万科深南道68号位于深南东路和文锦路交界西南侧，2号线湖贝站、5号线黄贝岭站、9号线文锦站三地铁环绕，临北环大道、滨河大道，更有50多条公交路线途径，周边辐射文锦、罗湖两大口岸，交通四通八达。
万科深南道68号占地约12780.97㎡，总建面约183997.58㎡，是万科回归深圳城市中心的力作，包括高端公寓、精英办公、精品商业等多重业态，周边配置包括万象城、KKMALL、金光华广场、东门步行街等购物中心，紧邻广深港国际都会枢纽，五星级酒店、高端写字楼等配套林立。
万科深南道68号未来将打造成为集艺术购物、高端商务、跨境生态、精粹人居于一体的城市综合体。此外，万科万科深南道68号更全系引入深南生态链服务系统，实现企业、人、生意、万科品牌四者之间的连接与集聚，便利业主生活。
目前，万科深南道68号(万科深南广场)剩下中高楼层的办公产品在售中，户型建面约40-90平米。
客户正在了解万科深南道68號的信息。
尊敬的各位领导、现场所有的女士们先生们和媒体伙伴们，大家下午好！欢迎大家来到深南道68号“挖掘粤港澳大湾区龙头资产”主题的经济高峰论坛的活动现场，我是本次活动主持人，也是万科的老朋友，非常高兴和大家欢聚美好时光。
伴随着万科深南道的一路热销，我也见证了万科深南道68号开盘以来的一系列活动。粤港澳大湾区的概念指的是由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆（市区）9市和香港、澳门两个特别行政区组成的城市群。在珠三角经济区作为黄金璀璨地位的深圳，到底应该如何进行地产配置呢？今天我们非常荣幸的邀请到地产大咖陶文杰先生为我们分享他的独特见解。
接下来由我介绍一下出席今天活动的各位领导和嘉宾，他们分别是：
深圳万科产品营销事业中心助理总经理王兆恺先生
深圳万科深南道68号营销经理任莲花女士
深圳万科深南道68号策划经理潘才彬先生
自媒体楼市头条创始人兼主编廖杰华
再次感谢到场的所有媒体朋友们，感谢大家的光临和捧场。
作为万科回归城市更新的扛鼎之作，我们所在的万科深南道68号自开盘以来就获得了业界很多朋友的支持和关注，不断刷新销售记录，创造劲销传奇，接下来掌声有请万科资深投资顾问何俐潇女士为大家讲述深南道68号这一传奇之作。
大家下午好。我是万科深南道68号的置业经理小何。首先要告诉大家我们这个产品已经到了最后的尾盘阶段，所以是非常非常的珍贵的最后一些单位。
接下来我会为大家详细但又尽量节省时间的介绍我们的产品。我们这个项目是万科回归城市核心地段的决心力作，我们是集高端公寓、精英办公、精品商业为一体的综合体，以小户型为主的，非常值得投资兼自用的产品。我们都知道隶属国际商任何一个大都会都有一条荣耀大道，在这条大道上集中了全球的财富，深南大道就是这样一条大道，我们类比国际大都会来看，它是怎样的寓意呢？相当于纽约第五大道的物业，相当于首都的长安街沿线物业，非常的珍贵。
深南大道全长25.6公里，见证了深圳的发展历程，36年以来，深圳从一个小渔村发展到如今的国际化大都会，2015年GDP突破17500亿，首次在中国城市综合竞争力排名第一，并且资产价值全球注目。
深南大道上见证历史的建筑非常出名，有着见证深圳速度，三天一层楼的国贸大厦，代表着深圳进入繁华的上海宾馆，记录政商中心的市民中心，以及对话世界的世界之窗，这些伟大的建筑都在深南大道。
同时我们知道它的产业也是非常众多聚集在此，有着代表中国销售额，引领世界走向世界的华强北电子，代表着深圳金融城总部的蔡屋围产业，以及中国的文创产业的领军企业华侨城。
在深南大道上世界500强企业超过140家企业的总部选址深南大道，还有非常多国内百强企业也是选址深南大道，比如腾讯大厦、苹果大厦、世界之窗都在深南大道之上。
GDP占比占据了深圳的30%以上，见证了整个城市的发展历程，代表着未来的发展方向，承载了这个城市的时代梦想，汇聚了精英人群。
在深南大道之上，全长25.6公里，我们项目处于深南十里精粹的位置，我们区隔于深南大道的其他地方来说，它不会像福田、南山存在白天上班、晚上人去楼空的状态，这里不会，这里是吃喝玩乐一体承载于此，24小时不落幕的地段。
蔡屋围金融总部在这里，这里汇聚了深圳所有的金融机构，包括人民银行、保监会、四大会计师事务所、四大行的总部。还有引领着中国电子走向世界的华强北电子，打造了国内同类市场的四个领先。我们这边还有着万象城、国贸以及东门三大商圈汇总，体量巨大，万象城年营业额超60亿，东门带来巨大的人群体量，还有国贸的年营业额也是超过20亿的，创造了整个深圳的速度。
交通其实非常方便，周边已经有六条地铁线路：1、2、3、5、7、9号线，最近的地铁口湖贝A出口到这里均不到200米的距离，非常方便。除了地铁非常方便以外，周边还有三个口岸，主干道就是深南大道和文锦路的交汇，上接北环，下连滨河，到龙岗从爱国路出发非常方便，周边有三个口岸，罗湖口岸开车过去不到10分钟的车程，衔接罗湖火车站，同时文锦路口岸就在项目的右后方，不需要开车，只要步行。即将新开新的口岸：莲塘口岸。
