(匿名)

　　买新房的业主注意了!新房验房后再办理入住手续是收房的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，这时再申诉起来也软弱无力。新房收房应注意什么?

　　如何在收房时避免这些问题呢?新房收房应注意什么?以下是收房注意事项：

　　一、坚持先验房

　　虽然目前业内的普遍做法是先要求业主在收楼文件上签字,然后发放钥匙,但业主仍应该积极争取,要求先验房、后办理手续,若条件允许,更可将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。

　　若业主势单力薄,无法实现这点,也应在签收时留个心眼,比如在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。那么,验房时,应该验些什么呢?

　　在合同中对于面积等大问题规定已经较为明确的前提下,业主应将精力放在一些细节上。比如,详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题等。

　　一旦在验房时发现问题,一定要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　二、查看五证、两书

　　要求开发商出具五证二书,是验房环节最重要的程序之一。

　　一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局、国土资源局、建设局规划局主管。

　　《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是日后出现质量问题按约维修的重要凭证。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少。

　　三、提前了解物业公约

　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先了解和签订《物业管理公约》。

　　《物业管理公约》是由物业业主和物业管理者共同参与而订立的协议,它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定。公约一般由物业管理公司拟定,但需经各方签署认可后方能生效。它能有效避免日后起纠纷。

　　您要清楚以后所要交纳的物业管理费的大概数额,到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。

　　其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。

　　四、新房实地验收：

　　1.结构工程：钢筋是否暴露,墙面是否渗水，是否有裂缝，承重墙，梁，柱是否符合设计规范。

　　2.梁与柱工程：梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。

　　3.层高：其尺寸是否符合图纸标称要求。

　　4.门窗工程：门的厚度，材质与规格;窗底部滑道是否平滑，窗框的材质与规格;门框,窗框与墙身无过大缝隙。 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。

　　5.水电工程：电气线路安装应平整，牢固，顺直，穿墙应有导管，导线加接必须紧密;应按套安装电表或预留表位，并由电器接地装置;照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全，接触良好，位置正确。 A. 防水检查：卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B.给排水检查：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。C.卫生间用电——卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。D. 厨卫通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

　　6.室外工程：阳台是否与事先承若及设计图相符，楼宇标识，门牌标识，层位标识，房屋标识是否与实际相符，是否有邮政接收箱，电话线是否进户等，给水情况，水质如何，水流状况,水表计量和供电是否正常。

　　7.墙地面空裂——墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

　　8.阳台裂缝——这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商。

　　9.电气设备——A.检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电;有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B.开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。

　　10.插座——检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

　　11.查抄水表、电表底度。