解局 | 四家大型物业股集中上市里的市场冷热

　　四家大型物业股上市应该是近期最受资本市场关注的事情。

　　据悉，恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活四家物管企业的上市流程已进入尾声，将在不久后接连登陆港交所。

　　出于三道红线及房企本身降负债的要求，分拆物业上市募集资金成为不少房企降杠杆、加权益的路径。

　　一位分析人士告诉观点地产新媒体，通过股权融资的方式补充权益，将会显著降低资产负债率和净负债率。

　　兴业证券一份研报中指出，2020年物业行业迎来IPO高峰，目前百强房企中递表的物管企业达11家，年内港股物管板块的上市企业有望超过30家，包含4家龙头物管公司，总在管规模有望超过33亿平米。

　　数据显示，恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活4家待上市物管企业，合约面积均超过1亿平米，合约在管比均超过1.4倍，且存量项目储备面积充足。

　　不过，与前两年物业股的火热程度相比，近期市场对物业股的情绪却普遍转冷，不止在于已上市物业股回调，新上市物业股破发的案例亦不罕见。

　　恒大们分拆物业上市

　　四家物业公司上市正在有条不紊地进行。

　　根据最新披露的信息，恒大物业将寻求在下周(11月9日至11月15日期间)通过港交所上市聆讯，消息指恒大此次IPO计划集资最多30亿美元。

　　与此同时，华润万象已通过港交所聆讯，消息称计划募资金额约为10亿美元。

　　相比起上述两家企业来说，融创服务与金科智慧服务的进展更快。融创服务在通过港交所上市聆讯后，计划于6日建簿，集资最多10亿美元(约77.5亿港元)。

　　而金科智慧服务已公布其IPO全球发售情况，预计于2020年11月17日正式挂牌交易，股份代号9666。

　　根据公告，金科智慧服务拟全球发售1.33亿股，其中1196.2万股在香港公开发售，1.21亿股为国际配售。每股发售价在41.8港元至47.6港元之间，预计最多将募集资金约63.26亿港元。

　　四家企业的合约面积均超过1亿平米，均属于较大型物管企业上市，而规模优势最大的企业为恒大物业，在管面积为2.54亿平米，合约面积达到5.13亿平米。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　实际上，出于三道红线及房企本身降负债的要求，分拆业务上市早已被房企搬上日程。

　　其中，恒大与融创两家高负债房企的分拆需求则更为迫切。

　　观点地产新媒体了解到，从2019年开始，融创越来越将“降杠杆”作为重要目标，并于今年中期将净负债率从上年末172%降至149%，中期业绩会上，融创管理层再提出年底120%、明年100%以内的净负债目标。

　　而分拆物业公司获取股权融资补充权益，能够最直观地降低母公司的净负债率。

　　与融创相比，恒大面临的债务问题无疑更加严峻。自从“三道红线”融资新规披露以来，作为连踩三条红线的头部房企之一，恒大就已采取多个措施优化资本结构，包括中国恒大配股、恒大汽车配股、为恒大物业引入战投、推动恒大汽车与恒大物业上市、149亿出售广汇集团40.964%股权等等。

　　恒大董事局副主席兼总裁夏海钧曽透露，“恒大分拆旗下金碧物业上市，并成功引入战投入股235亿港元，恒大净负债率预计将因此降低19个百分点。”

　　物业市场情绪

　　不过，对于上述四家物管企业来说，在四季度集中上市却不见得是个好时机。

　　据观点地产新媒体了解，近期上市的物业公司已有了微微的寒意，第一服务控股首日破发，至收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%，最新股价为1.42港元/股，卓越商企服务、世茂服务、合景悠活目前股价亦不乐观。

　　投资者对于物业股的态度明显转冷了。并且，就最近几月股价来看，已上市的绝大部分物管企业股价回落。

　　市场突然对物业管理IPO的响应明显转淡?上述分析人士指出，新股供给冲击是板块调整的直接诱因。

　　“除去已经上市的世茂，恒大、融创、金科、华润等几家房企物管公司都会在四季度上市，并且还有不少公司已经交表等待上市发行。”他指出，由于新股大量供给，担心融资抽血，是物业管理板块大幅调整的原因。

　　其表示，新股上市不仅增加了股票供给，也会放大板块一些固有缺点，例如行业存在关联方利益倾斜问题，部分公司毛利率失真，企业缺乏核心竞争力等原因。

　　这些因素，都会导致资本市场对于新股的判断更加苛刻，观望甚至转移投资领域。

　　不过，他依旧对大型物业股上市持有信心。“但也不用太悲观，恒大物业、融创服务的优势，是头部房企分拆带来的规模效应。”

　　他预计，这种IPO高潮并不会一直持续下去，明年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于今年四季度。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　据观点地产新媒体统计，截至今年底，较大规模物业公司上市基本完成，仅剩下万科物业一家龙头企业暂无计划。

　　不过，在最近的媒体会上，郁亮也罕见表示，万科物业一定会上市，不过要选择好的时间点。

　　那么，物业公司上市窗口期还有多长?有分析称，核心还是要看已上市物业公司的表现，兑现复合高增长能力得以强化，窗口期还有可能会延续。反之，如果无法兑现或者兑现不足的公司越来越多，那么窗口期将会加速缩短……