解局 | 融创服务IPO传言背后的物业分拆资本衡量

　　时隔半年，融创中国再次与物业分拆联系了起来。

　　据路透社旗下IFR报道，融创正在考虑分拆旗下物业板块，即融创服务，计划在港交所进行10亿美元IPO。

　　观点地产新媒体就此向融创相关人士进行了求证。截至发稿，对方尚未回复。

　　然而资本市场已经闻风而动。截至7月21日下午收盘，融创中国收报38.25港元/股，涨幅为3.38%，总市值达1782亿港元。

　　2020年是房企物业分拆、赴港上市的狂欢年。据观点地产新媒体不完全统计，仅今年上半年便有21家涉房企业赴港递交招股书，其中地产相关企业12家，物管企业9家。

　　其中，弘阳服务、金融街物业等已实现上市，合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务等递交了物业招股书的，正排队上市。

　　作为头部房企里为数不多尚未分拆物业上市的几家之一，融创服务在媒体和公开市场上的表现甚是低调，上一次传出消息已是半年前。

　　上市是迟早要完成的，然而如何才能实现物业分拆上市的利益最大化?这个问题的答案，也正是融创所寻求的。

　　从不求上市到寻求上市

　　与诸多同行一样，融创的物业服务起源于2004年，亦是作为地产业务的配套。

　　据其官网介绍，2004-2005年，融创物业进入天津、重庆，跟随地产起步;2006-2015年，实现全国化发展，并成立单独的物业管控集团。

　　那时的融创物业先后进驻北京、无锡、西安、成都、常州、南京、上海、武汉，形成了京、津、沪、渝、杭五大核心城市的战略布局。集团化的管理模式，一是为更好地管理作为地产配套的物业，二是为更好地实现融创企业内部之间的资本流动。

　　彼时，孙宏斌于中报发布会上以办学校为类比，表示不会谋求物业管理公司分拆上市。“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”

　　然而时代的变化并不以个人意志为转移。进入2018年后，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好等一批物业公司上市掀起了房企分拆物业的浪潮。

　　背靠地产业务“输血”，各大企业找到了更多的融资机遇，也为负债率高企的房地产行业降负提供了示范样本，物业服务甚至成为房企寻求增长的第二赛道。

　　置身于时代洪流之中，融创的念头显然也开始动摇。

　　于2019年，其更名为融创服务，提出要做“品质生活服务商”。同年9月，融创将17年老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁之位，首次传出分拆物业上市的风声。

　　这得益于融创的并购生意越做越大，房子越卖越多，物业配套规模也越做越大。具体到融创服务，其2017至2019年连续实现收入增长，分别为22.1亿元、50.1亿元、70亿元，年平均增幅达72%;在整个融创集团中的收入比重同时亦从3.35%平稳提升至4.13%。

　　截止2020年4月，融创服务集团在国内分为8区域、布局141城市，在管面积超过1.2亿平方米。

　　据观点地产新媒体不完全统计，在已经上市的物企行业中，这个在管面积仅次于彩生活的5.62亿平方米、保利物业的2.87亿平方米、碧桂园服务的2.79亿平方米、雅生活服务的2.34亿平方米、绿城服务的1.7亿平方米、中海物业的1.51亿平方米。而除彩生活外，上述几家上市物企目前的市值规模均超200亿港元。

　　在今年5月举行的2019年度股东大会上，融创CFO高曦曾表示，公司正在为服务板块上市做准备。他表示，服务板块如若上市，将会降低公司的负债，但融创更希望把服务板块做成头部企业，“上市没那么急”。

　　话音刚落，同样在5月，融创中国与开元旅业集团就酒店、房产、物业等领域达成合作;同时，融创服务完成了对开元物业的股权收购，并推出了全新子品牌“环球融创服务”。

　　据市场消息，环球融创服务在管面积超800万平方米，未来将以商业、综合体、住宅物业服务为基础，并探索文旅、产业小镇等多元化服务领域。

　　从住宅到物业，从会展到文旅，这也许正是融创服务为上市做准备的“加速度”。

　　市场博弈：物业分拆最优解

　　融创服务的上市计划已是板上钉钉，虽然具体时间未明，但市场的关注并未削弱。

　　如何更好地实现物业上市利益最大化?融创在思考这个问题，资本市场在思考这个问题，投资者也在思考这个问题。

　　国内知名投资者社区一位投资者曾于6月18日向孙宏斌写了一封公开信，并再于7月9日对融创分拆服务板块上市进行了收益计算。在洋洋洒洒近5000字中，他建议融创参考碧桂园和时代中国的做法，按老股东比例派送股份上市，实现众赢。

　　该名投资者指出，目前房企物业分拆上市主要分为两种形式，一是按老股东持股比例分配股份、介绍上市，二是直接IPO上市，大多数房企采用的是后一种。对于这些房企来说，获取第二、第三个自由的融资平台比顺便融资更加重要。然而，“所有的物业股分拆上市后，控股母公司的市值，并没有任何相应的增值。”

　　基于股东身份，他认为第一种方式可以为融创中国的控股股东和公众股东同时实现物业上市带来的财富增值。原因有三：其一，所有的控股型企业，市值一定是小于或者远远小于旗下各个控股子公司的加总市值;其二，减少变现时的资本利得税等税务支出;其三，更便利于将服务板块产生的增值收益发放至投资者手中。

　　对此，他将融创服务与碧桂园服务进行对比，认为前者的上市市值将超过1000亿港元之间;采取送股分拆后，每股融创中国的股东保守估计将会分得18-22.5元。

　　此外，另有投资人士亦指出，基于公司深耕区域、城市布局、地产销售等情况，融创服务的最佳对标对手应是保利物业，估值在400亿港元左右。

　　市场消息真真假假，分析亦要看融创中国正式披露的最终方案。但不可否认的是，通过物业分拆上市，物业可以减少对于母公司的资金依赖，同时降低母公司的负债率与财务压力。

　　2020已过一半，融创在上半年已累计实现合同销售金额约1952.7亿元，在全国房企销售中排名第五;权益合同销售金额1325.9亿元，在全国房企中排名第六。要加速发力的下半年，是否会迎来融创服务的上市日程，融创服务又将采取何种上市手段，时间都会给出最终答案。