解局 | 合景悠活能否“鲸吞”9亿平米雪松物业？

　　10月底成功登陆资本市场的合景悠活，已经准备大步扩张。

　　11月19日，一则内幕消息指，合景悠活有意收购雪松控股旗下物业板块。

　　该报道援引接近雪松控股和合景泰富的知情人士称，早在两个月前，雪松物业板块出售事宜已经落地，但买方迟迟没有浮出水面，直到最近才爆出将由合景悠活接盘，然而依旧无法确认合景是否会全部接手雪松物业的整个盘子。

　　观点地产新媒体就此向合景方面求证，截止发稿时未获得回复。

　　该事项中引人关注的信息点在于雪松物业板块“9亿平方米”物管规模，如若消息属实，且悉数收购，相比合景悠活目前仅2210万平方米的体量来说，差距过于巨大。

　　一旦交易成功，这意味着合景悠活将快速跻身物管巨头行列。

　　雪松物业版图

　　收购事项涉及的雪松控股旗下物业板块，并未在物管企业上市之列，其基本面情况仅能从较少的市场动态中寻找踪迹。

　　资料显示，雪松控股创立于1997年，位列世界500强第296位，被认为是广东最大的民营企业，重点聚焦大宗商品资源、供应链服务等核心领域，旗下囊括供通云供应链集团、化工集团、雪松地产集团、文化旅游集团、社区生态运营集团和金融服务集团六大产业集团，拥有齐翔腾达、希努尔两家A股上市公司。

　　其中产业投资集团是雪松旗下产业投资和运营的主要平台，集产业投资及培育、城市综合开发及配套服务、轻资产输出等城市服务全产业链运营能力于一体，拥有超过20年的城市综合体、文旅小镇及全域旅游开发和运营经验。

　　物业板块归入产业投资集团中，所涉及的智慧城市生活服务产业的公司主体为雪松智联科技集团(简称“雪松智联”)。据其官方微信介绍，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米，其中自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。

　　据观点地产新媒体了解，雪松智联旗下控股企业高达39家，拥有物业公司包括银湾物业、庆德物业、华庭物业、家园物业等，业务涉及商住服务、学校服务、医院服务及公建类项目等。

　　从城市布局和业务涵盖面的广度，可窥见雪松智联的体量相对庞大，但“9亿平方米”数据，相比万科物业、碧桂园服务等一线物管巨头3亿多平方米的在管面积，还要多出两三倍，不免令人存疑。

　　市场分析指，上述服务规模是其过往不断在物业市场收并购的结果。对于物业市场的加速整合，雪松物业早有预判并在2013年就启动全国多地的产业整合布局规划，是行业内最早通过收并购进行产业整合的企业之一。

　　据了解，雪松控股的物业发展最早可追溯至2001年广州市君华物业管理有限公司成立，最初主要为雪松控股旗下广州区域自有住宅项目社区物业服务，逐步发展至为开发商服务的三级物业公司，并于2013年开始走出广州，向外拓展。

　　经过持续几年的行业整合，2018年底时雪松社区生态运营集团董事总裁周勤伟曾表示，雪松社区业务已涉足全国17省109座城市，覆盖北上广深一线城市及省内经济领先城市，在管项目超过1300个，物业管理面积约1.2亿平方米，其中开发商物业管理面积占比不超过3%。

　　实际上，雪松控股也曾将“上市”纳入重点计划。2016年，雪松控股集团董事会便对物业集团提出两点期许和要求，指出“在两年内必须完成物业集团的IPO工作，并将业绩提升至全国前五之列”。

　　随后君华物业加快在全国的产业整合步伐，并在2017年6月，将原本的“君华物业运营有限公司”更名为“雪松社区服务有限公司”，2018年底宣布再次迭代商业模式，战略转型为智慧城市运营商。

　　2019年6月，雪松物业平台再度更名为“雪松智联科技集团有限公司”，主营项目类别由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”。

　　只是至今，物管行业迎来上市潮之际，雪松物业上市消息迟迟未有坐实，直到今年年中传出出售事宜。

　　此前强烈的上市意愿如今看来似乎已经偃旗息鼓，其中缘由无从得知。

　　合景以小博大

　　至于市场所指的收购事项，有业内人士向观点地产新媒体表示：“此次收购更大可能是联合，合景悠活并不一定全盘收购雪松物业，其物管业务也不一定全部由合景悠活代管。”

　　该人士分析指，雪松物业可利用合景上市平台的资本优势，同时合景悠活也可快速实现规模的跃升，而存量物业的整合讲究规模经济效应，品牌优势越是在市场突出，利于更进一步降低收购和经营成本，盈利性更高。

　　可以肯定的是，合景悠活确有规模扩张的想法。

　　10月中旬召开IPO新闻发布会时，孔健楠等一众管理层讲话简洁，但是共同透露出来一个信号：合景悠活要提高发展速度，增大市占率。执董兼财务管理中心总经理杨静波亦称，公司目前的目标重点就是如何提升未来的发展速度。

　　值得一提的是，此前合景悠活集团商业事业部总经理崔然接受观点地产新媒体采访时曾表示：“目前已有相对比较确定的收并购标的，且业务管理面积比较庞大，具体消息后续将陆续公布，期待给大家更多的惊喜”，并称“我们希望能晋升或者靠近第一梯队庞大的商业运营团队里面去”。

　　数据显示，截至2020年4月30日，合景悠活分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。

　　相比较雪松物业拥有的丰富业态，合景悠活主要经营住宅及商业两种业态。截至4月份，住宅与商业的占比为68:32，商业部分相对小很多，但实际上商业物业收入坪效明显高出住宅物业不少，整体拉高了合景悠活的盈利水平。

　　值得注意的是，有业内人士分析指出：“雪松物业之所以有如此庞大的体量，其中应有不少是公建项目。”

　　另外，商住类项目体量同样不小，其中专注于商住服务领域的银湾物业，已深耕物业行业24年，业务遍布全国15省50城，服务项目近800个，具备全国领先的社区生活综合服务运营能力。

　　现在看来，合景悠活似乎已经为实现规模跨步做好了前期准备。

　　据管理层此前介绍，自2019年开始，合景悠活加大对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选。

　　观点地产新媒体了解，合景悠活对于收并购标的有着包括盈利水平、管理团队、区域覆盖、业态互补、文化认同五个方面要求。

　　如区域覆盖方面，“我们希望看中的收并购项目，是在已有的四大区域，且能跟我们形成良好的协同，并起到规模效应。同时，其提到在未来并购的市场上，会注重一定份额的公建项目。”

　　“收购雪松控股物业板块”的消息尚未得到明确，不过值得探讨的是，对于体量数倍于自身的雪松物业板块，合景悠活能否成功“吞下”?后续的运营管理是否足以应对?