城市更新论坛已经进入到第三届，而且主办地点就在深圳，一个如此年轻城市正在如此蓬勃发展的过程中，迅速进入一个从大规模建设到更新的阶段中去，这不得不探索中国发展的伟大速度，这个速度我想从城市发展的历史上，甚至全世界包括人类发展史上是很少遇到的，几乎是唯一的，在近35年的城市发展两浪潮中，为什么我们把原来就非常新的城市进一步推动走到更新城市，城市更新从两方面理解：一是以新替旧，二是走向更加新的未来。
正因为这个原因，我们这个论坛其实也会在这两个方面引起诸位的热议，首先第一个问题是如果认为我们的城市必须以新替就，我们必须考虑什么是旧。已经成为我们生活组成部分的城市，它会牵动什么样主体性的利益，不仅意味着以新的高楼大厦来顶替高楼大厦，我们要做更公正公平的利益分配，我认为这是一个要害。这是新旧关系所连带的主题利益的再分配。
这一点我想在座都会提供很多相关的看法。另外，我们追究什么样的新城市方向，这也关联到我们如何看待可持续发展，我们如何看待生态，包括我们在共同城市中追求更加有素养，或者更加具有未来价值的生活方式，而这一点，我想在座的各位资深开发房地产的各界人士、学者、教授也会对这个问题发表自己的看法，好，我对这次论坛的两个新，一个是以新替旧，是一个更加新的新。
接下来进入主题演讲环节。首先请出的演讲嘉宾是深圳市规土委城市更新版计划组组长肖纯。有请肖纯组长。
肖纯 深圳市规土委城市更新版计划组组长
大家下午好!感谢本次论坛的主办方，感谢这个平台，共同探索城市更新关注的问题。我关注到一届比一届的规模比较大，期待他们给我们带来精彩的分享。我在深圳城市更新这是领域主要是做政策研究，包括项目审批方面的工作，今年进入第8年，我会结合一些精经历，可能更多和大家一起来疏理城市更新这些年走过的路。尤其还会侧重今天这个主题，城市规则。
在04年的时候，深圳市政府成立城中村改造小组，出台暂行规定，拉开改造大幕，在香港04年市区重建局成立一个机构已经进入运营第四年，深圳市在这方面起步并不是特别早。应该说，我非常有幸从07年开始参与这项工作，为认为这7年时间，如果做一个比喻的话，它从一个两三岁的小孩逐渐成长为一个更大一点的小孩，当然它还很不成熟。我想深圳的城市更新从阶段性走向常态，从摸索逐步走向成熟。而且非常有意思的是，我们把深圳城市更新的历程做一个分析的话，跟规则的出台密不可分。比如说我们04年出台城市更新规则，走向全面的城市更新，在12年出台加强改进工作措施，在非常短时间内，城市更新实现翻番。城市更新跟政策规则是密不可分的。不管怎么说，这些政策粘在一起形成我们目前深圳市相对完善的体系。
既然这么重要，为什么大家觉得还有不完善的地方，刻可以出台更多政策去完善，涉及到方方面面，城市更新尤其在深圳这个年轻城市来说，不仅仅是建筑物的更新，涉及到利益的重构，涉及到政府决策的定位，政策职能的转变，涉及到市场经济的改变，同时我们城市更新政策还蕴含着国家层面的很多方针政策的变化，比如说18届三中全会曾经提到，我们要处理好与市场的关系，这个应该说跟我们深圳市强调市场运行的理念是不谋而合，同时我们的深圳市还承载着非常多的具体任务，所以说城市更新规则出台代表政府政策的导向，还代表着反馈。出台的政策可能非常简单，其实背后蕴含着对过去已有政策的廉衔接，同时还要结合深圳本地的实际。
比如说在保障性住房方面的政策，用地贡献的规定等等，都是非常具有鲜明的深圳特色，实践中取得比较好和效果。
我想举2014新出版的规定为例，实际上是针对原有工业区转型所做的规定，提出了很多建筑物的加减扩建，土地使用年限，地价，这意味着在前几年可能是大量的重建类，整治仅仅是针对城中村，内容也相对单一，解决一些安全隐患，通过一些比较快速而且成本也比较低的方式去进行综合整治，同样能够实现完善建筑的实用功能，促进城市转型的目标。
另一方面，提出要进一步完善城市更新的门槛，这个也需要我们根据市场以及根据各区政府的诉求，这样的话就可以让更多的项目，不是特别清晰的区域能够纳入城市更新范围内。我们首次提出建筑物的年限不少于15年，从简单的数字，年限的对比方面就可以看出政府在对于不同类型有不同的引导。对于旧商业区我们是比较鼓励做住宅区，政府是比较审慎、稳步的态度。
还提出小地块城市更新的政策。比如说罗湖，会有更多的当年的一些小地块，可能面积达不到1万平米，但是这部分区域，如果说保持现状对于城市发展来说，难以匹配，所以今年对于3万平米一下的地块进行试点纳入城市更新，目前试点范围主要是产业升级内的改造以及为了落实重大基础落实服务设施的类型。
同时在地价的策划提出很多方法，我们地价免息，这个既是对市场的一个反馈，也是对我们政府资深工作的修正和完善，同时也更多地体现了利益平衡的理念在里面。比如说超出深标一定范围之内的，可能要收一个比较高的地价，这样比较好地解决以往项目出现的，由于政府对政策变更对开发商会有比较好的收益。
综合期来看，深圳规则总体比较清晰，我们的工作也取得认可。在13年的时候，国土资源部选举10个城市进行开发试点工作，正是因为广东省做得好，国土资源部把这项政策在全国10个省市进行推广，深圳作为典型来进行推广，在14年的时候，国务院中心也形成总结报告，并且上报中央，得到中央的肯定。在今年8月份，国家发改委也是在全国做了一个推广。我们认为虽然深圳市城市更新有很多政策需要去优化，但是目前大的方向是值得肯定的。大项目的实施成效是显著的。这意味折我们城市发展的模式从原来的依赖转向转让土地为主，这也是我们城市发展的一个重要落脚点。在固定资产投资，以及产业用房还有保障性用房方面都发挥重要作用。我们通过城市更新规划等等配套设施，同时我们还非常注重城市更新过程历史文化的保护。
