万科低调“金九”之外 物业锦旗风波与“一根筋”代言发布

　　金秋时节，原本是房企抢收的火热阶段，但作为龙头房企之一的万科，对待“金九”的反应显然不及恒大及碧桂园。

　　从恒大方面来看，从9月7日起至10月8日，全国楼盘实现全线7折销售，而碧桂园也没有放过市场造势的机会，推出2020年金秋购房节，即全国万套房源百亿补贴双节促销活动。

　　万科在铺天盖地的营销活动上却显得较为低调，市场上关于销售促销的消息并不多。实际上，去年万科董事会主席郁亮就曾提出过，传统楼市“金九”阶段有可能变成“银九”甚至是“铜九”“铁九”。

　　对于“金九”兴致不高，从万科9月份的销售情况亦可窥见。2020年9月，其实现合同销售面积371.0万平方米，合同销售金额545.4亿元，分别同比增加约15.68%、10.65%。

　　低调销售与拿地

　　根据观点指数发布的“2020年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前9月榜单TOP3的房企分别是碧桂园、恒大和万科。其中碧桂园、恒大9月销售均突破800.0亿元，分别为860亿和816亿，创下年内新高。

　　万科单月销售便与两者的差距拉了近300亿元。并且这一合同销售金额的水平，在万科今年披露的单月销售水平中位列倒数第三，单月涨幅10%也并不算出色。

　　可见，在5-8月销售冲刺之后，万科的脚步开始有所放缓。5月、6月、7月，万科实现了单月10%以上或20%以上的同比涨幅，甚至到了8月份，单月涨幅超过三成，为今年以来最大涨幅。

　　自8月份实现疫情以来年度销售金额同比正增长之后，万科选择按照自己的推盘节奏走。而9月份也保持了年度合同销售金额同比微增的水平。

　　数据显示，2020年1~9月份，万科累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元，同比增加6.64%、3.61%。

　　万科“金九”的发力点另有其它。比如在新增项目上，万科单月拿地金额为今年以来第二高。自2020 年8月份销售简报披露以来，万科新增加开发项目16个，分布于东莞、长沙、无锡、扬州、南通、烟台、长春、苏州等地，权益建筑面积204.7万平方米，需支付权益地价133.09亿元。

　　其中，9月16日，长沙文昌阁双地铁上盖项目为万科联合轨道集团联合拿下的，成交价为20.19亿元。早于6月份，长沙市政府与万科便签订了战略合作框架协议，万科拟投资1200亿元，全方位参与长沙城市建设与发展，涉及城市有机更新、轨道经济、文旅新城、城乡一体、商业配套、长租公寓、物流产业等多领域。此次拿地为合作迈出的实质性一步。

　　万科继续加大TOD项目布局。今年的中期业绩发布会上，总裁祝九胜提及TOD是万科在这几年的投资重点，是跟城市更新改造并行的两个重点之一。

　　他当时透露，“在TOD项目的投入上，万科从2010年开始，累计获取49个TOD项目，累计总投入2400亿元，每个项目维持在40-50亿的投资和建面，大概70%-80%是居住属性，还有20%左右要自持，自持当中2/3是综合商业。”

　　今年，万科还与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，深化“轨道+物业”领域合作。另外，万科在成都、江门等地也有发展轨交物业的计划。

　　事实上，自三季度以来，除了发力TOD项目，万科也加大了整体拿地的力度。于7月份，万科甚至新增加开发项目29个，支付权益价款超过200亿元。8月份亦新增开发项目13个，权益地价达121.26亿元。

　　按照相关研究分析，万科目前的土地投资以审慎为主，有所收紧，并补货热点地区。根据此前统计，前8月万科累计土地投资面积1590.3万平方米，土地投资金额992.1亿元，分别同比下降39.98%及43.00%，同比降幅扩大。

　　物业风波与“筋厂”诞生

　　而在老生常谈的销售、土地以外，万科在这个9月份引发了一番行业话题。这源于万科物业的“锦旗门”风波。9月5日，一张宁波万科物业收到“特殊锦旗”照片在网上广泛流传，因为上面写着“干啥啥不行，收钱第一名”。

　　这将万科物业送上了“热搜”，而且经过网络发酵，“吃瓜式”言论频出，整个物业行业受到一定的负面影响。

　　后于9月13日，宁波万科物业对宁波中梁首府业主发出一封撤场公开信，回应“青山绿水，江湖再见”，表示“拟向街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序”。

　　而万科物业事业部执行官朱保全在后面的一些公开活动中，也多有提及这一事件，以重申物业的价值是“让业主达成共识”和“提供专业服务”。9月底的万科媒体交流会上，他再次表明，事件之后引发了对物业管理的相关讨论，而对于万科和万科物业，他认为是做到了应做的事。

　　今年亦是万科物业成立的第三十年，截至2020年6月底，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，物业规模行业第一。

　　朱保全官宣，万科物业从住宅物业到商企物业到城市物业，三驾马车形成以后，要让品牌重新回归到住宅。”朱保全还透露，未来一个月，万科物业会就城市物业业务发布新的品牌。

　　万科这个月其实上了至少两次“热搜”，除了上述的锦旗风波，还有与新裤子乐队合作发布新歌，突出“一根筋”概念。在媒体交流会上，郁亮表示，主要是针对不同的客户对象，做一些年轻人喜欢的语言方式、年轻化的动作。