周边距离最近的体育公园只有1公里的距离，运动之下带给我们非常多的生活配套。同时购物群体是非常的多，直接一站就可以到达万象城购物，深圳的客户群体想要买LV、GUCCI不想去香港，都会在万象城去买，因为这里的物业档次和商业圈层是最高的。同时想去享受美食的，都可以在这里感受到。包括一些娱乐设施配备齐全。
这里作为整个东进战略的桥头堡位置，政府斥资1.4万亿打造，周边会聚了非常多的项目，蔡屋围金融中心的旧改项目体量非常巨大，湖贝旧改完全就在天际售楼处隔一条街就可以观望到。
配套非常齐全，1—3层的物业是万科统一招商运营，最快的利好是今年年底可能营业，配备国际化的会所、影院，往上走是两栋高约180米的金色双子塔，我们可以环绕到整个深圳的景观。
两栋塔楼有自己独立的入户大堂，西塔就是大家上来的地方，采用了第一个全石材叠进式入户大堂，公共空间参照国际高档办公场所配置，相当于深圳湾万科的项目级别。会有专属的迎宾服务，包括公共区域非常齐全。
我们所带的全部都是品牌式精装交付标准，包括方太的抽油烟机、科勒卫具等等。我们有微信房客系统、电梯梯控系统、大堂等公共区域WIFI覆盖，包括车辆识别全部都会配备进来。
接下来我会给大家重点强调一下我们的价值点，我们都知道政府现在重点斥资1.4万亿打造的东进战略，为什么我们这里是桥头堡位置？因为我们是重中之重，在我们项目正对面有华润208万方的旧改项目，而且不是规划，是已经全线动工了，大家等一下休息的时候可以感受一下它正在拆迁的状态，目前已经有4个场地基本接近于拆迁完成的区域。整个项目对面的华润集团斥资300亿打造，里面的商业以后都不需要去到万象城，对面有一个60万方的商业万象城，之前说的万象城只有18万方，相当于未来在我们项目的正对面有现在万象城的3倍体量，力度非常大，同时也是由华润主导的，我们都知道南山的大冲去年开了万象天地，未来整个区域的价值会极大的提升，同时也有规划830米的高楼，如果这个建成的话，将比现在的世界第一高楼迪拜阿尔法大楼更高的高楼出现。商业非常多，周边现在不仅仅是华润、万科、京基来做，现在是各个开发商抢驻罗湖的状态，恒大规划了600—800米的恒大国际中心进来，招商也有300米的高楼，周边的项目配套越来越齐全、越来越高端，目前这个片区在深圳来说处于价值洼地，所以我们这个项目也有人说我们是相当于湖贝的一期，也有人说相当于提前布局另一个华润城。大家对我们的项目感兴趣可以参观了解，现场的置业经理可以给到大家更好的咨询服务。
对面的华润起来之后的价值，拆迁楼面价已经非常高了，所以未来的价值是要卖到15万/平的，所以我们这个项目充满了信心，而且目前所剩的单位只剩下这几十套了，有机会的成为深南道68号的业主会是非常荣幸，也是非常值得自豪的事情。
我们现在以小户型面积为主，40—90平米的产品，作为上车的单位，是非常值得投资和入手的产品，首付5成，首付金额140万起。
目前推出的最后这一批是天际单位，超过38楼以上的，非常棒，北面未来可能就会和830米的湖贝塔对视，西面直观深南大道的景观，南面看过去是香港湿地公园的山景。
这个项目是万科回归城市核心的扛鼎力作，是万科人非常有决心做好的产品，包括非常多的名人也选择了我们的项目，非常多的领导以及自己的员工都购买了这边，所以还是很希望大家可以更多的了解这个项目，身边有朋友或者自己想要购买的都可以更多的向我们咨询。
以上是为大家带来万科深南道68号的简单介绍，大家有任何疑问都可以详询。
听了何经理的介绍，相信现场很多朋友都已开始动心了，没错，我做地产活动很多年，我也经常会跟熟悉的朋友们分享一句话：选择了什么样的房子就选择了什么样的人生。什么样的房子才能称之为好房子？相信大家都知道，首先一定要具备良好的地理位置、便利的交通以及完备的设施，深南道68号完全具备了这一优势。对于投资者来说，更重要的是如何抓住先机，一定要看项目的投资潜力究竟有多大。刚才何经理已经给大家介绍了相关内容，拥有200多万平米华润湖贝旧改，830米高楼落地湖贝的万科深南道，无疑是粤港澳大湾区的龙头资产，那么在粤港澳大湾区背景下我们又该如何抢先布局资产呢？接下来用热烈的掌声有请陶文杰先生上台为我们讲述粤港澳大湾区投资价值。
演讲方向——粤港澳大湾区投资价值，一年投资方向，粤港澳大湾区龙头资产—深南道68号
感谢美丽的主持人，也感谢大家今天来，我在这个场合已经讲了好几场了，估计今天到现场也有不少老朋友，我尽量讲一些不一样的内容，不然大家觉得每一次都是讲一样的。
我今天的PPT做的比较简单，想到什么就讲什么，我在手机上做了一个小的提纲，如果有些内容不方便直播的话，我会和大家说一下。
我上午去深圳湾的一个项目，深圳湾公馆，在现场非常巧的碰到一个朋友，深圳湾公馆还是30楼以上的高楼层，87—113的户型，87平米的总价是1600万起，差不多20多万一平，其实我还蛮惊讶的，因为在我心目中，深圳湾贵一点的房子就是衡玉（音译）的，但是它面积比较大，实质上相当于140平，还有学位，没想到深圳湾公馆一个87平的两房也能卖到1600万以上的价位，至少开发商是有这个底气的。113平米的三房居然卖到2400万以上，这确实是比较颠覆我之前的认知。这是我今天上午在看房的感受。