有的工业区现在可能改造成了酒店，有的改造成工业园区，同时我们对传统小镇进行新的活化，这是我们在政策方面做的探索和工作。
第三，在政策方面，我们也对比了香港和台湾之前走过的历程，实际上会面临一些共同的难点，比如说我们今天这个论坛提出的一个问题，也是呆会沙龙会探讨的拆迁难问题。香港有这个条例，台湾也有，但是据我们了解，在实践当中这些条文使用并不是那么高，可能也是存在一些争议。一会我们也想听听台湾的专家讲一下。
在拆迁方面，香港以补偿为主，但是今年开始也增加以楼换楼的实物补偿的方式，这些可能走向一个共同的方向，同时也会关注到市场的问题。香港是一个带有半官方的色彩，但是又不是一个政府部门。不管怎么说带有一定政府主导的意味在里面。但是近年来也增加需求主导、中介服务的模式，跟提倡的市场运行，台湾最近也在进行一些讨论。我们认为在规则制度方面到一定程度之后各地都会面临同样的难题，这需要我们通过不断加强两地的沟通，去更好地吸取对方的经验。在下一步，在深圳市未来规则制定方面可能会考虑把握好几方面的关系，一是项目试点跟规则制定的关系。法律具有一定的滞后性。往往在个案当中出现，我们才回去加以研究，这一块我们也会充分利用好特区的立法权，不断去完善我们的政策体系，由实践来指导。二是我们想把握号政府制定规则的范围深度跟市场的关系，比如说旧城区改造方面，要加强引导工作，但是这个引导不是完全由政府代替我们的业主，代替我们的开发单位去做这件事情，而是由政府搭建平台，他们通过业主委员会形成自制的体系，这方面香港台湾有很多经验，尤其是台湾。所以我们也会把握好政府的政策。三是把握好政府的刚性。比如说利益分配的规定，这些规定都涉及到一些数字或判断，这时候需要我们在政策方面拿捏好平衡，哪些是刚性，哪些是弹性。四是我们这个规则制定还要把握可执性的问题。
我们城市更新规则应该注重与其他的衔接，包括城市土地整备的政策等。最后，城市更新虽然由国土局来主导，也涉及到司法部门。没有司法部门和法律系统配合实际上是很难完成的，我们要在全市形成这样共识。
综合起来，我想不管怎么样去做这个政策，它最终像一个目标。我们城市更新最终的目标到底是什么?我们想引用规划国土委，要实现长远、综合、包容、舒适。长远不仅仅局限于一栋房子的拆迁;综合，它区别于传统城中村的改造，包容，我们要体现包容特点，不光是用一种简单粗暴的方式去拆迁，同时我们还要让原先这个区域上生活的人找到他们的位置。舒适，指的是可持续，要用一个不会让我们改革之后低收入人群找不到住的地方。我今天分享主要是这些方面。非常高兴看到这么多专家学者，来看到城市更新的难点问题及做探讨。
叶毅明 香港城市大学公共政策系教授
大家下午好!我今天主要还是讲一些制度设计与现状。原因就是现状永远是很复杂的，可能很多都讲不清楚的地方。
无论城市历史有多久，有多新，到某一个阶段都要面对更新的问题。今天之前，我要介绍一下，为什么我们都是要更新，刚才我可能从香港都市更新历史讲一点，再看看香港都市制度设施怎么样，希望都可以清楚地讲一点。了解一下香港都市更新的现状与困难在哪里。
都市更新其实在老旧城市、新城市都会出现，当然在老旧城市，比如香港已经有170年历史，我们市区很多已经超过100年的历史，所以很多时候，老房老化，市区开始衰败，更明显的是你现在对整个土地、房产的使用，更以前的需要已经有所不同。我们可以维修，可是整个房对现在社会新的需求也不配合的地方，我们也要更新，以前我们是某一个经济发展的城市，现在我们可能是从另外一个方面去发展，在香港很明显，80年代后，尤其是今年我们服务业发展很快，有的时候我们拨给工业用地全都没用，这也是我们当前面对相当大的问题。我们现在对于都市环境要求已经不同，人的观念变化我们也需要很多改造的地方。最后就是什么都没变，但是整个城市在区域里面的定位也不同，你可能也需要不同，整个建设不同。
我们对于整个人类发展要求不同，比如说我们有永续发展，我们注重建筑，我们需要改变。
在香港整个制度设计，我们根据三个不同方面来设计：市场主导、政府主导、公私合营。其实这个也根据我们整个都市更新发展过程，是这样的顺序的。
之前讲一讲香港都市更新的历史。都市更新是一个比较好的概念，可是我们在香港已经习惯用一个比较旧的概念，我们叫市区重建，当然最近也讲多一点失去更新。香港在20世纪初的时候已经开始，我们建市，大概30年35年，已经开始有点改变了，原因是居住环境的要求已经有不同的变化。其实最大的变化还是50、60年代，原因是我们有大量移民从大陆逃到香港，我们整个社区、楼房设计已经不能满足要求，大部分已经拆掉变成已经高的新的楼房。在60、70年代初的时候，我们在50年代整个设计到d70年代的时候已经赶不上社区环境的要求，政府已经开始计划做一些重建，原因就是缺乏资金，所以要计划，70年代初的时候有一个计划，变成一个比较好的居住地方很多不同改造计划，但是种种原因也还有执行只是鼓励私人开发商去做，种种原因配套配合。这么复杂的野犬问题难以落实知道1973年，大规模改建发生在公共屋村，所以我们从1973年到2010年大规模的公共屋村的重建，知道1988年我们才成立土地发展公司专门把市区私人，鼓励跟开发商合作重建，后来到2000年成立市区重建局。现在整个政策重建规模的开始。
