物业公司上市潮再起，房企竞逐“第二赛道”

后地产时代，物业服务已成为房企的第二赛道。

从去年伊始，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。2020年，物业上市潮热度不减，兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘阳服务、正荣服务陆续成功上市。

分析人士认为，目前物管行业仍处快速发展期，集中度较低，预计物业板块上市潮仍将延续。此外，满足融资需求、降低负债率、寻求多元化发展等因素，也成为推动房企拆分物业板块上市的“动能”。

重量级机构现身物业公司股东榜

继7月份的上市潮后，最近一段时间以来，物业公司资本化动作频频。

10月12日，当代置业旗下物业公司第一服务控股启动在港公开招股。10月11日晚间，港交所披露信息显示，世茂服务、合景悠活相继通过了上市聆讯，2家公司分别为世茂集团和合景泰富旗下的物业公司。

随后有市场消息称，合景悠活10月12日开始为香港IPO评估投资者需求，发行规模为预计4亿至5亿美元，集资所得60%用于收购及投资；25%用于提升智慧服务系统；10%用于多元化增值服务；5%用于一般营运资金。相较合景悠活的募资金额，网传世茂服务的募集金额更大些，达到10亿美元，如果属实，这一募资体量或将与融创物业相当。

包括已结束公开招股的卓越商企服务，目前已有4家物业公司“蓄势待发”。据市场消息，卓越商企服务公开招股受到投资者热捧，超额认购约270倍，将于10月19日登陆港股。第一服务控股紧随其后，预计于10月22日在港挂牌上市。

值得注意的是，即将登陆港股的4家物业公司大都有重量级投资机构加持。卓越商企服务此次上市引入腾讯、京东、南方基金等9名基石投资者，合计认购金额约1.5亿美元。第一服务控股虽未引入基石投资者，但其股东榜中出现鼎晖投资、新龙脉资本等机构的身影，其中鼎晖投资管理的上海鼎晖耀家创业投资中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份。刚通过聆讯的世茂服务在启动港股IPO前，引入红杉资本中国基金及腾讯作为股东。目前，红杉资本中国基金与腾讯分别持有世茂服务5.332%和4.668%的股份。

物业公司上市潮仍将持续

资本的青睐与物业行业特性及港股物业板块的亮眼表现有密切关系。据悉，物业板块因其较高的成长性、确定性，在港股市场大受资金热捧，获得较高的估值溢价。

Choice数据显示，2019年初以来，股价一度涨逾1倍的物业企业共计20家。截至10月12日，2019年以来股价累计涨幅在50%以上的物业企业共计13家。

兴业证券研报表示，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

物业管理行业的属性——存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。物管公司的管理服务水平、物业质量及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

伴随物业股的股价攀升，越来越多的房企拟“赶潮”分拆物业板块上市。数据显示，截至10月12日，2020年以来已有6家物业公司在港上市。同时，除了上述4家即将登陆港股的公司，目前还有约10家物业公司正在港交所“排队”，不乏大型房企旗下的物业公司。而2019年全年共计9家物业企业在港上市。

中信证券表示，目前物业板块总市值超过4000亿元。随着近期大量物业管理公司将登陆资本市场，预计3年内板块总市值有望达万亿元。

多元化发展成主因

“房企拆分旗下物业板块上市主要有三方面考量：一是发行新股回笼资金、满足融资需求，增厚所有者权益，达到降负债目的；二是可将全部或部分上市股权以实物分派给股东，增厚股东投资回报；三是物业公司上市可以促进其发展，激励管理团队。”中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示。

就融资、降负债目的来看，以中国恒大为例，公司坚持“高增长、稳规模、降负债”的发展战略。在2020年中期业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示，降负债的具体措施包括拆分旗下资产上市，实现集团权益增长。

他表示，公司为恒大物业引入235亿港元战投，预计可降低净负债率19个百分点。他还表示，“力争今年实现金碧物业在香港上市，同时谨慎审视优势资产拆分上市。”

华润置地管理层在2020年中期业绩会上表示，公司考虑将物业和商管一起打包上市，有强化华润置地资产负债表的考量。

同时，房企多元化业务探索也是拆分一重要因素。“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示，从物业公司招股书披露的募资用途来看，近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面需求。

在统计的29家上市物业公司中，有25家公司上半年营收、净利润同比均实现两位数增长，占比逾八成；不少公司管理面积实现大幅增长，持续扩展在管项目业态。

据克而瑞证券对21家典型物业公司2020年和2021年的PE值进行预测显示，2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1，中位值为28.5；2021年21家典型物业公司PE值平均值为23.3，中位值为20.7。

国信证券研报认为，物业行业业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间，这些因素都支撑物业行业的高估值。另一方面，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。