万科将TOD进行到底 这一次是物业公司牵手成都轨交

似乎每隔一段时间，就会有一种开发模式成为众相追逐的热点，而这一两年，TOD无疑就是那个最热的焦点。

许多房地产企业为了更多地展开TOD业务，纷纷以“城”为单位，圈地图谋。

最新的一列则是，万科物业宣布和成都轨交集团合作成立公司，而不久之前，万科才刚刚和深圳市地铁集团有限公司签署了备忘录。

万科物业牵手成都轨交

7月14日，万科物业发展股份有限公司新增对外投资企业成都轨道万科物业有限公司。

据观点地产新媒体此前报道，成都轨道万科物业有限公司经营范围为房地产开发经营、人力资源服务、各类工程建设活动等，注册资本3000万元。万科物业发展股份有限公司持有其51%股份，成都轨道城市发展集团有限公司持有其49%股份。

万科物业与成都轨道交通集团合作或是探索TOD项目的合作。据了解，2020年5月11日，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批在建16个TOD项目，其中包括14个示范项目。

这并非万科第一次和地铁集团展开合作，事实上，万科首次合作是2017年和杭州地铁公司。

2017年4月20日，万科杭州公司与杭州地铁置业签署合作协议，位于余杭区的杭行路项目成为杭州市地铁集团和万科合作开发的第一个TOD案例。

而今年6月29日晚间，万科发布公告称，公司已与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，深化“轨道+物业”领域合作。

当时，万科方面也表示，万科及深铁将重点关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，探索大湾区及其它重点城市TOD大型项目建设模式。

在第二天举行的万科股东会上，和深圳地铁的合作自然也成为投资者提问的一个主要方向。

当时，万科管理层直接表示：“TOD的模式靠轨道来支撑的，我们这一次来看和深圳合作确实有利于我们开拓，TOD作为一个企业的综合实力，整个能力是一个极大的考验，我相信这方面应该有更好的作为。”

万科的TOD发展史

在股东会上，万科董事长郁亮直言，万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

事实上，万科在TOD业务上的看重并不是从现在才开始的。

以杭州为例，早在2013年，万科杭州就已经开始涉足“轨道+物业”领域，并在杭州先后打造了黄龙万科中心、杭行道、未来之光与中城汇MIDTOWN四个不同业态的复合TOD项目。继2017年万科杭州公司和杭州地铁置业签署合作落地第一个项目之后，2018年，万科杭州又成立了轨道事业部，联结多方资源进行TOD项目开发建设。

2019年5月，杭州万科公开宣布成立了TOD研究所，希望能以“轨道+物业”开发提升城市价值，以万科杭州涉铁项目为实践样本，以专业研究助推发展，共同为杭州轨道交通物业发展注入创新动能。

浙江万科南都房地产有限公司的总经理李嵬当时表示：“研究所计划每年有3个重大课题和10个专项课题，杭州万科轨道事业部会一如既往给予TOD研究所持续支持，以技术引领万科对于TOD建设能力和认知的持续提升。”

除了杭州外，万科在多个城市都有TOD项目。据观点地产新媒体不完全统计，万科在广州、上海、佛山、温州、珠海、长沙等城市都有正在开发或进入已售状态的TOD项目。

其中，最受关注的莫过于上海虹桥的万科天空之城项目，对于这个项目，万科甚至专门发布了一本名为《上海万科TOD生活白皮书》的刊物，来阐述了上海万科三年来对TOD造城模式的理解并以“UNI”重新定义TOD找到三大核心：时间、场景、社群。

房企纷纷布局TOD业务

TOD模式就是以公共交通为导向的开发模式。它诞生于美国，被认为是遏制城市空间蔓延增长的有效手段。

后来，TOD模式在亚洲的日本、新加坡、中国香港等地发展得如火如荼，随着1990年代中国内地开始进行轨道交通沿线土地开发，TOD模式逐步在国内生根。

但真正出现在人们眼前被外界熟知，也就是这两三年的事情。

在目前的房地产企业中，除了万科之外，这几年陆陆续续涉足TOD业务的大概有20余家房地产企业，其中龙湖、越秀地产等已经颇具规模，也形成了各自的发展特色。

龙湖的代表项目名叫龙湖光年，项目整体投资超过百亿，位于重庆沙坪坝高铁站，这也是全国首个商圈高铁TOD项目。据悉，该项目将对标纽约、东京等TOD先进模式，成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD。

此后，龙湖开启了TOD业务的积极拓展，而龙湖内部也对此极为重视。2017年，龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领高管团队，赴东京拜访东急不动产、日建工作坊，专程交流TOD内容。

2018年，龙湖方面对外表示，未来四年，公司要落地30个TOD项目。

另一家房企的TOD业务模式和万科有几分相似，即捆绑了地铁公司进行深度合作，这就是广州国企越秀地产。

2018年8月10日，由广州地铁集团与越秀集团投资组建的全新城市“轨交+物业”运营商品牌——“广州市品秀房地产开发有限公司”正式亮相广州。

随后，越秀地产携广州地铁在大本营拿下了多个地铁相关地块或物业。而今年，越秀将这种合作带到了长沙，于6月中旬，其和广州地铁集团、长沙轨道交通集团在湖南长沙签署三方战略合作框架协议。明确表示三方将致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

事实上，TOD模式的优势虽然十分明显，比如通过区域空间的二次建设，实现土地溢价和物业增值，带来收益的同时也能让轨道交通企业和房企实现共嬴，TOD项目建成后大部分都会成为城市的新地标，参与建设的房企不但能收获经济效益，还能获得巨大的社会效益和品牌增值。

但也正因为TOD项目涉及交通、住宅、商业运营、公共空间等多个方面，里面涉及各方利益，对于参与的开发商而言，不仅需要投入的金额巨大，而且对房企的综合开发能力，平衡利益能力等各方面都有较高要求。

或许，这也是万科、越秀地产等拉上各城市地铁公司组团发展TOD项目的重要原因，毕竟在这种业务模式中，轨道交通可以说是物业发展的基础。