我刚才说过，主要三种不同方法，第一种现在还在用，市场主导，政府不干预。业主可以联合重建，大部分都是开发商每一栋楼收购。现在在香港有一个法律鼓励开发商重建，拥有80%业权它可以向法院申请强制拍卖。当然小业主也没有资本。如果开发商用一个比较低的价格收购的话，可以把它整栋买回来。进展也不是太满意，后来我们把它改。如果你有业权90%，，你的楼房超过50年，把门槛降低。政府在里面占利不多，只要是配合，把它的用途改变。很多是改建，改建的话，变成商用住宅，这个利益比较高，这个需要政府的配合。刚才也说过政府也主导。政府主导主要在公共屋村里面，重建。重建以后，有两种方法，第一种方法是居屋。在整个重建里面，综合重建发展计划，不单建立住宅也有社区和福利设施配套，也趁这个机会进去。把50年代楼房变成比较新型的社区，整个配套都比较好。
1988年后，土地发展公司要用公私合营，主要用政府公权力把私人的旧楼收回，再把它跟私人开发商合作，建立一个新型的主要住宅，商住。哪个时候政府理论尚可以透过强占土地，哪个时候真的用了，不是很多，有少数个案。可是土地开发公司是公营公司，也是自负盈亏。运行十年八年，这个根本是不可持续的方向，原因是每个重建需要资金很多。所以政府用自负盈亏做起来很慢。所以2000年改变，成立失去城建局，政府注资100亿作启动资金。它不是公务员，可是所有运作都是经历政府的指挥，只是内部独立，可以用更多去运用公权力。我们现在也慢慢已经发现，但是重建不能解决我们整个问题，现在只是四个不同策略是定性的，重建为主，复修、保育、活化。
近年在重建发展外也更重视楼宇复修，不鼓励复修的话，再多资金也赶不上。这个在里面，她们更侧重保护居民权利，它有一个明确标准，政府尽量用协商尽量避免不要用征地，所以过去20年，真的用征地的，其实也很少。只有最后几个不愿搬走的才强制。最长的一个是18年。应用这个过程要有一个克制。今年更加强以人为先，从地区出发的过程重视与民共议。在重建里面，香港这个计划是长远的，所有现在在执行重建计划，我们做了十几年现在还没做完，所以最近几年定新的不是很多。有十几二十个计划都会被做，做的时候是保密。他们决定执行这个计划，他们会派出人，像军队行动一样。每户每户谈判赔偿，赔偿做完以后采取邀请开发商参与，采完之后分红，市政句可以把利润作为资金回笼，再做另外一个项目。只是中间它们用很多时间跟社区谈判，跟每一个业户谈判。
这一些都是市建局比较大的项目，K11项目，90年代初已经开始收购，大概到1999年才能够把它建好，中间是市建局拖得最长的项目，大概18年，这也是他们的指标项目，以前如果看过香港黑社会的香港，就发生在它旁边的，它旁边就是黑社会最集中的社区，建好把整个社区都改变了。上面是长安西街。这是在97年后的重建项目，你收购的时候是97年，卖房子是97后。市建局赔本赔得很厉害的项目。所以才需要政府主导。
在过去，他们完成的项目也不是很多，用深圳的速度就是停满的，已经成立37个项目，1.8万居民受影响。在2000年已经明确规定我们赔偿怎么样，在市建局里面也有福利，明确赔偿是多少，现在我们自用业主赔偿标准就是，你可以拿赔偿购买同区七年楼龄单位，有专业测量师评估，还是比较公平合理的。如果是自用商铺物业使之5%或4倍应该差饷租值。租户三倍应该差饷阻值;合资格可编配公屋。
他们也鼓励维修减慢楼宇老化速度，也不影响整个运作现在有贷款的、所谓不住，他们作为维修的，看一看维修前维修后的，(看PPT)，把里面的水管、电全都改做，如果你有困难可以申请贷款。
过去十年八年已经有500幢旧楼受惠，现在也有几百幢在申请。
保育、活化。保育城市历史，活化历史建筑。有一些改得不好的就是这里。它里面改动很好，可是跟周边整个历史没关联，最离谱的，前面本来有一个小山的，它把整个小山都去掉，它把所有树都砍掉，所以一开动社会意见很大，后来我们学了这个，所以有很多细致保育。在香港重建面对很多问题最主要是赔偿，我们整个重建，不同的小业主集体行动，协同下面有很多不同的矛盾，这时候需要公权力的介入。
我刚才讲过，怎么平衡个体利益和社会利益，尤其是有些比较有价值的开发，你这样的话，需要有公权力的介入，它有一个好处，它可以保护小业主的利益。提高赔偿，把私人的利益，侵害公众利益，政府就要介入，尤其钉子户就要打钉。在香港你不能强用，不能你整个名声不好，不然你以后怎么谈判都没有用，这个是最后才用。90年代后，80年代前我们常常用的，我们不是用在重建，我们用在非法搭建的寮屋，每次都用警察把他赶走。可是90年代后我们变得文明一点，很少用，很温和，也没有一些要打人的。用武器作为公权力怎么应用，也是要比较软性的应用。香港还要好好学习一下。你单靠政府资源根本不可能去完成整个组建任务，所以想在，不仅香港，就是欧美国家公私合营就是很重大的课题，又不会造成不良影响，要资金回笼，这也是很难平衡的。所以公开是很重要。所以的事都要公平，公正公开，香港也是用了很多不同的过程去发展。比如说我用观塘市中心重建作为例子，57万平方，5000居民，重建后，是豪宅、社区设施，估计成本约300亿。需求主导计划。最近开展9个项目全都亏本，现在他们是把门槛提高，你看资金需求很大，往往也是重建没有政府介入，没有政府支持，整个进程会很慢。
怎么样把这个矛盾平衡，尤其香港重建，我看很多城市都是这样，不但是重建楼房，要把环境更新，要把整个城市诚信，每一样都要钱，现在加上保育，更要钱。这都是一个挑战。你可以有盈利，可是你社会名声不好，也是得不偿失。
后来是士绅化，时间关系不讲这么多。
最近我们多一点去讨论城市更新速度是怎么样，整个社会观念转变有关，也带动我们需要去重新讨论这个。市建局从2012年到2013年都大规模去讨论，我们需要不需要比较现代的社区重建，他们总结有几条，一要以人为本，二是由下而上，三是交叉补贴。不是每个项目都是要盈利，赔本的项目他们都做，只要一两个盈利好的项目他们都要做，要有社会共识。四是社会共识。五是前路艰难。谢谢大家。