第二个，我讲一讲最近的一些新闻和我的一些看法，讲一些新的东西。前两天有很多朋友发了链接给我，说国务院决定下半年去“五限”，限价、限购都要取消，是一个自媒体人写的稿子，把国务院的一个通知解读了一下，扫了一眼我就说不靠谱，这个自媒体人想多了。这个标题党比我平时做的还要更加标题党，我做标题党至少还和文章内容有点逻辑上的关系，比如我说告诉大家怎么买到华润城，绕了一大圈告诉大家买深南道68号，因为对面就是湖贝，未来的华润城。但是它那个就是太牵强了，“五限”政策最近是不可能取消的，他是过于牵强，想多了，马国远（音译）还专门写了一篇文章骂他，用词非常的粗鲁。但是确实这篇文章有点哗众取宠的意思。我今天再点那些链接，全部被删除了，说明政府也不希望看到这样的重大信息被误读。
为什么“五限”政策不可能被取消呢？为什么很多人转这个东西？问我，其实大家希望它取消，但实际上不可能取消的，我们能够关注到，目前全中国的房地产还处于一个发烧的境地，虽然表面上症状控制了，但是暗流涌动，前不久成都有几万人排队买房的现象，这也是一个重大的事件，是一个标志性的事件，这个事件会不会导致中国摇号政策出现变化？由于这个新闻成都被约谈了，之后出现了关于摇号购房的补丁政策。之前看到的是4、5万人抢300套房，后来有人澄清说大概中签率1%左右，无论怎样，成都的摇号政策把买房变成了买新股。从这个事件可以看出，其实不单成都，武汉、长沙也好，大家可以问一下老家的朋友，如果老家是二线的重点城市，问一下最近那个城市的新房成交怎么样，好不好买？你会发现各个群里面，各个同学群里面、老乡群里面都在谈怎么样买房，怎么样找关系买到房子，各地的二线城市楼市都在发烧。因为限价把价格压下来了，但是楼市的基本问题没有解决，所以这时候不可能放松的。
第二个原因其实和贸易战也有关系。贸易战我平时关注不多，但是我平时因为要研究日本的楼市，我会去关注当时的一些情况，其实日本在上世纪80年代、90年代，当时日本和美国的关系有点像现在中国和美国的关系，当时日本的工业起飞之后，工业产品、汽车在全世界销售很好，给美国造成巨大的贸易逆差，和现在的中国一样，那时候日本的威胁还更大一点，因为主打产品是汽车、工业产品，最早是纺织业，美国没有动手，但是进入电子产品之后美国动手了，贸易战打的很厉害，甚至掀起了全民的反日运动，报纸、电视上经常看到美国民众把日本的汽车烧毁，抵制日货，把日本的收音机、随身听砸了，那时候搞得蛮厉害。后来美国逼迫日本签订了《广场协议》，其实我们后来分析原因，日本进入1991年后股市、楼市开始暴跌，之后就进入了所谓的失去了20年，一直到现在没有恢复元气。回顾日本之所以被美国打趴下，并不是因为贸易战，日本为什么失败呢？原因就是它因为担心贸易战对他们产生过大的影响，当他们看到经济有一些下滑的苗头，出口有下滑的苗头之后，他们采取了放松的货币政策，放松之后结果房价在已经涨了两波的基础上，又往上冲了一波大的，等他们发现房价泡沫很大了，想要回头控制的时候，股市首先就暴跌，暴跌之后又影响到楼市，结果整个金融体系就垮了。这是日本当时陷入失落30年的重要原因。
我也查了不少资料，包括日本本土的一些研究机构，“日本不动研”的研究结果，反思当时的得失，核心的原因是日本在贸易战的冲击下采取了放松的货币政策，在放松之前，因为日本的经济很好，房价涨了，一放松房价又暴冲了一把，冲得很高了，政府必须打压的时候，房价已经冲得很高了。2015年、2016年房价翻倍的情况下，由于现在美国的贸易战，担心影响到出口，影响到传统经济，再进行宽松政策，房价将不可收拾，再往上猛冲的时候，到时候必须用强力调控，可能导致整个金融系统出现大的问题。
我们回头来看目前的形势就可以理解中央的政策为什么现在还在强调要去风险、去杠杆，要防范金融风险。我们最高层的这些思维眼光还是非常清晰的，如果让我判断未来的楼市政策走向的话，我觉得会比较有定义，我们不要期望着是不是美国要对中国打贸易战了，我们就放松楼市，肯定没到这个时候，首先肯定要观察一下到年底的经济数据怎么样，我个人判断，可能真正出现大的转折，或者说稍微大一点的放松要到明年年中的时候再做判断，今年下半年可能都看不到大的政策放松。
