东原澄方年内多次股权变更拟拆分物业赴港IPO

　　近日，重庆东原澄方实业有限公司(以下简称东原澄方)股东频繁变更以及增资，在自2019年年底开始不到一年的时间内，做了5次的股权变更及增资，而东原澄方即是东原物业的母公司，因而业界猜测东原澄方正在拆分物业或是在做上市前的股权梳理和重组，筹备赴港IPO。

　　2020年作为物企的能力建设年，疫情给行业带来更多发展机会。“上市”是今年物企资本市场的关键词，物业公司蜂拥上市的密集程度引发市场关注，带动资金流入，令相关股票获得显著升幅。截至10月30日，上市物企已达34家，本年已有10家物业公司成功上市，另有10家企业已递表排队等待中。

　　早在今年上半年，东原物业总经理衡清达就曾透露，东原物业正在积极筹备赴港股上市。

　　从东原地产到东原澄方的股权大变革

　　东原物业伴随着东原房地产开发业务，成立于2003年9月24日，而东原地产是A股上市公司迪马股份(SH600565)的全资子公司。

　　2019年12月26日，迪马股份发布公告，旗下子公司东原澄方拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案，首次引发物业分拆上市猜想。

　　东原澄方成立于2015年，持有重庆新东原物业管理有限公司(简称：东原物业)100%股权。而东原澄方也成为了“东原物业”品牌的发展平台。

　　2020年3月7日，东原地产对东原澄方进行增资，持股比例从83.37%上升到83.64%，天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股比例从16.63%下降到16.36%。

　　2020年4月18日，迪马股份的全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司(简称：天津澄方)注资东原澄方，持股39.01%，东原澄方注册资本从“1219.47万元人民币”增加到“1999.47万元人民币”。

　　相应的东原地产持股比例从83.64%下降到51.01%，天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股比例从16.36%下降到9.98%。

　　2020年10月14日，东原澄方引入香港公司栢天有限公司，持股25.4102%，东原地产持股比例从51.0135%下降到25.6033%。

　　11月1日，东原地产退出对东原澄方的全部持股，天津澄方对东原澄方的持股比例从原有的39.0103%上升到51.0435%;此外，新增股东嘉实物业管理投资有限公司，持股13.5701%。

　　值得注意的是，嘉实物业管理投资有限公司刚刚在香港注册成立的公司，注册时间是2020年10月份。

　　“三道红线”下的融资出路

　　2020年以来，东原物业持续深化全国战略布局，目前已累计服务200多个项目，超4000万方管理面积，形成以上海为轴心，辐射四大区域、二十余座重点城市的运营规模。规模扩张同时，东原物业的品牌价值也获得行业更多伙伴肯定。

　　2020以来，东原物业已经相继战略联盟台州城投、跨越集团、吴中集团等，多元化的业态催动东原物业在规模效应同时，拥有更高质量和广阔的发展空间，稳健地向大物业迈进。

　　据迪马股份2020年中报显示，上半年，公司实现营业收入42.82亿元，同比增长20.59%，房地产开发(含物业)和专用车制造的收入占比分别为88.65%和7.99%。

　　尽管营收有所增长，但利润和利润率却出现了大幅下滑，其中，房地产业及物业服务毛利率为21%，较2019年同期下降11.32个百分点。

　　截止2020年上半年，迪马股份剔除预收款后的资产负债率为74%，超出监管红线要求的70%;此外，现金短债比为0.51倍，亦超出监管要求的不得小于1倍。迪马股份面临较大的融资压力。

　　“三道红线”下，内地房地产融资受限，港股的上市融资通道也在逐步收窄，留给这些房企的市场空间已经不多了。东原物业若能借助物业股的东风，成功上市融资，将有效缓解母公司融资压力。

　　2020年物企上市或创新高

　　据统计，截至10月30日，上市物企已达34家，本年已有10家物业公司成功上市，另有10家企业已递表排队等待中，而融创服务和金科服务已通过上市聆讯，成功上市已板上钉钉。由此可见，2020 年将成为物企上市“大年”，上市数量将创历年最高。

　　根据克而瑞物管统计显示，2019年底，物业管理行业市场规模达到10512亿元，由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在市场规模则更大。在万亿市场中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。

　　值得注意的是，行业快速裂变的势头已经明显。 一方面物企上市规模再创新高，另一方面资本市场表现开始分化， 10 月已有 3 家物企出现上市首日破发的情况。 此外， 9 月以来整体物业股出现短期下行，这意味着市场对行业的认知会进入到一个更合理的水平，但物业股仍然是涨幅较大的一个版块。

　　房企分拆物管上市还将持续，但能够获得资本市场关注核心股的数量是有限的，未来股票之间会继续分化，这将与企业的实际运营能力相关。目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。