香港现在有170年的历史，而这170年正是一个古老中国走向现代化的进程，也是中国出现现代城市的开端，我们可以把香港堪称是中国沿海走出现代化城市，另外深圳和香港的关系，刚才叶教授说到80年代的转型，80年以前香港是工业化，80年以后香港是服务化为主。实际上香港工业化转入深圳之后，带来香港的升级。这两个关系看上去可以看到城市发展的共性，这个共性如果放到大陆，依然还是会围绕三个要素，一个是人口的来源，一个是资本以及资本的性质，第三是制度。大家看看，香港的发展中，跟整个20世纪整个社会的变动有关系，每一次动荡都会把人口带向香港。利用资本建设城市。
香港和深圳的关系，当80年香港专项服务业，深圳承接了全球工业化的接力棒，资本和人口一旦在深圳聚合之后，创造深圳这个国际大都市。深圳享有特区制度。我们要知道，制度，有时候我会认为制度是先天存在的，我们说城市更新更多是制度更新，我们在制度上如果能够再更好地更有效率进行创新，我想这一点才是城市更新的更好的未来。这是香港城市更新给我们带来的启发。
接下来有请来自台湾更新研究发展基金执行长丁致成先生，有请。
丁致成 更新研究发展基金会执行长
非常荣幸再来深圳，去年也是这时候来过。当时跟深圳朋友进行深入的交流。其实台湾在过去一年当中，我们也经历了非常多的转型阵痛。
我来报告关于都市更新的情况，分成四个：建商主导、民间自立更新等。
文林苑时间在今年落幕了，在09年时候公告核准实施了但少数还是不同意的，告了政府，但在11年被上诉驳回。引起社会上很多讨论。在今年3月，反对户王广树的儿子王耀德自行拆除组合屋，而且对外宣称已经跟开发商达成和解，双方签字撤回所有诉讼。当时在新闻媒体上说明是，如果这个诉讼再出可能要赔偿5000万以上。因此选择和解。但当时民间团体不是很理解，所以造成他们内部的矛盾，反过来他们要王父子赔偿他们抗争所花的代价。
这件事情已落幕，但影响非常大。去年因为大法官309号解释，都市更新条例部分先期一年修正。关于违宪，核准事业概要未设置组织进行承诺;事业概要统一比率太低，“权利人及面积超过十分之一比率太低。公听会跟听证会不同。多数符合宪法的规定，只是应该随着时代的改变来看看是不是要去修，什么不予授理?大法官倒闭这个问题，法院还要审理，还没有最终局。因为当时正在审理，这部分是不予受理。这个方面应该这样讲，如果从制度面讲，36条强拆是必定要存在。当时大法官给了一个期限，一年之内必须做修改，送去立法院。这是立法院发生了大事太阳花学运占据立法院24天，导致议事延宕。更新条例细则里面加强了送审等技术性程序上面的必要程序。这方面做了很大的修改，立法院现在正在讨论，我们希望在1月初是不是有一个共识能够送到立法会做决定。
首先建商主导更新到上个位置，我们看到更新事业主要有28件。因为有太多程序性的干扰，造成程序上面非常严重放宽。主要集中在台北市、新北市。因为都市更新不是很稳定民间申请件数也在减少，在2014年只有70处，面积只有18公顷，相对深圳来讲这个数字是非常少。我举一个例子让大家了解一下。我们在台北市汀州路，这个面积很小，只有5.23公顷。大家可以看到更新改建前的状况，巷道非常狭窄，楼房差不多两层楼，但很多自己都加高。几乎十年时间，到目前为止，其实还有最后一两步还没有完全同意，但是我们不愿意用任何公权力去做强拆，还是尽量用沟通的方式。容积奖励，都市更新增加43%左右。经过更新之后，会提供大量的空间，解决这个老旧社区防灾方面的问题。我们为了融合社区，我们不是用推土机把他们赶走，我们希望有很好的向心力，我们甚至办了联合晚会，邀请居民一起好好吃吃喝喝，好好发表一下心情才开始动手拆迁。甚至我们还把这个过程拍下来，印成一本毕业纪念册，发给每一位参与居民。
政府现在鼓励民间自立更新，什么叫自立更新?我们是不是可以不要开发商由居民自主更新会，协助贷款，自己来盖自己的房子，到目前为止有11个案件申请补助，件数非常少。在去年比较有具体成果的部分是属于政府办公更新部分，成果是相当枫树。过去十年更新事业几乎都是民间主导。政府主导的都市更新都是以公有土地做主导，土地管理机关不容易协调，困难度比民间开发更困难，但是在政策上面，09年开始，财政部已经明确宣告，开始启动投资者的做法。到今年是各个市长的大选，几乎各个市长都提出要办公更新这个方向。在今年有明确招募到投资人，有蛮多案子找到投资人签约，包括新北市、台北市，规模也相对比较大。特别是国防部所拥有的部分更是有更多案例来决标。不过所有的决标就是说确定投资人是谁，不过执行的工作还需要几年时间。每个案子大的甚至有到3公顷规模。甚至有很多地方在划定更新地区。今年高雄市因为气爆，帮助他们做重建。在今年年底的时候，竞选，大家看看台北市的两个候选人，还有新北市的候选人，这四个人提出的几乎不约而同强调公办更新。特别是柯文哲强调公共更新以四个步骤推动，分得面积可提供公共服务。
新北市的办公更新案非常具有代表性，提供大量公共服务职能，包括政府办公空间，甚至提供居民的运动中心，限制开发商能够盖30%的量体，它区位非常优良，也受到投资者的亲睐。
关于整建维护部分。也是在过去几年受到越来越多重视。针对劳务拉皮和增设电梯是目前整建维护的重点。不管是中央也好，地方也好对这方面都有补助。在过去2、3年总共有29个案子。反过来讲非常需要做整建维护的老旧公寓，因为没有社区管旧组织，所以很难推动这样的工作。四五楼公寓做增设电梯工作，补助虽然相当高，但真正完成申请的社区寥寥无几。因为一楼的户主不同意。