我们现在对待贸易战的做法，对外是合纵连横，就像春秋战国时期一样。我们和“小兄弟”朝鲜，甚至和周边的国家，印度的总理过来了，到了武汉，朝鲜的金三胖也过来了，短短一两个月时间过来两次，本月德国的总理也要到中国来访问，我们是在合纵连横。对内我们更多是开放，释放经济的潜力，一个方面是海南自贸岛，设立有两个意义，一个是设立了比较大的开放区域，可能对于解决未来台湾问题有一些参照，另外一个是这么大的区域，其实我们知道海南的基础设施建设水平还是偏落后的，当海南把问题厘清之后，必然要大规模的基础设施建设，也是创造了投资建设拉动点，海南还是开胃菜，最重要还是粤港澳大湾区，因为经济基础好，产业结构比较好，上下游产业链也比较完善，而且可以非常有利的辐射东南亚，这是开放。以这样的方式来应对贸易战或者出口可能对于经济造成的影响，而不会贸然启动房地产这个法宝，还没到这个时候，比如到下半年，我们发现跌跌撞撞，今年的GDP增长目标完成了，到了明年上半年发现确实蛮艰难，可能到了2019年年中的时候考虑是不是适当的放松一下房地产，这是我从国务院通知解读引出来的，我对于接下来楼市政策的大体判断，全国的政策不会出现转折性的放松。但有没有小的放松呢？其实还是有可能，这个小的放松我觉得主要还是解决一些明显不合理的现象，比如说限价，新房和二手房的价格差距太大，这是违背供求规律的，所以导致了无数人去打新，相反把一些原本不属于楼市的需求诱骗出来了，本来有些人不会去买房的，但是你告诉他买到房子就赚几十万或者几百万，不去买房的也去买，就像打新股一样，本来有些人觉得买股票是坑爹，但是打新股打到就是赚钱，那我不妨也参与一下，这叫无风险套利。新房二手房过大的价格差距可能会出现一些改变，从这个角度上可以理解为限价会在某种程度上被小幅突破。
从深圳的情况来看，这几天或者最近一段时间，有些现象已经表明，实际上有些区域的限价已经被小幅突破了，比如龙岗大运新城，去年的房价基本在4.6万—4.8万/平，现在的房价基本到了5万以上，光明去年的房价大概在接近5万，不超过5万，现在应该到了5万以上，有小幅的向上突破。可能接下来坪山马上有一个指标盘，典型的豪宅要拿证，这个周末正在开放样板空间，对外释放的价格预期要到5万以上，坪山到5万以上，这个实际上对于原来传统的价格坐标系也是一个突破。我还听说凤岗有个盘，高层，靠近深圳，估计价格也要卖到4万以上。这些我都没有点具体的名字，从这些现象可以看出，其实限价在某种程度上被进行了小幅的突破。另外我们会发现现在的开发商普遍开始加装修费，其实这种加装修在广州是非常常见普遍的做法，广州人民非常聪明，广州的调控机构也非常的有艺术，广州房价统计数据也控制的很好，但是实际的房价一度在稳步的上行，广州采取的办法就是“双合同”，而且装修合同价格还不低，相比下基本把装修合同的钱付完之后，需要首付6—7成，说明房价没有太多的泡沫，我估计接下来深圳越来越多的盘会采用“双合同”，加装修的费用，来突破限价的限制。
其实我还有点担心接下来深圳会不会采取摇号的政策，政府公证摇号，因为我们知道有些盘很热，接下来如果这种热盘开盘现场没有控制好，逼着政府进行摇号的举措，据我了解政府也在做这方面的准备，两手准备，需要的时候可以非常快的推出公证摇号政策。不过前两天成都的事情，因为摇号导致的几万人排队递交资料，可能对政府也会有一个小小的冲击吧，因为万一公证摇号后，最后会导致我刚才说的本来大家觉得我又没有关系，钱又不是太够，肯定买不上，如果公证摇号之后，这帮人可能都会参与了，这样有可能会导致一些预期之外的事情发生，所以会不会，或者什么时候开始实行公证摇号，目前我还无法做出一个清晰的判断，但是我能够知道的是，政府在做相关的准备，我已经听到了一些风声。
今天还有一个比较有意思的，就在今天惠州大亚湾有8个楼盘同天开盘，创下近期的新高，为什么会这样？因为大家很担心，惠州的开发商非常担心，整个大湾区目前只有惠州不限购，它担心被关门，担心限购，惠州担心我们叫自废武功，本土的购买力是不够的，但是如果先够往往意味着大湾区给惠州的利好还很好，如果有很大的利好，惠州和海南一样可能会限购，前段时间惠州的开发商都很紧张，担心突然天上掉下来一个政策“惠州限购”，所以我们看到今天惠州有8个盘同时开盘，为什么这样呢？这个我也听到一些风声，一两周前有一篇报道，业内人士或者关注房地产的应该知道，广东省国土厅向大湾区9个城市，除了香港和澳门之外的其他9个城市发了紧急通知，要各城市提交万科和恒大在这9个城市的土地开发情况，报出来之后经过各个媒体锲而不舍的采访，终于确认这个消息是真的，但是也没有用，很快相关的自媒体报道全部被删了，听说确实有领导想了解两大龙头企业在大湾区的土地储备情况，有人分析是不是给万科、恒大在未来粤港澳大湾区发展中以重任？我得到的消息，确实最近几周确实有上面下来的领导在大湾区视察房地产、土地的相关情况，这个事情也是属实的。之前在大湾区马上要公布的结点上，很多人担心，是不是新政出来之前我们要摸一摸楼市、房地产的底，然后再出台相关的限制性政策？所以这两周惠州的开发商很紧张，担心关门。
到底会关门呢？惠州限购或者整个大湾区有一些楼市配套的政策呢？现在真的还不好判断。我倾向于即使有的话，也不会特别严重。因为海南和大湾区的整个经济发展阶段所代表的意义还不太一样，粤港澳大湾区是中国经济最发达的一个区域，也是中国改革开放的一个窗口，海南在整个中国所占的经济体量其实很小的，按照我们国家任何一项新的政策，我们讲究摸着石头过河，都会进行新的试验，不会贸然在一个举足轻重的区域实行一项非常重大的政策，一旦方向看错了，试验失败，对整个区域、全国的经济都有很大的影响，但是海南不一样，海南其实无所谓，说白了还是处于“小弟弟”，在整个中国经济体量中占的比例非常小，但是大湾区完全不一样，即使有一些楼市相关的政策，也不会特别严厉，不会把大湾区9+2的城市楼市打趴下，一旦打趴下可能会使全国的经济出现系统性的风险，大家不用太紧张，不会特别严，这是我的判断。
