【上市物企市值十强】招商积余：重组后营收净利大增 未来拟主攻“大物业+大资管”

　　一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

　　掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元;上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%;30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

　　掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

　　本期盘点背靠百年企业招商局、A股上市的龙头物企之一——招商积余("SZ001914")。2019年12月16日，招商物业与中航善达并表重组，重组上市之后的招商积余规模跻身行业头部，营收半年增长近5成。截至2020年10月19日15:00，招商积余市值262.54亿元，排名位于行业前列。

　　招商积余，从名字上就透露出与招商局关系匪浅——招商局集团旗下唯一一家从事物业资产管理与服务的企业，隶属于招商蛇口。

　　招商局的历史，可以追溯到148年前，晚清时期(1872年12月26日)，由李鸿章一手创立的轮船招商局，延续发展至今。

　　背靠百年基业的招商积余，一方面承接招商蛇口输送的物管项目;另一方面，与另一家央企——中航善达重组获得“新生”。

　　2020上半年，招商积余营收38.68亿元，利润总额2.72亿元，管理面积达1.72亿平方米，荣获“2020物业服务企业上市公司十强”称号。

图源：官网

　　招商物业+中航物业，并表后规模跻身行业头部

　　提起招商积余，不得不说招商物业和中航善达。

　　2018年以前，招商物业始终处于亏损状态，为了改善业态，选择与中航善达合并重组。

　　中航善达成立于1985年，前身为深圳航空大厦实业有限公司。

　　回顾二者重组时间线，2019年4月15日，中航善达发布《重大资产重组停牌公告》，宣布实控人中航国际控股将其持有的所有股份(约22.35%)，全部协议转让给招商蛇口，而中航善达将通过发行股份的方式收购招商物业100%股份。

　　同年12月5日，中航善达发布公司名称工商变更登记完成的公告，公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，证券代码拟由“000043”变更为“001914”。

　　11天后，招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式。

上市敲钟仪式

　　历时8个月，史上首例“A股分拆A股上市+A股收购A股”的交易案尘埃落定，股价从当天的20.27元/股一路上涨，最高曾涨到36.18元/股。

　　合并后，招商积余物管业务覆盖全国70多个城市，管理项目1198个，管理面积达1.53亿平方米，规模跻身行业第一梯队。

　　展望未来，招商蛇口董事长许永军表示，“未来招商蛇口在资产运营平台上的集团军”，未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。

　　上半年收入增长近5成，核心物管业务深耕非住宅市场

　　重组近一年后，招商积余在物管行业竞争加剧的背景下，提交了第二份成绩单。

　　从业绩来看，2020年上半年，招商积余营收38.68亿元，同比增长49.88%。其中，物业管理业务营收35.87亿元，占公司总收入的92.75%，同比增长71.57%。利润总额2.72亿元，同比增长102.38%;归属母公司的净利润1.79亿元，同比增长110.66%。

　　从收入构成上看，非住宅物业通常具有更高的物业费标准，对收入的贡献更大，2020年上半年，基础物业管理收入中有71.5%来自非住宅物业，非住宅贡献收入21.03亿元，在目前已公布非住宅收入的上市企业中处于领先地位。

　　从在管面积看，报告期末，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积达1.72亿平方米。

　　近来，其持续深耕非住宅物业，目前管理住宅项目420个，管理面积8603万平方米，管理非住宅项目895个，管理面积8590万平方米。

　　其中，2020上半年新签约项目194个，管理面积净增1927万㎡，包括成都双流区第一人民医院、南京理工大学江阴校区、山东第一医科大学泰安校区等项目。其中，新签的年度合同额为11.27亿元，非住宅物业贡献9.38亿元，占比83.23%，为招商积余保持非住宅物业的领先地位奠定基础。

　　住宅物业与非住物业相比，数量相差2倍，管理面积差异不大。主要原因在于重组前中航物业以服务机构类物业为主，而招商物业的住宅物业拥有坚实的业务基础，合并后形成优势互补，形成了丰富的物业管理组合，涵盖住宅社区、高端别墅、健康养老社区、政府物业、企业总部、城市公共类物业(高校、医院、场馆、公共交通、城市服务)、园区、商办物业等20多种业态。

　　从财务状况来看，招商积余截至报告期末总资产159.32亿元，较期初下降3.45%;归属于母公司的净资产81.6亿元，较期初增长2.21%;资产负债率48.83%，较期初下降2.68%。

　　“大物业+大资管”，推动双平台共同发展

　　除了物业管理业务外，招商积余旗下还有资产管理业务，资产管理业务包括商业运营、持有物业出租及经营，商业运营业务主要为旗下九方资管负责。

　　资管行业受疫情冲击严重，2020年上半年，招商积余资管业务实现收入1.85亿元，占总收入的4.78%，同比下降41.56%。疫情期间，商业及酒店处于停业半停业，部分商铺退租，购物中心及商业的平均出租率有所下降，同时采用减免租政策对收入也有影响。

　　随着疫情逐渐得到控制，资管业务逐渐恢复。2020年上半年，招商积余新签约安义商业项目的顾问咨询和委托管理服务。截至 2020 年 6 月，招商积余九方资管在管购物中心 13 个(含筹备项目 2 个)，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目5个;管理面积近 100 万平米，资管业务客流已经恢复到去年同期八成。

　　未来，招商积余将以“大物业+大资管”为主线，以“12347”为发展战略，主攻发展物业管理及资产管理两项核心业务。

　　在扩大物管业务规模、围绕核心区域和重点城市深耕之余，通过完善业务价值延伸、平台科技赋能与数字化转型与管理创新等方式，推动两个平台业务共同发展。