2014年是台湾都市更新混沌未明的一年，唯一比较有成就是在公共更新，其实是因为9年前启动公共更新，在今年有比较明显的结果，但再执行下去怎么样我们不清楚。所以大家开始在质疑，公共更新真的公平吗。展望2015年能完成都市更新条例修法。不过在目前为止，我们还没有看到具体的作为。2015年最大的隐忧不是政府的政策，而是房地产的不景气。明年台湾会面对更大的政治风险。不管怎么样，我们希望明年至少更新条例能够修护，到底注重哪方面利益，我想这个部分应该在法例之后应该有一个明确的方向。
新的政治家们对城市更新的设想，台湾也是对我们的一种启发。这是刚才来自香港和台湾两种不同体制下城市更新的介绍。接下来请出卓越置业集团有限公司副总裁耿延良。
耿延良 卓越置业集团有限公司副总裁
各位领导，各位嘉宾，各位同行，大家下午好!今天，我谈这个话题，我觉得比较大，刚才听了几位专家发言以后我感触很深，一方面我非常理解深圳政府制定政策的困境，以及立法权的优势进行制度创新，为深圳发展作出很多努力另一方面我在研究美国、欧洲以及香港城市更新进城以后，我特别感触很深我们深圳城市更新与其他地区完全不同。最典型的是，比如香港，其实上与美国、欧洲的节奏是一样的，比如说美国20年代开始以后，住房法出台以后，50年代到70年代，大规模城市更新运动，最早是为了解决住房问题，后来城市不断发展，与现代化的速度不相匹配，虽然是大规模运动，但实际上持续了半个世纪，欧洲也是一样的。那种更新我认为是自然的渐进的更新。而深圳短短这样一个时间我们就要进入城市更新，环境的承载量，人口规模等等完全与其他地方的城市更新有很大不同，这是我要在演讲之前强调的。
到今天为止，研究的项目有300多个，我来探讨提供一些借鉴供各位专家学者结合这些政策法律做一个参考。
如果要寻找未来的路我们必须清楚过去走过的路，四个点：萌芽期、发展期、爆发期、瓶颈期。萌芽期，以罗湖城改造为起点，拉开改造畜牧旧城改造多属业主自发行为，呈现局部零散态势，缺乏统一组织和引导效果不理想。13年《深标》出台，奠定未来的基础，但是另一方面在实际中，面临很多难题。这是划分的依据和特点。
深圳城市更新的特点。深圳市建市时间短，短短30多年建成国际化大都市，这是人类历史的奇迹。我们的发展速度和我们的城市规划完全是没办法匹配的，还有它的特殊性，它跟其它城市不同，我们的土地经过两次国有化以后，现在理论上都属于国有土地，内地集体土地是非常清晰的，深圳则遗留了很多问题，我相信在座的，尤其是做项目的非常清楚。
任务重。我们快速发展中遗留的一系列问题都要通过城市更新一系列解决。困难多，不仅仅刚才台湾香港遇到的问题，实际深圳遇到的问题很多。我就不具体讲。
深圳城市更新的成就，这一块肖纯组长讲不少。截至2013年底已审批的城市更新专项规划中落实中小学51所，幼儿园130所，医院2家，成就是有目共睹的。
深圳城市更新典型案例。一个是渔农村改造。二是大冲村改造。主要领导亲自参与方案的预定，组织干部到村里谈判，我认为主要是政府的强力介入。华润城的改造我认为在深圳有典型的利益。前三年的工作都是在做思想的工作，这一点我认为是比较成功的。政府的高度重视及积极参与是项目得以成功的关键。这是两个案例给我们的启示。
深圳城市更新面临什么问题，我主要从企业推动项目遇到的问题谈。截止2014年9月，全市已纳入计划项目431项，完成规划审批265项。问题我归纳一下：第一，城市更新缺乏立法保障，现有政策体系亦不完善。很多问题仅仅靠城市更新办法和政府规章是没有办法解决的，我们的建议是把它提到人大，通过立法来解决。为什么说立法不完善?比如说工业区的改造，2008年，全市914各工业区，其中480个旧工业区，村集体占据87%。肖纯组长也说了，今后我们的重点就是产业升级，为城市未来经济发展社会发展来腾出空间，就是工业区的改造。工业区的改造要以政府为先导，我认为这一块还是有极大的空间。第二，市场失效时，政府的缺位使大多数更新项目推进缓慢。我们建议政府在试点的时候一定要强力介入。第三，城市更新缺乏强有力的组织管理项目审批周期过长。我们深圳更新办我认为它跨部门协调能力还是有限，毕竟机制在这放着。项目审批周期过长是普遍的问题。比如今年龙岗区行动改革进行全力改革的时候，龙岗区旧改办以及相关政府部门非常重视，我们从项目的立项，原来是995，将近三年时间审批，后来压缩将近40%。龙岗区做得非常好，值得各个区学习。第四，缺乏宏观统筹和差别化激励措施，城市更新工作存在一定程度的盲目性。第五，完全市场化的拆配补偿导致非理性行为频现。我们现在遇到什么问题?拆迁过程中，有的项目拆迁量比较小或者规模小，就提高标准，造成其他项目搁置。这个在我们行业非常典型。我觉得行业协会成了以后，完全可以把这方面工作做起来，做一个标准指导。我觉得行业未来可持续发展做一些工作。第六，法律上“多数决”无法对抗“少数派”，实践中“少数派”问题严重危害社会经济发展。比如说一个小区7、80%业主同意以后可以进行更新改造。少数业主同意更新改造就没办法解决。当然台湾学者给我们提供一些可借鉴的建议。当个人利益和集体利益冲突的时候还是要依靠法律来解决，这不仅仅是政府的问题，还要与司法相匹配。所以我建议和设想，刚才谈问题也已经触及到。
可持续更新的建议与设想：第一，加快并完善城市更新立法，提高政策的系统性和配套性。第二，细分更新类型，制定差异化的项目实施政策。第三，政府积极参与，充分发挥统筹指导作用。第四，实施财税等激励政策，提高项目经济可行性。我们要学习台湾、香港，用财税激励政策。第五，制定合理的拆迁补偿指导标准。第六，通过立法解决“少数派”问题探索强制收购更新模式。实际上，实施过程中也遇到很多困难，或者社会很多争议。我们在开发商的引导和业主谈判中最终解决司法途径的方向去努力，实际上对整个城市更新项目推动是有很大作用的。第七，成立行业组织，加强行业自律。
