远洋服务今日挂牌上市 成2020年第16家成功上市物企

　　12月17日上午9时30分整，远洋服务正式在港交所挂牌交易，股票代码6677.HK。据统计，全市场总计已有40家物业上市企业，而远洋服务是今年第16家成功上市的物企，预计也是年内最后一支上市的物业股。此前，华润万象生活、佳源服务、恒大物业、融创服务、金科服务等已成功登陆港股。后续，迪马股份、禹洲集团也正准备分拆物业板块“东原橙方”和“禹佳生活服务”上市，其中禹佳生活服务已递交招股书。

　　此次IPO，远洋服务每股发售定价5.88港元，全球发售2.96亿股，募资净额为16.35亿港元，获得了机构投资者的多倍强劲认购。其中，8名基石投资者共认购1.2亿美元，约1.58亿股股份，占其发售股份总数的53.44%，分别为淡水泉(香港)、国华人寿保险、高瓴基金、奥陆资本、Franchise Fund LP、永伦基业、Keltic及郑贤方。

　　截至目前，远洋服务总市值约69.38亿港元。

远洋服务基石投资者情况（来源：公司招股书）

　　上市后，远洋服务依然为远洋集团附属公司。在上市仪式致辞中，远洋集团董事局主席及总裁李明表示：“远洋服务分拆上市，是基于远洋集团新发展理念的战略考量。通过上市提升远洋服务的独立性、公司治理能力、经营管理水平，以求迅速提升对客户服务的能力和水准。做强、做大远洋服务，通过远洋服务为客户交付健康的产品、提供优质的服务，也是远洋集团践行‘建筑·健康’理念的最佳方式之一。”

　　严格来说，远洋服务并不是资本市场的新人，其前身远洋亿家曾在新三板挂牌。不过，挂牌不足两年，远洋亿家便选择摘牌转战港股。

　　蒙受母公司荫庇及中国物业市场的发展壮大，过往远洋服务亦取得相对不错的财务业绩。

　　01 业绩稳步上升 附属公司及分公司遍及中国54城

　　公开资料显示，远洋服务的历史可追溯至1997年，总部位于北京，提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务等业务。从2011年开始，随着远洋集团的扩展步伐，业务范围由最初的北京迅速拓展至京津冀、环渤海、华中、华西、华东、华南6大核心区域。

　　截至2020年6月30日，远洋服务已拥有176家附属公司及分公司，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54座城市，涵盖住宅社区、商写物业、高速公路、公共服务设施、政府大楼及学校等公共及其他物业等多种业态。

　　近三年来，远洋服务的规模处于稳步上升中。数据显示，截至2017年、2018、2019年及2020年6月30日，远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米及4230万平米，年复合增长率约15.51%。

　　远洋服务在业绩方面的表现尤为突出。

　　据公告披露，2017年-2019年，远洋服务的营业收入分别为12.13亿元、16.10亿元、18.29，复合年增长率为22.8％。2020年上半年实现营收9.04亿元，同比增长6.56%。

　　净利润方面，2017年-2019年分别实现净利润1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元，复合年增长率为39.8％。2020年上半年实现净利润1.54亿元，同比增长26.1%。

　　这一组数据均处于上市物企平均水平线之上。据中物研协统计数据显示，截至2020年6月30日，30家上市物企营业收入与净利润均值分别为13.3亿元及1.9亿元。显然，远洋服务在业绩处于行业中上水平。

　　02 定位中高端 盈利能力强

　　从上述财务数据中不难看出，远洋服务的利润增速高于营收增速，其盈利能力不容小觑。业内人士分析，造成此现象原因主要是由于远洋服务业务定位中高端及增值服务的盈利能力逐年提升。

　　从业务定位来看，远洋服务为中国一、二线核心城市的多样化物业类型提供一流物管服务。尤其是在高端商写领域，远洋服务优势突出。其拥有北京远洋国际中心、北京远洋光华国际、北京大家保险总部、成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体。这些高端项目净利均维持在较高水平，这部分收入占总非住宅物业管理收入的80%以上，占总基础物管收入约30%。

　　从增值服务的盈利能力来看，远洋服务除物业管理服务外，主要提供非业主增值服务和社区增值服务。其中，非业主增值服务包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务；而社区增值服务，则是向所管理物业的业主及住户提供相关服务，以解决其生活及日常所需，如停车场管理、家政服务等。

　　这两大板块毛利率相对较高，2020年上半年，公司非业主增值服务毛利润达到3540.1万元，毛利率提升3.4个百分点至22.9%，社区增值服务实现毛利润6414.7万元，毛利率提升2.1个百分点至63.1%。

　　高毛利率板块推高了远洋服务的整体毛利率。数据显示，公司毛利率从2017年的20.7%增长至2019年的23.9%，2020年上半年又进一步增长至28.5%。

　　03 现金流充裕 高增长预期

　　众所周知，盈利能力的提升会充盈公司的现金流。从披露的数据可以看到，远洋服务经营活动所得现金净额由2018年的3827.2万元大幅增长至2019年达到2.07亿元。截至2020年6月30日止，公司期末现金及现金等价物达到7.25亿元，创下了2017年以来的新高。

　　而此次上市募集资金，将使远洋服务本就充沛的现金流更为充裕。

　　根据招股书，未来将募集到的资金60%用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。此外，计划用于升级智能化管理系统建设智能化小区、提升数字化水平及内部信息技术基础设施、运营资金及一般公司用途的资金比例分别为20%、10%、10%。

　　由此可见，通过收并购发展战略同盟及扩大规模是未来资金的主要流向。

　　尤其是第三方在管面积规模方面，过去三年间，远洋服务一直在着力提升其占比。从营收来看，来自第三方的物业管理服务收益自2017年的4940万元增长至去年的2.3亿元，复合年增长率113.8%，占收入比重由6%增长至18.5%。2020年上半年，来自第三方的收入达到1.21亿元，占收入比重进一步提升至18.8%。从在管面积来看，来自第三方的在管面积占比由2017年的13.5%，提升至去年的27.5%。2020年上半年，来自第三方的在管面积占比又进一步提升至28.4%。

　　赴港上市，无疑将继续加强其自身造血能力。

　　除此之外，远洋服务还依托远洋集团及其战略合作伙伴的多元业态的物业资源锁定规模增长的确定性。据悉，远洋服务与母公司的大股东中国人寿、大家保险进行战略合作，并已和大家保险订约为其提供物业管理服务，合约面积约为100万平米。远洋服务还在积极寻求为中国人寿全国投资性物业提供服务的潜在机会。

　　同时，公司还与远洋集团、华住集团、城家集团、远洋资本达成战略合作协议，将为华住集团、城家集团的投资性物业提供服务，并为远洋资本的商业不动产项目提供定制化物业服务。其中，远洋资本每年向远洋服务新增不少于200万平方米面积贡献。

　　有着如此高成长预期、拥有高端商写稀缺标的的远洋服务，正打开资本市场的想象空间。