我讲一下第二大点，大湾区背景下的城市演变，目前大湾区所处的节点，怎么考虑对于大湾区9+2城市带来的影响？我之前也提到过一点，我觉得它可能会导致整个大湾区的9+2城市中心的移动和拓展，同时边界模糊，这是一些文绉绉的术语，简单打个比方，你就把这9+2城市想象为一个大的都市，以后这就是粤港澳大都市圈，最核心在哪里呢？我觉得应该是围绕珠江口，当然可能是围绕珠江口海岸线一直延伸到深圳湾、福田，甚至包括罗湖这一片的海岸线，如果大家有一个地理的概念的话，可以想象那一张图。这是整个9+2城市的核心，为什么会这样，因为珠江口那一片可以把这9+2城市联系起来，沿着海岸线，沿着珠江口，从罗湖、福田、深圳湾、蛇口、前海、西乡、大空港，再往北是东莞的滨海湾新区，跨过珠江口就到了南沙，南沙再往南一点到了中山，再往南就可以到珠海，再往南就到了澳门、香港，围成一个圈，这里是未来9+2城市的最核心，以这个为核心的话，传统意义上的9大城市，所谓的世界级城市群，传统的城市中心，比如说广州中心、中山中心、珠海中心都会向这个区域移动，如果没有移动我们就叫拓展，也就是说往珠江口这个方向，这里一定是未来这些城市的核心区域，广州会往南发展，番禺、南沙，往珠江口来靠，被东莞传统的城市中心未来最重要的应该就是滨海湾新区，本来东莞这么多镇没有强的市中心，但是未来重点打造的应该还是滨海湾新区这里，深圳其实整个中心就沿着海岸线了，从罗湖、福田、深圳湾一直到前海、西乡、大空港，这是深圳未来的中心。中山其实也往那边走，改天我要找中山的开发商给他讲一讲，中山这个城市是比较有价值的，它原来很难受，是靠广州比较远的，广州辐射不到，珠海自身的体量不够，辐射不了它，自己都养不活，其实中山很尴尬，但是深中通道的开通对中山有刺激，但是大家还要想到一点，如果未来的大湾区核心在珠江口，珠江口这两地一定会修非常多的跨海桥、隧道，以后从深圳这边的区域、前海区域、宝中区域辐射中山是很方便的，只要修桥、隧道就可以辐射了，这个区域其实比罗湖、福田辐射惠东、深汕合作区更加快捷，地理直线距离更短，因为天生有大海的阻拦，很多人可能想象不到这一点，但是如果有一个更大的视野的话，你会发现未来中山的机会也是比较大的，因为它可以很方便的用深圳的城市中心直接辐射，未来广州的城市中心挪到南沙之后，南杀辐射中山也很方便，如果做15年、20年的长线投资，中山靠海的位置是很好的，中山的购房者和开发商不要妄自菲薄，土地是很值钱的。
所谓的边界模糊其实也很简单，长期来看这些行政区划没有那么重要，因为基础设施连接越来越方便，而且未来大空港和滨海湾、南沙，沿着填海区，未来的城市面貌不会有太大的变化，都是新建筑，都是全世界一流的设计师、规划院设计，也有地铁、空轨连接，房价差距也会缩小，我觉得这个就是大湾区背景下的城市演变。我们如果把9+2城市看作一个大都市圈，同时把珠江口沿着海岸线看作城市圈，就可以思考里面的逻辑。
深圳的机遇在哪里？我们叫中心化，其实看这张图，也很巧，我前段时间参加万科的城市共商大会，原来深圳市规划设计院王院长做了主题演讲，他说了对于深圳城市规划的理解，他认为未来深圳还是单中心的城市，我们一直说深圳是多中心，我们叫“258”，两个市级中心：罗湖—福田中心、南山—宝中—前海中心。五个都市副中心：龙华、大运、坪山、光明、大空港，但事实上这些所谓的副中心都没有太建好，我们去龙华看，龙华北站应该是副中心的核心区，但是除了6979外很多都没有建，都是空地，很多农民房，大运建了大运场馆，但是产业不多、人口也没有导过去，光明就更慢，孤零零的几个楼盘，体育场馆都没有，大空港前两天才刚刚出让一块土地，国际会展中心，建的很快，明年6月份正式竣工，但是大空港还没有，连大空港想在核心区域找个楼盘都找不到，坪山也就这两天才开始有一些楼盘在卖，所谓的5个城市副中心其实是没建起来的，真正的城市中心还是沿着海岸线的原关内这些区域。
未来在大湾区的背景下，因为深圳要承担很多的辐射功能，我觉得未来的大湾区核心区可能是这里，到珠江口这一片是核心区，要辐射其他的区域，确实深圳的一些机会在于副中心还是会起来，主中心会得到强化，这就是我总结的“中心化”，以后的大空港、光明、龙华、大运、坪山这些副中心一定会建设起来，过去深圳可能还是一个小城市，主要的城市资源集中在关内区域，在大湾区的背景下，我们的能量会一圈一圈的往外扩散，这也像深圳的发展，上海虽然是单中心，但是其实整个中心区域辐射已经很远了。我早些年在乐居工作的时候，每年都会去闸北区开会，那个区域在上海不属于中心区域，但是房价好贵，之前也不贵，我前段时间专门查了那边的房价，发现在前几年出让了一块土地，楼面地价都快10万块钱了，现在的房价可能是轻轻松松十几万，上海的中心化已经在完成。包括北京，北京可能原来离主中心有点距离的副中心，或者二环、三环已经整体的中心化，深圳刚刚完成了红色区域，我们叫“一环”，这一圈拓展区，我们可以叫“二环”，产业区叫“三环”，我们接下来要发展的可能是二环、三环，这是深圳这几年的区域。我们再过5年、10年我来看，你会发现我们现在的人多么幸福，还可以以4、5万的价格在深圳副中心买到最中心的房子，可能回过头来看觉得很幸福，再过5、10年可能到8万、10万的价格，这是我们的机会。