实施建议：强烈建议成立深圳市城市更新企业协会;搭建政府与企业之间的沟通桥梁，帮助政府进行法制化宣传、行业自律规范行业秩序，建立诚信档案，发挥自我约束的行业监督作用，促进行业健康发展。
接下来马上进入第二个阶段，沙龙环节。沙龙嘉宾：耿延良、颜雪明、梁赤、邓俊文。有请各位参加沙龙的嘉宾上来坐。
现在我们开始进入到本次论坛的第二个环节。这次沙龙讨论的主题跟刚才嘉宾发言主题是紧密相关的。如何破解拆迁难的困境?现在先有请耿延良先生就你的思路“拆迁难的问题”谈一下。
城市拆迁难不仅仅是中国，不仅仅是深圳，欧洲也是不容易的。深圳前几年统计一个项目做成是7到8年，拆迁涉及到方方面面的利益，又是那么简单进行改造。我认为所有城市更新的项目，以及政府都有平衡的信号，不可能一夜之间就拆除重建。我们在实践中有两点，第一，我们还是需要方方面面利益的平衡，大家达成共识的思路，我认为这是前提。第二，还是要尊重业主，尊重被拆一方的权益，首先前期广泛征求他们的意见，让他们有主人翁意识去参与。还有一些确实是祖祖辈辈住在那个地方，有乡土情结，让他们一下子改变，让有些老人一下子无法改变，要给一些时间给她们思考。一定不能侵害他们的权益。可以这样说，完全市场化，而且是透明的，更重要一点是高于市场价值。为什么内地很多矛盾?因为过去内地政府补偿不够，或者根本不足以弥补。所以在这点上，我认为深圳在作为代表。
谢谢耿延良先生。他的经验提到，拆迁还是有弱势和强势的问题，实际在被拆迁方来看，他必须符合被拆迁的大方向，他恐怕在落实这个情况下占的比例大一些，我想拆迁本身在中国历史上，过去曾经是有强拆的现象发生，那是早期的情况，导致弱势群体不公正情况大量出现，而今天通过补偿的介入，补偿越来越多，越来越好的情况下，其实我想大量的拆迁矛盾已经大量消解。如果我们回到居住者自身来说，抛开经济补偿，我们祖祖辈辈生活在一个地方，或者我们的家族根在一个地方，面对这个情况，公众利益就会发生一个纠纷。万科集团首席律师怎么看?
好，我首先声明我今天的发言不发表万科的立场，完全是作为个人的立场。这个话题，我想谈两个问题，第一，我们旧改的正当性问题，这个问题我们在谈旧改的时候都不谈这个问题，好像这个是天然正当的。据我了解情况，在发达国家建筑物的重建是有条件的，首先是建筑物过于陈旧，维修不划算，这时候向政府提出要求才可以重建。第二是遭遇重大灾害。至于说公共利益怎么办?政府直接征收，按照征收的轨道该怎么补偿，政府做出征收决定，原来房屋所有权就灭失了。但今天为止，我们现在的旧补，并不是以破损不能使用为标准。整体的重建之后，其实会造成社会资源的浪费。旧改的动机在哪里?我认为就在商业利益。我有一个观点，城市旧改就好像开矿，哪一块土地存在商业价值大，哪一块土地值钱。在远离市中心的地方为什么没有人去旧改呢?可见我们旧改的出发点是为了发掘最有价值的土地。这个也没有问题，但也不能打着这是一个天大的利益，我们看到伦敦、巴黎那么多老房子也没有更新，并不妨碍人家成为国际化先进城市，所以我觉得城市旧没有问题，不影响文明的进步，反而乱拆房子才是不文明。
大家忽略法律重大制度的变迁，我们从城市拆迁条例过度到物权法，这是两个完全不同的时代，拆迁时代是什么特点?城市欠账特别多，所以是由政府来主导改造。我们看80年代，我们有亲身经历，那个时候居民传说我们这个胡同要拆迁了，那是喜迎。这个时候旧改应该是正当性的，但是那个时候的拆迁条例本身只考虑效率不考虑公平。拆迁条例是什么东西?我作为开发商也好，我看上你这块地我就可以向政府拆迁，需要什么条件?需要五张纸，什么银行证明等等。政府批准之后，在房屋所有权没有变更条件下，我就可以把你房子推倒。应该说是非常血腥的。在80年代没问题，因为那时候没有太多私人不动产。80年代以后，出现大量血腥拆迁，这个条例实行不下去。
物权法的公布，根据你有几个户口，是以人为单位。我们今天的拆迁补偿，我觉得没有没完全站在物权法角度考虑问题，比如说拆迁标准，我们都希望政府定标准，然后所有人按这个标准来。但是你想过没有，每一个土地上面蕴含的商业潜力是不一样的。如果说你这个房子多少钱，我就给你赔一套房或者多少钱，被拆迁的人就会提出一个问题，我在电视上看到这样一个案例，被拆迁的人说我原来这是6层楼，现在开发商要盖40层楼，如果按照拆迁条例时代，你给你安置就完了，但是按照物权法的要求，现在土地潜力，也就是矿藏资源是谁的。物权法规定住宅建筑用地使用权到期之后自动续期，我觉得很可能会成为永久的权利。将来你要拆我的房子，你看重的是潜在潜力。从法律条例讲，提出这个要求，并非完全没有正当性。这时候怎么办?这时候实际上就是商业博弈。作为原来房屋所有权人就会追求最大利益，最后双方会逐渐接近。但我们现在城市更新的制度设计，我觉得存在很大问题。
我们看到台湾、香港的经验，如果说这个房子确实很破旧不利于安全，对市民生活有很大妨碍的时候，政府愿意出钱鼓励你改造，通过城市更新政府要拿大量的钱。我不明白什么增加的面积政府要拿走30%，如果政府不拿走30%，开发商可能给业主更多利益。政府压低了，剩下的都是开发商了。小业主更没有权力博弈。政府也不出面，这个一定会陷入僵局。剩下的事情要不然是政府征收，要不然就是黑社会。
我非常敬重颜总。首先，深圳市的城市更新在立项条件要求，就是因为城市环境差，房屋破旧，危及人民群众的安全，前提条件就是这样。所以并不存在说商业利益价值大需要改造开发商主动要求改造。第二点，深圳市普遍做法是，跟开发商合作。所以并不存在开发商拿来改造的问题。第三，拆迁条件的问题，首先土地是国有的，农村土地是集体所有。我承认颜总说的土地价值的问题。这个土地是不是自然增值，不是的，而是城市发展带来的土地增值效应。
