上半年部分房企业绩预喜，多与出售资产和收购物业板块有关

　　截至7月14日，26家A股房地产企业披露了2020年半年度业绩预告。其中，8家公司预喜，占比仅为30.77%。这些房企业绩增长多与出售资产或收购盈利能力较强的物业板块有关。多数房企在半年度业绩预告中提到了疫情的影响，一些知名房企在疫情期间实行了较大力度的租金减免活动。同时，由于降价促销，不少公司净利润下滑较为明显。

　　分化明显

　　在上述已发布半年度业绩预告的26家上市房企中，业绩不确定的公司3家，略减1家，扭亏3家，首亏5家，续亏3家，预减6家，预增5家。已发布业绩预告的房企分化明显。

　　报告期内，招商蛇口、大悦城等知名房企业绩下滑幅度较大。这主要有三方面原因：租金收入大幅下滑、房地产销售结转收入下滑以及降价促销等因素导致毛利率下滑。

　　以招商蛇口为例，公司预计2020年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8亿元至10亿元，同比下降83.67%至79.59%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，这和上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元有关。此外，自今年初疫情出现以来，公司采取了减租免租，暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。报告期内，公司房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构的影响，毛利率同比下降。

　　部分公司业务受疫情影响较大。以大悦城为例，公司预计实现归属于上市公司股东的净利润4.5亿元至6.5亿元，同比下降76%至65%。公司表示，购物中心运营受疫情影响显著，客流量、出租率下降。同时，为共同应对疫情，公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策，以减轻其经营压力，导致购物中心租金收入同比减少;疫情还导致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店业务收入同比减少;公司本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少，同时结算产品结构变动，商品房销售收入同比下降。

　　津滨发展、天保基建、合肥城建、招商积余、*ST大港、市北高新等中小型房企预计报告期内净利润同比增长。

　　中国证券报记者梳理发现，这些上市房企业绩好转主要和并购动作有关。以津滨发展为例，公司预计实现归属于上市公司股东的净利润1.4亿元至2亿元。对于业绩变动的主要原因，公司表示，本期津汇红树湾B2区完工，确认收入;出售全资子公司深圳津鹏公司100%股权，确认投资收益;收回应收账款，冲回坏账准备。其中，非经常性损益金额约为1.27亿元。

　　物业板块业务盈利能力提升，助力部分房企业绩增长。以招商积余为例，公司预计实现归属于上市公司股东的净利润1.6亿元至1.9亿元，同比增长88.66%至124.04%。公司表示，本期新增并表主体招商局物业管理有限公司(简称“招商物业”)。招商物业和中航物业管理有限公司业务稳定发展，本期公司物业管理业务归母净利润较上年同期增加约1.4亿元至1.6亿元。公司资产管理业务受疫情影响业绩下滑，本期归母净利润同比下降约6000万元至8000万元，目前经营在逐步恢复。

　　上修业绩

　　值得注意的是，部分上市房企近期公告修正了2020年半年度业绩预告。梳理发现，这些企业均为向上修正业绩，报告期内房地产业务结转规模同比增加是主要原因。

　　以中南建设为例，公司预计2020年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润19.68亿元至22.31亿元，同比增长50%至70%。公司预计净利润大幅上升的主要原因就是房地产业务结算规模增加。

　　值得注意的是，在这些上修业绩预告的上市房企中，有的公司剥离了房地产业务，置入了盈利能力更强的业务。

　　以亚太实业为例，公司7月14日发布2020年半年度业绩预告，预计2020年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润1500万元至1900万元，上年同期为亏损407.63万元。对于业绩变动的主要原因，公司表示，与交通银行股份有限公司天津分行达成债务和解协议，当期产生非经常性损益金额622万元。公司于2020年6月完成了沧州临港亚诺化工有限公司51%股权的购买，于2020年6月30日出售了兰州同创嘉业房地产开发有限公司84.156%股权。通过本次重大资产购买与重大资产出售，公司置出了亏损的房地产业务，置入了盈利能力较强的精细化工业务。

　　亚太实业此前在一季报中预计2020年1-6月份实现归属于上市公司股东的净利润为300万元至390万元。

　　抓紧“抢收”

　　上半年，上市房企抓紧“抢收”，销售金额和销售面积整体表现不俗。机构数据显示，上半年房企整体完成全年销售目标约为40%，符合往年销售进度。不少龙头房企上半年销售情况超过上年同期。

　　克而瑞数据显示，6月份，95家典型房企融资总额为1504.8亿元，同比增长32.6%。截至2020年上半年，房企新增债券类融资成本为6.35%，较2019年全年下降0.72个百分点。随着市场流动性的宽松，房企融资成本稳定，补货增加，预计短期仍有望维持当前的销售热度。

　　天风证券研报显示，重点关注上半年业绩超预期的房企。其中，高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或存在超预期的可能。2017年、2018年拿地成本较低的房企，结算阶段毛利率或相对维持稳定。此外，下半年TOP30房企物业管理业务分拆上市热度不减，对母公司估值提振作用明显，可以重点关注这些企业。