罗湖的机会在哪里呢？今天我在这里不能光讲其他的，我要讲讲罗湖，这个实际上涉及到深圳原关内几个区的未来定位，罗湖的定位应该是国际消费中心，其实深圳对未来各个区的定位是非常清楚的，罗湖定位是国际消费中心，有两个基石：1、以传统的万象城为核心的基石商业。2、以湖贝未来旧改之后的华润湖贝中心为核心。华润湖贝中心之前冒出来是830米，但是据我所知数据还没有最后确定，反正是挺高，但是数据不是830米，没有最后确定，因为没有最后公示，只是一些意向。但是我印象中有一些数据，大家可以记一下，数据不直播，总体量是330万平，其中商业面积应该有48万平米，是什么概念呢？我印象中现在壹方城是30万平米，比宝中壹方城还大0.5倍，非常大的商业体，48万平米。这里面还有78万平米的住宅和商务公寓，现在有7、80万的大盘是很难的，而且会配建学校，按照华润一贯的风格，配建的学校都是名校，其实大家也关注到很重要的一点，湖贝旧改就是在罗湖区政府的门口，它的北面刚好顶到罗湖区政府的门口，我可以理解为罗湖区的样板工程，因为关系到罗湖的颜面，不能说区政府门口都乱糟糟的，所以这是一个非常重要的点。它有48万平米的商业，78万平米的住宅和商务公寓，而且配建学位，有90万平米的写字楼和产业研发用房。除了这些之外，非常重要的是它会打造非常多的公共空间，比如说原来在香蜜湖搞的国际会议中心，比如说歌剧院，现在在福田CBD有的音乐厅，湖贝项目里面有，还有视觉影视中心、冰上运动中心这些都会有，会有非常多的公建配套规划在里面。这两个基石是湖贝和万象城会成为罗湖区的基石项目，会有6条地铁线，而且会建空中连廊，交通轨道也都是一体交错的，未来确实很值得想象，这是罗湖的定位。
对于福田，其实很简单，福田是金融中心。目前的动作可以看到，福田在不断强化自己中心区的职能，今年以来福田做了很多动作，比如说广深港高铁，不出意外的话，十一之前会正式通车，我们群里面有很多香港来的朋友，他们很关心高铁，香港有很多内地的精英阶层在香港工作，有可能是在投行、会计师事务所、律师事务所工作，这些有不少人最近向我咨询，要在深圳高铁站附近买房子，我觉得是什么原因呢？他们可能在香港工作，但是因为成长是在大陆，还是不太适应香港比较狭窄的居住空间，在深圳同样的钱可以买到更大、更舒适的空间，完全可以在深圳买到房子，要么享受升值，要么自己用，比如说周末过来，平时在香港租一个小房子，周末过来在这里居住，这种生活模式其实在曼哈顿也是比较常见的，这种找我咨询的还是蛮多，我们不要小看在香港工作的内地人的购买力。同时福田和香港合作，要在河套搞一个深港创新中心，今年年初福田又在搞香蜜湖的整体改造，这个动作很大，因为香蜜湖这块地背后的关系错综复杂，几十年来没有人敢去搞，或者没有人搞得定，这次福田要开始动手，这个动作很大。在各种会议上都提出要强化福田区做中心区的职能，福田的整个旧改，包括大金沙的旧改推进也很快，中洲也会做大规模的旧改，对面的金地工业区也是很大的旧改，传统的三沙一嘴区域可能未来都要改造，把福田以前一些落后的城中村进行改造，符合中心区的形象。所以我们看到福田今年的动作很大，我的观点就是福田永远是深圳的中心区之一，而罗湖原来是深圳中心，但过去的十几年、二十年，由于早期没有留足够的土地储备，所以被边缘化了，但是通过旧改，通过一些基石项目的带动，所谓“星星之火可以燎原”，可以回归城市中心，但是福田一定是城市中心。
南山一定是科技中心，深圳这些年轻人，未来带来大湾区科技湾区发展的核心产业其实都在南山科技园，尤其是总部基地，深圳湾超总、后海总部基地，南山是科技中心，这也是未来的科技引擎。
前海其实就是自贸区、自贸岛，更多是承担国家战略，承担对外开放、科技和金融相结合的试验田位置。
深圳的主中心定位还是蛮清晰的。罗湖的崛起未来就是在各个清晰的定位之下，它的城市功能再造，城市中心回归，如果大家要投资罗湖，我觉得最核心的，因为罗湖有两大基石项目，再是星星之火来燎原的，不是说像南山或者其他区域，你可以随便买，如果真的要买呢，还是找准这几个核心项目，有明显的套利空间的核心项目，湖贝这样的。可以说华润湖贝中心未来建成之后，它的高度和规模、便利程度肯定会比现在想象的还要好，这个是肯定的，因为有些东西我也不方便说，但是我是知道一些内容，反正深圳市也非常重视这个项目，因为它是罗湖再造国际消费中心的基石项目。