我再回应一下，第一点没有想到旧改是不追求利润的，因为我是从一般的开发商来考虑。不考虑商业利益这一点我很敬佩。第二点，我的波动产的价值升值到底是谁的问题，我们讲生活中朴素的经验，你就是政府的官员，90年代买一个福利房，现在卖400万，你纯粹增值395万，你自己都不给政府交，为什么制定政策的时候要别人给政府交，这个逻辑是不是有冲突呢?第三，政府拿来做公共事业。我建学校、建医院，但是在欧洲、美国也好，人家政府也不从当中拿钱啊，那人家没有学校吗，没有医院吗?企业把这个承担了，最后意味着全体买商品房的人承担了。所以我认为这个也是不能成立的。
颜律师代表老百姓，代表拆迁人，这是我对他的第一个认可。耿会长本身代表业界，从开发商角度表达也无可厚非。合起来看，还是颜律师说到要害。从城市的发展来看，不仅增加地表作物的价值，还增加地底矿藏价值，所以城市更新的问题总是在城市最发达的地区来进行。如果真的是因为房屋破旧要改造，远离房中心的破旧房屋为什么不去改造?这个道理颜律师点清楚了。这个问题不是完全是开发商的责任，开发商也没有必要说自己不追求商业利益。
我作为职业律师，对于这个问题也深有感触。在我们深圳市的城市更新条例里面政府所倡导的是政府引导、市场主导的原则。跟刚才香港和台湾两位教授所介绍的确实有一点不一样，在我们具体的项目在拆迁过程当中，我个人觉得确实在政府引导这个问题上，我认为政府的介入还是不够积极，主要存在两个方面：第一，我认为发展商跟业主谈判过程中，怎么更好达成一致在实践当中确实很困难，刚才耿会长也谈到这个问题。很多发展商对这个问题是大吐苦水的，在实际申报过程当中，法律的规定是两个90就可以申报了，实际上我们国土部门在实际掌握过程当中，实际要求发展商与小业主百分百签补偿合同以后才进行实施主体的确认，这点在实际当中，发展商是很难做到这一点，所以在谈判之前，由于在政府的层面上，没有一个拆赔比的指引，导致在拆迁谈判过程当中的困难，在深圳我们现在可以找到很多这方面的案例，比例触目的就是益田的改造项目，我认为政府首先在拆赔比方面，在赔偿条件方面做明文指引，耿会长也提到，由政府的层面上做出指引，这个有没有法律依据呢?是由行业协会来制定更好还是由政府制定更好呢?我个人认为应该由政府层面做出来比较有公信力。
在我们其他的行业当中，比如说物业管理费，停车场的收费标准，还有我们政府的基准地价，都有一个指导的意义，所以我觉得在城市更新拆赔比方面，如果政府能够出台这个，发展商与业主的谈判就相对顺利很多，这是第一个方面。第二个方面，我觉得在城市更新过程当中，发展商与业主在发生纠纷或者在谈不妥的情况下，政府应该积极地运用行政手段和司法手段解决纠纷，从目前深圳城市更新这个实际上来看，我认为政府这方面是空白的。怎么这样说?从法律法规这个层面看，如果发展商与小业主谈不拢的情况下，任何一方都没有法律上的依据，提起法律途径来进行解决问题，没有直接的。所以在这方面我认为是一个缺失。谈不拢能不能采用法律途径去告?在现有的情况下是采取不了的，在我们国家的不行。在过去以往的案例当中，刚才我们提到木头龙这一块，还是一直在谈判的过程，不能采取任何手段来解决。
第二个案例就是城中村改造。城中村改造在12年曾经股份公司是运用了收回宅基地的方式来采取司法救济的，那么在一审龙岗法院是支持，二审调解了。后来广东高级法院出了一个文件，不提倡股份公司以收回宅基地的方式来解决纷争。这是途径其实也堵死了，还是要回到谈判过程当中。
还有一个案例，就是盐田进口村(音)，在发展商和业主没有谈妥的情况下，业主的房子给拆掉了，在现有的法律框架下，业主给拆掉以后可以采取民事诉讼的方式，在这之前，在没有拆的情况下不能采取任何方式来维护自己的权益，拆掉以后对于业主来说是非常被动的，也就是说我们通过这些案例可以看到，在旧城改造方面，无论发展商和村民也好，在法律上确实找不到很多的依据。
在这过程当中，我个人认为在没有更新的法律规定之前，可以采取行政的手段来进行救治，城市更新细则的第46条第二款有这么一个规定，就是说，更新规划批准了2年，由于搬迁补偿谈不妥的，政府可以根据实际的情况，可以优先纳入土地征用，这个条款在法律上有行政手段救治的方式。在持久战的情况下，在一定时间内谈不拢，政府应该运用公权介入，也就是说对谈不拢的进行政府征收的行为。要启动这么一个程序，但是在目前我们所看到的案例当中，好像还没有这方面的案例，也就是说，我们所看到的，政府相关的部门在发展商与业主谈不妥的情况下，政府真正运用行政的手段，运用公权的手段去解决这个城市更新过程当中所发生的问题这方面还做得不够。
所以我个人认为，政府应该在这方面做更细的规则。在什么情况下用什么程序来进入来提起征收的程序，这样才能更好的推进深圳的城市更新。我个人在实际的过程当中，碰到一些问题和想法提出来给大家探讨。谢谢。
梁赤律师提供了很多案例，但我想法律的问题在这里面还是我们讨论的问题。法律为什么会出现?当人与人合在一起的时候，就会出现利益的摩擦，法律的出现是为了增强人与人利益间的公正性。弱肉强食看起来好像不错，但它消灭了公正，把它基本含义放到城市更新来看，只要强拆能够有效，法律就不会有更新。法律如何能更新呢?其实也是靠我们如何对强制拆迁的抵抗获得的。法律的改进总是特定的坚持所给予我们的，法律不会自动改进，我们总是要在对自身权力的坚守的情况下获得的。所以我们也把城市更新看成是社会走向公正的过程。进步的保障，就是我们的法律得到更好的保证。现在有请最后一位发言嘉宾邓俊文先生。
