恒大物业引战投235亿！马云、马化腾等14家大佬合力撑场

　　8月13日深夜，中国恒大发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。

　　中国恒大表示，本次融资为本集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升本集团物业管理业物的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。

　　马云、马化腾等14家战略投资者合力撑场

　　恒大物业此次引入的战略投资者可谓巨头云集，根据公告内容，此次有14家战略投资者，包括恒大集团董事局总裁夏海钧、中信资本、腾讯控股、周大福、阿里巴巴的云峰基金等等。

　　其中，许家印好友，华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%;云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%;腾讯认购12亿港元，持股比例1.433%;夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%;周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

　　本次交易完成后，恒大物业将会由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。按照235亿港元的总代价计算，恒大物业的总估值约为837.46亿元。

　　天眼查显示，恒大集团旗下的金碧物业有限公司成立于1997年，金碧物业法人、董事长兼总经理为徐力。金碧物业为一家台港澳法人独资公司，由雅立集团有限公司100%控股。

　　金碧物业官方微信公众号发布的信息显示，该公司员工近7万人，在管项目遍布全国280多个城市、超1200个，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

　　龙头房企加速拆分物业上市

　　无独有偶，除了恒大，最近融创也被指正在考虑分拆物业板块，计划在港交所进行10亿美元IPO。房企规模排名前四位“碧万恒融”中，仅剩万科物业未明确上市计划。

　　近年来，物业管理企业持续站上资本的“风口”，不仅赴港上市的物企数量激增，房地产服务板块的估值也被不断推高，与房地产开发板块的低估状态形成明显对比。

　　克尔瑞物管研究指出，从市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，是其上市首日的1.9倍。其中，碧桂园服务总市值稳居榜首，市值达到637.4亿元。绿城服务总市值为212.6亿元，高于其关联房地产企业(186.1亿元)。从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。

　　从明确营收结构构成的15家物企来看，基础物业管理服务仍为其基本的收入来源，占总收入的比例在40%至80%之间，物业管理服务收入占总收入的比例均值为60.8%。同时，物业管理行业拥有得天独厚的入口资源优势和业主交互能力，能够迅速的感知业主和居民多元化的服务，上市物企不断挖掘物业管理服务的附加值和边际效应，服务领域不断延伸。

　　物业管理企业与房地产母公司估值相差之悬殊，与两类公司的行业属性及估值逻辑有关。由于房地产板块是周期板块的典型代表，地产股行情受房地产调控政策及房价的影响较大，很多时候甚至于房企的基本面情况相背离。反之，物业管理板块则是业绩增长比较稳定且具有明显“抗周期”属性的行业，而其在应对疫情方面发挥的重要作用，也使得物业板块在上半年的下跌中表现出明显的“抗跌性”。

　　值得关注的是，近日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对未来五年老旧小区改造工作进行了规范。《指导意见》明确：今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。虎嗅分析指出， “老旧小区改造后，必然对引入专业化的物业管理拥有出巨大的市场需求”。

　　多位投资人预测，物管板块在未来3-5年仍将享受明显的“规模红利”，头部企业的逐步上市，会吸引更广泛的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，一些物企有可能出现估值回归。

　　高速增长+并购同行 物业股买还是不买?

　　房地产行业进入存量时代，为物业管理企业注入了确定性的业绩增长动能，利好那些关联优质龙头房企的物业公司。不过，中小型物业企业在增值服务方面体现的创新业务能力，也使得物业股投资逻辑在以“高成长性”为主的同时，增加了对外拓能力的“考核”要求。

　　近半年，因为物业企业在抗疫中的关键作用，资本市场热度更加高涨。经历了上半年的“高歌猛进”，近期物管板块仍保持持续增长，龙头物管公司的港股通持股比例也较为稳定。有研究机构表示，到2030年末行业总量空间有望达到318亿平方米，对应收入规模2万亿元，并且预计近年将进入规模爆发期。

　　根据匠朴研究所的数据显示，截至2020年7月31日，上市物管市值从5亿元至1163亿元，规模差距甚大。收并购是物业企业扩张规模版图、占据市场份额的最佳途径，通过收并购，有实力的企业也会迎来更大的发展机遇，因此也是物业企业青睐收并购的重要因素。目前，物业公司大都是采用“规模为王”的发展战略，而扩张规模的手段主要则是收并购、承接集团开发项目和第三方竞标。

　　据不完全统计，仅2020年以来，物业行业的收并购事件已有二十多起。未来，“大鱼吃小鱼”的模式，也许将会成为物业行业的常态。

　　中信建投房地产行业分析师刘璐称，资本市场更加青睐行业龙头，规模大意味着营业收入稳定，且端口流量变现想象空间大。资本也偏好具有强大母公司依托，自身在管面积增长有保障的企业。作为业绩的增量，主流上市物业服务企业的增值服务目前对毛利贡献已经占比3~4成，但是成色不尽相同，资本市场倾向于围绕房地产产业链，自身增值服务硬实力更强的物业服务公司。

　　刘璐提醒，从投资的角度，需要衡量物业企业增长的“四元”逻辑，即“量”的服务面积、“质”的物业费用、“费”的成本管控以及“增”的增值服务。