最后加一点，我昨天群里有一个朋友问我问题，他说你觉得深圳的写字楼值不值得投资？我还回答了不少，打了很多字，因为我想起了关于投资的一些概念，我是这么回答的，写字楼是值得投资的，虽然深圳写字楼非常多，但是这个投资可能和平时大家理解的炒房真不一样，真正的投资是要注重现金流的，注重收租的能力，这个房子买了以后能租多少钱，租金能不能持续的增长？如果租金收益率很高，那其实对你来说就是在买一个现金的奶牛，我以前一直有一个梦想我如果不上班就好了，天天躺着打游戏、看小说，有人替我赚钱，一直到现在40岁了还没有实现，但是如果你买了一个收租，租金比较高的物业，其实就是有人在帮你打工，这种其实才是投资的真谛。我目前见到的在深圳拥有物业面积最多的之一就是这种模式，买一些高租金的物业，然后用现金流累起来继续买，这个叫滚雪球，或者叫“母鸡生小鸡”，养鸡模式，母鸡孵出小鸡，小鸡长大以后变成母鸡，但是这需要非常强的耐心，包括我都没有这种耐心，我们就想着今年买5万/平，明年卖6万/平，再买一套房子，每年赚30%—40%，而不是租金收益多少，假设每个月的现金流租金收10万，攒几个月的钱又可以买一套小的，房子越来越多，租金越来越高，拥有的物业越来越多，这是两种模式。所以真正的投资应该是滚雪球的现金流的模式，而不是说高杠杆的短炒模式。我最近也在想一些问题，万一出现系统性的风险，如果杠杆稍微高一点，工作又出现危机，可能像当年的日本、香港，一夜之间洗回解放前，这也有可能，但是我认为现在可能性不大，上面还是很清醒的，一直在给大家排雷，我觉得风险不大，但是作为大家，还是要有意识的控制一下杠杆，杠杆不要太高。
实际上我想说的就是除了写字楼以外，深圳的写字楼为什么以前租金不高，一是深圳写字楼供应比较充足。二是深圳更多的是中小企业、民营企业比较发达，能够提供高租金的是哪些呢？是那些国际化的世界500强、跨国公司，北京、上海、香港这些城市能够租300、400、500、800的，主要就是这些企业，跨国公司、金融机构，这些机构在深圳很少，深圳都是民营企业、中小企业，政府也有意识的提供了大量的低价写字楼作为土壤来培育中小企业的发展，所以深圳的经济才这么有活力，它是一个充满生机的经济结构，有很多蓬勃发展的中小企业，但是这个问题的侧面就是没有太高的租金。接下来大湾区的发展，深圳如果要承担辐射的功能，一定会是服务业化、金融化，核心城区的营商成本一定会越来越高的，租金也会越来越高，所以我觉得这些国际化的区域、深圳的核心区域，比如说科技园这种，或者围绕前海这种写字楼是可以买的，对于公寓投资来说其实也是同样的道理，要买公寓要注重租金，判断这个区域未来租金会不会很高，比如说我们现在看华润城，它二期89平的两房最高租到1.8万/月，价格按800万算，假设首付5成，贷款400万，月供2万出头，可以租1.8万，每个月出2000块钱就可以了。这样的产品哪怕没有学位，其实也是比较合适的投资，租金很高。
未来湖贝会不会这样？可能要大家自己去分析，我个人觉得按照华润的产品打造能力，租金水平，又是消费中心，我觉得还是蛮可观的。
最后讲公寓，如果大家一定投资公寓，一定要注重租金水平，而且不要用公寓的房价涨幅和住宅去相比，一般都是比不上，绝大部分都比不上住宅，税费也会高一点，这其实是两种投资逻辑，如果别人跟你说公寓不值得买，你就要问他，看是怎么比，不能简单的和住宅相比，有名额的情况下当然买住宅好，没有名额才考虑公寓，考虑公寓的时候怎么考虑？交通方便、未来租金会高的。
谢谢大家，有什么问题大家再交流。
感谢，感谢陶总的精彩演讲，请陶总留步。相信现场媒体朋友和来宾对于陶总对粤港澳大湾区未来经济包括楼市投资还有很多疑问，接下来给大家一些机会向陶总提问，现在我们开放几个名额给现场观众提问。
陶老师，您好，我是您的忠诚粉丝，我到深圳属于首付3成，想刚需上车的这种，想跟您沟通一下，在深圳宝安的国际会展中心附近的住宅楼房，有没有具有投资价值？
最核心区域是在招商海岸城，这里是没有规划住宅的，招商年底会有一批公寓发售，住宅比较近的去年卖过一个十月城，但是现在剩下尾货，今年再售的其实核心是两个楼盘，一个是马上要卖的博林君瑞，它是靠近地铁11号线，不是太远，主要是靠近80万平米的沙井海岸城，沙井海岸城已经在拆迁动工了，估计一两年可以建好，在博林君瑞的东北面有一个万科90万平米的大盘，叫万科新城，这应该是分6个地块开发，其中有一所学校，幼儿园，也不知道万科是引入什么学校，可能要问问万科的人，但是我知道是90万平米的大盘。沙井分两个区域，一是传统的老的正中心，原来万科有一个翡丽郡，现在万科新城所在的区域其实是沙井相对比较新的区域，是在中心路的两边，中心路有点像沙井的深南大道，万科新城就在中心路的东面，离得不远有沙井的鸿荣源禧园，如果你想投资的话重点考虑新城和博林君瑞。万科新城有一个疑虑，就是距离地铁11号线还是有点远。
华强城这个楼盘不知道您怎么看？