我刚刚听到丁老师讲台湾的情况，一栋楼有五层，要装电梯，不同地方人的人文是不一样的。香港的人对房产的概念跟台湾人是不一样的，任何的楼翻新以后带来的利益跟翻新前是不一样的。你可能分担很小的费用，但不可能是零。但你本身完全不卖那就没办法。但香港是移民城市，台湾是什么地方，我想比较原居民为主的不一样。第二，香港有一个地方叫九龙城在城，90年代是人口密度最高的地方，每平方公里达到122万。因为当年这个地方不属于应该租借区，还属于清朝政府。后来变成三不管地带，英国政府在59年强行派军队进去这个区，这个建筑区像一个井一样，中间有两栋平方是不拆的，因为它是当年的两个衙门。为什么不能拆这两个房子呢?因为这两个衙门是这个地块的合法存在的证据，如果把这两个房子拆了，那这些全都不合法。我们做的任何改造也好，我们有很多的名次，棚户区改造，搞那么多是为什么呢?利益。但是我要提出，改造完之后，没有任何利益有人要做吗?没钱挣，没有现金拿不了地。
拆迁难，活化更难。上海中国最大的摩都的市中心，上海招商很容易，但是你走在深圳龙岗去搞，你能学到它的建筑，修再好没人去。就像主持人说的，没有利益了，就没有用。改造到底就要活化。改造不难，活化很难。拆迁已经很难了，整个领域改造，你们是不是真的看到一个金矿?旧城改革拖你们的后腿。拆迁很困难，没有政府根本拆不动，为什么?首先政府也不能换届。所以在立法方面有好处。政府第一年不审批，第三年也不审批，五年真正审批项目就是第二年到第四年。我们做的每一个重建项目都要很小心，所以搞到今天，我们就做了上海那个项目。我们有一条街不能拆，只能迁，不能做商业，只能做文化艺术。如果我们这种建筑，我们高强度跟低强度一起结合，我们要把账算好，我们还要想活化。深圳不一样，深圳是一个新城市，移民城市，深圳基本上是我们说的老区也没多老，渔区都是客家人来的。原来是罗湖、福田，现在后海文化广场一搞起来就是四条线发展。有难度，但是相对好说，如果放在香港难度更大。我想都是很重要的。我们最后还是一本为本，我提醒大家，活化很重要，产业的发展也是很重要，而这个发展需要政府协调发展。谢谢。
谢谢邓俊文先生提供非常精彩的案例。上海新天地已经成为上海时尚的地标。九龙城寨，它当时是属于清政府防卫的据点，这个案例折射的还是制度边界。所以特定条件下，它成为全世界最独特的景观，这个现象我们看到，实际上是一个制度性的问题，其实拆迁也好，更新也好，我们都要在制度条件下。邓先生告诉我们说，旧城改造或者城市更新其实是一个精密的技术活，不是那么容易去挣钱，这点说得非常精彩。因为它所带有的各种纠纷，和要分配各种利益的复杂性要远远超过与新开发一片土地。这是他们所能看到的经验和体会。而且在其中也累积了精密的技术，靠他们的钻研逐步获取的。
接下来由南都石编委(音)做结束语。
非常感谢这几位嘉宾为我们分享这么精彩的思想激荡。今年让我很开心的地方，嘉宾分享这个环节让我能够看到火花，我觉得有时候太过一团和气实际未必能够推动事情向更好的方向发展，所以我希望这个活动，在座的嘉宾朋友下来都一起来共同关心为城市的更新出谋划策，这是我今天想说的。最后，恳请主持人给下来的朋友留一点时间，看哪位朋友有问题需要请教在座的嘉宾。
好。哪位有问题?
刚才大家建议政府介入，但是实际上，我们现在在实际操作中我们没有更好办法去推动，我想请教四位嘉宾，你们有什么更好意见?
这样说吧，其实刚才我在发言中也讲过，作为钉子户形成的因素不仅仅是他个体利益的诉说，有很多的因素，比如说我们做项目遇到的问题，比如说他和股份公司的问题没有解决，由于特殊的原因失去股民的身份，也就是说，这个产权人村集体土地，这个业主和股份公司股份没法解决的时候，在更新改造的过程中要求这个问题一定解决，这个问题开发商没法解决的，股份公司也很为难。
还有一个案例，我们在过去，其中有一个项目，过去政府征地拆迁的时候，市政道路修建的时候，给了指标没地方落地，这个问题一直没法解决，比如说拆迁重建，在这个时候，开发商只是跟股份公司合作来做这件事情，做更新。但是股份公司认为，政府要我更新可以，原来的历史遗留问题一定要解决我才能同意推进你的项目，这也可能造成集体的对抗。这些诉求不是开发商造成的，钉子户形成有方方面面的原因，也不排除钉子户个人利益最大化。所以我认为要分几种不同情况来解决。
我补充一下。晓之以理、动之以情。
现在在具体谈判过程当中，有的成为困难户，有的成为不同意见者，刚才我听了其中两位香港台湾的演讲，这个词很好，叫做反对户，这有利于和谐。
第二，怎么去解决这个问题。刚才耿会长提到，股份公司的旧村改造，其中有一个参与主体是股份公司，我认为在旧村改造遇到的困难户、反对户也好，相对比较好解决，因为有一个股份公司在里面参与，做工作，因为股份公司对村里面的村民还是有一定的利益制约，我们当时在处理当时也遇到反对户，要求根本就不符合边际，你拆可以给一块地我，不给就免谈。现在我认为难度最大的是旧住宅区的改造和反对户或者苦困难户。这里本身就持有房产所有权人。我刚才在发言当中也提到，对处理这个，可不可以运用政府公权介入的方式，首先用行政手段进行解决，这个行政手段就是在符合更新两年谈不拢的情况下，政府积极介入，首先作为政府征用房屋的对象，采取这个对象以后，政府做出征收的决定，如果反对户不服的，可以提请诉讼。这样的问题相对来讲还是有一定法律依据可以操作的的，所以在目前法律框架上只能采取折衷办法。个人意见，仅供参考。
面对拆迁问题，既可能站在开发商一边，也不能站在政府一边，应该站在公开这边。所以我想法律不会自动改进，社会进步也不会自动进步。
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
