5月中国物业服务TOP30报告：万科物业继续领跑

进入五月，各行各业已经基本摆脱疫情带来的影响，正有序进入恢复期，物业管理行业发展势头更加突出。

5月，建业新生活于港交所上市，成为第24家在港上市的物业企业。同时，第一服务、卓越商企服务也向港交所提交了招股书。

据观点指数不完全统计，年内赴港上市的物业服务企业有3家，通过并购借壳上市的物业企业有1家，在港交所排队上市的企业达到7家。另一方面，本月多家房企亦公开了分拆物业上市的意向，如金科、荣盛等，物业企业上市达到新高潮。

股价方面，5月恒指整体累跌约6.8%，而物业股延续此前表现，除建业新生活外，23家物业企业港股股价平均涨幅4.48%，较上月略有回调，仍跑赢大市。其中，涨幅最大的是时代邻里，月内涨幅达36.72%，领跑一众物业股。

资本市场以外，随着改造城镇老旧小区的推进，物管公司可直接参与改造阶段，这将为物管行业带来市场增量信号。而《政府工作报告》上亦提及，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，较去年增加一倍。

另一方面，月内多家头部物业管理企业加快布局城市服务，动作频繁。万科物业城市服务落地鼓浪屿；保利物业再次中标嘉善项目；佳兆业美好与河北邯郸市峰峰矿区共同成立了城市综合服务平台。

万科物业继续领跑，碧桂园服务市值破千亿

从“5月中国物业服务发展指数TOP30”榜单上看，万科物业继续稳居榜首，彩生活集团、保利物业紧跟其后，占据了前三位。

值得注意的是，万科物业作为行业龙头企业，首次披露物业空间服务“三驾马车”模型，涵盖社区空间、商企空间、城市空间三大方向。这是万科物业继2018年发布“住宅商企两翼齐飞”战略后，再次发布发展战略规划。

月内，万科物业城市服务项目落地鼓浪屿，进一步完善“城市空间”模型搭建，此前万科物业的城市服务项目，有横琴新区、雄安新区等。

另一头部企业碧桂园服务同样值得关注，2020年初至今，碧桂园服务股价从每股26.38港元持续上行，截至5月13日收盘达到37.18港元，市值达1023.9亿港元，成为港股市场上首家市值千亿港元的物管企业。

回顾上市以来的表现，2018年6月19日，凭借介绍形式，碧桂园正式登陆资本市场，上市首日收盘股价为每股10港元，总市值为250亿港元。此后两年多时间里，碧桂园服务股价维持上涨趋势，按5月29日收盘价36.13港元股价测算，累计涨幅261.3%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

碧桂园服务的千亿市值，与其发展速度不无关系。据财报显示，2019年碧桂园服务营业收入96.45亿元，同比增速达到106%，复合增长率近55%。

股价略有回调，市值分化超990亿港元

回顾月内物业服务板块股价，整体略有回调，月内平均涨幅仅4.48%，而此前4个月股价整体大涨10%以上。但需要关注的是，5月恒指跌幅6.8%，物业服务板块仍跑赢大市。

数据来源：Wind、观点指数整理

除新晋上市的建业新生活外，观点指数观察在港上市23家物业管理企业整体表现，发现其中14家股价实现上扬，8只出现下降，1只表现持平。

全部23家之中，涨幅最大的是时代邻里，5月累计涨幅达到36.72%，其次为宝龙商业及佳兆业美好，月内涨幅分别达到22.82%、18.71%。

需要注意的是，本月头部企业股价涨幅略显乏力，其中雅生活服务微跌1.73%；5月20日，碧桂园服务在达到了月内高位后回调，最终涨幅仅0.83%。

另一方面，随着物业股股价持续走高，港股物业市场开始呈现市值两极分化。截至2020年5月，观点指数监测港股市场上23家物业服务企业总市值已经突破3500亿港元。

与2014年仅彩生活一支独苗不同，如今港股物业板块热闹非凡，大中小型物业公司梯队分明。整体来看，市值达到500亿以上企业有2家，200亿、300亿以上企业均为2家，百亿以上企业为1家，百亿以下企业16家。

来源：观点指数、企业年报

即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，23家上市物企间市值差约为990亿，这一数据在2020年初时为783亿，并且差距有进一步拉大趋势。

市值的差异化很大程度上源自于企业自身发展进度与稳定的成长性预期，物业公司盈利能力的成长性主要来自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力，以及增值服务增长因素的综合结果。

从另一角度看，物业服务企业的市场集中度不在同一个量级，市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了空间。

并购扩张之外，物企加速布局城市服务

从已有数据看，物业公司大都是采用“规模为王”的发展战略，以拓展增量盘、占据市场份额，因此对其他物业公司进行收并购就成了快速扩张的途径。

5月，物业企业收并购市场热度略有降温，月内公开披露收并购事件3起，而年内收并购事件数累计15起。

来源：公开资料、观点指数整理

值得注意的是，奥园健康近期收并购动作频繁，1个月时间里新增3笔收购，5月11日则以3700万元收购宁波宏建65%股权。此前两笔收购分别是以11.6亿买下京汉股份29.99%股份和以2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%权益，可见其规模扩张意愿强烈。

另一方面，随着物业管理行业市场化逐步推进，原有的市政、后勤系统逐步打破，越来越多企业开始往城市服务领域进行拓展尝试。

来源：公开资料、观点指数整理

对物业企业来说，城市服务项目可以说是一片新蓝海，自2017年起，多个城市相继出台相关政策推动城市精细化管理落地，因此一些物业管理企业凭借多年住宅社区管理经验，纷纷开始入局城市服务。

过去，城市服务项目一直掌握在政府手中，但由于人力成本、缺少平台化管理等因素，导致政府城市治理成本过大，这亦为引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。

随着物业企业多业态服务逐步成熟，进一步探索城市服务成为必然趋势。