也是比较好的楼盘，去年一直卖不了，传闻今年可能能卖，这个投资也还可以，可能要找点关系，比较难买到，我推测应该在8月份左右能卖吧。你可能还有点时间，那个盘也还可以，那个地段更靠近大空港、飞机场的中心区域，因为也是地铁商宅，它还是有一些问题，周边有一些农民房，环境没有那么纯粹。另外华强不是传统的大牌开发商，建的房子不多，房屋的质量水平和商业运营情况，而且又是国企，有可能不是那么的好，但是地段还是不错的，又是地铁商宅，而且这个是限楼的，很多人盯着，重点可以在华强城和万科新城考虑一下。
陶老师您好，我一直关注您的公众号，我有一个问题关于商铺，现在受电商影响比较大，到底租金和人流怎么样很难说，虎门那边的万科云城附近的商铺，还有深惠城附近的商铺您怎么看？
关于商铺我只能提供一些浅薄的建议，我研究确实不是太多，而且商铺这个东西同样一条街，街这边和对面可能情况都不一样，不能笼统的说，但是商铺的核心就是要对人流有一个判断，这边的人流有多少，人能不能在这里停留下来，你要有一个判断。深惠城我知道，应该是深圳地铁14号线之后出了深圳之后的第一站，那个盘好像也比较大，如果在惠州的话还是不错的盘，地铁铺可能要拿区划图来研究一下，从纯粹的区域和楼盘来说，我觉得深惠城也是不错的，但是虎门万科云城我没看过，深圳的万科云城是不错的，是在科技园北区，留仙洞总部基地，未来会人满为患，未来一定是有价值的，但是虎门的万科云城是不是这样的选址原则，能不能带来这么多的人流，我无法判断。目前我所知的深惠城人流还不错。
周边会规划一个新城，但是不知道未来人流怎么样。深圳的万科云城判断未来人流会很多，所以价格也比较贵。
主要是人流的判断，惠州的房子和商铺相对比较谨慎一点，不是那么好出手，二手流通比较慢，目前来看，惠州和大亚湾未来是否能导入大量的深圳刚需到那里居住，这是商铺增值的重要前提，但是那里至少目前来说居住人口不是那么充沛，人流量可能还是会有些问题，如果真的有很多人在那里居住，按道理二手流通是比较方便的，但是你会看到现在惠州的二手流通是很慢的，它有银行贷款的因素，但是也确实有很多真正的自住刚需客还没有大规模涌入，有这样一个因素，更多是一些投资者，我是从住宅分析，可以反推出商铺，如果没有自住客来，商铺就没有太多人流，商铺的租金就上不来，所以我觉得深惠城也有风险，楼盘能不能建起来。虎门人流多一点，但是万科云城选址怎么样，也要考虑。但是惠州要谨慎。
陶老师，有一个物业是我现在拿双玺的海之门换西城的别墅？
要是我，我不会换。双玺的海之门还是比较稀缺的，别墅产品这几年涨幅不是那么的可观，西城的整体社区氛围感觉没有做起来，圈层感，身份标识性没有那么强，别人觉得你有钱的还是住香蜜湖或者华侨城里面的别墅，西城片区相对比较纯粹，但是圈层感还没有起来，海自门那样是比较保险的，肯定能增值，流动性也比较好，但是西城有点区别。西城的别墅不知道有没有加建，很多都往下挖了两三层，使用空间还是比较大的。
陶老师您好，我是您的忠实粉丝，我有一个非常具体的问题，现在在后海居住，小孩三年以后有小学的学位要求，手上有一个名额付首付，有投资和自住两种考虑，是选前海还是后海？
关键是前海没有学校，三年以后读书肯定要选择后海或者科技园的学校，都没有太多的选择余地，现在南山好像也有积分的制度，如果现在不买，过两年再买，不一定能读到这个学校，最早是100分，如果90多分，有可能刷下来。
有一个问题请教一下，3月底深圳执行了价格三合一，执行个把月了，目前对于整个深圳楼市有没有影响？
影响比较明显，你去国土局的交易中心、产权等级中心看看，以前人满为患，要排队，现在空空荡荡的，税收增加很多，其实这个很简单，这个很简单，要么多交税，要么少贷款，有钱的人就少贷款，没关系，多交首付，很多人没有这么多首付能力，只能选择多交税，但是肉很痛，所以二手房成交影响还是比较大的，现在就是这种情况，目前深圳只有少数几个片区二手成交比较活跃，最典型的就是华润城，据说每个月可以产生一千万的佣金，一个小店每个月一两百万，最火的是华润城，可能香蜜湖还可以，宝中还可以。其他很多区域都不行了，有限的购买力都赶到新房上去了，导致新房真的是万众瞩目，市场也在扭曲，反正中介没什么事干了，都去卖新房了，真的只有少数几个片区成交比较活跃，影响可能持续到年底，有些片区到了年底的时候，真的会有些人顶不住，我们知道前几年还是有不少高杠杆的投资客的，这两年其实没赚到钱，如果顶不住成交，我个人判断年底对于非热点片区会是这一波的小低点，热点片区不说，华润城大家都买不到新房，都买二手房，这个没法比较，深圳湾虽然涨的多，大家还是对这个片区有高度的认同感，只是觉得价格太贵在观望，稍微便宜点就有人接，但是还是有一些非热点片区真的卖不出去，我为什么刚才说惠州的千万要谨慎呢，惠州更加卖不出去，购买力都去新房了。
再一次感谢陶文杰老师，敬爱的朋友们，到现在万科深南道68号“挖掘粤港澳大湾区龙头资产”的活动到此结束，大家有问题可以台下再交流。
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