碧桂园服务超48亿控股蓝光嘉宝 物企最大并购案背后动力何在？

2月25日，继碧桂园服务、蓝光嘉宝双双宣布停牌的两天后，四川蓝光发展股份有限公司（以下简称“蓝光发展”）率先发布公告透露，向碧桂园服务转让子公司蓝光嘉宝约64.62%股份。而后蓝光嘉宝、碧桂园服务也相继发出相关公告，并同时向联交所申请自2021年2月26日上午九时复牌。

在业内人士看来，这是当前物业行业收购金额最大的案例，更有望打响上市物企间收购的“第一枪”。一旦这起并购案直正落地，意味着超大规模的物企诞生。事实上，随着行业竞争白热化，马太效应将愈发明显，物业行业开始出现“大鱼吃大鱼”，强者联姻的并购趋势。

48.47亿！物业行业“最贵”收购案例将诞生

蓝光发展公告显示，其下属全资子公司蓝光和骏与碧桂园服务的子公司碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园服务拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务约64.62%的股份，对应交易总代价暂估值约48.47亿元。

另据蓝光嘉宝公告显示，买方拟按每股H股人民币42.1105元的价格从蓝光和骏收购约64.62%股权。如果交易完成，蓝光和骏将不再拥有蓝光嘉宝H股股份，但将继续拥有0.42%内资股股权。

此前的2月23日，蓝光发展发布公告称，鉴于公司正在筹划重大事项，该事项涉及子公司蓝光嘉宝的控制权变更而临时停牌一天。与此同时，2月23日，碧桂园服务、蓝光嘉宝双双宣布停牌。

对于此次交易，蓝光发展认为有利于增加公司现金流，促进公司核心业务的经营和拓展；其同时表示，本次股权转让完成后，目标公司将不再纳入上市公司合并报表范围。

在亿翰智库旗下的嘉和家业物业服务研究院分析人士看来，此次交易为当前物业行业收购金额最高的案例。从目前来看，物业行业对于优质标的的估值整体处于较高区间，能够获得高收益，此时出售对于蓝光发展及蓝光嘉宝均是一个较好的时机。

比如，此次碧桂园服务对蓝光嘉宝每股估值人民币42.1105元，而截至2月22日收盘，蓝光嘉宝报收38.95港元/股，每股估值相当于溢价约30%。

问题在于，蓝光发展为何出售旗下上市不足两年的物业平台？上述分析人士认为，2021年“三道红线”实施在即，处在红线临界值边缘的蓝光发展，为提升企业现金流做足准备，2020年7月该公司以9亿元卖掉迪康药业股权，如今又将培养得相对成熟的蓝光嘉宝股权转让，获得现金流、降低负债率，以保障企业走出“三条红线”压力。

蓝光嘉宝去年收并购17起，居物企首位

蓝光嘉宝是西部物业龙头企业，于2019年10月18日在港交所上市，是中国西部第一家在港股市场上市的物业公司，在2020中国物业服务百强排名中位列第11位。截至2月22日收盘，蓝光嘉宝收报38.95港元/股，总市值约68.93亿港元。

值得注意的是，据不完全统计，仅2020年前11个月，蓝光嘉宝共斩获17个并购项目，居上市物企收购数量首位，总耗资约7.59亿元，其并购的在管建筑面积合计为3272万平方米；截至去年年末，蓝光嘉宝合约管理面积已达到约2.1亿平方米，在管面积达到约1.3亿平方米，显示出其强劲的外拓实力。

此外，据媒体报道，就在被碧桂园服务收购而停牌前，蓝光嘉宝刚刚收购了一家物管公司，即四川铭瑞物业管理有限公司100%股权。

截至2020年上半年，蓝光嘉宝实现营业收入11.66亿元，毛利约4.08亿元。而据蓝光嘉宝近期公告显示，得益于在管建筑面积的增加及社区增值服务收入大幅增长，2020年公司收入预计增长约30%。其中，在未经审核增值服务收入方面，2020年下半年和2020年全年，预期分别实现同比约60%和35%的增长。

虽然蓝光嘉宝并购火热、收入增长，但是股价仍低迷。据嘉和家业物业服务研究院分析人士表示，蓝光嘉宝市盈率仅为13，与在港上市物企平均市盈率43相比，资本市场对其认可程度并不是太高，而此次与碧桂园服务的合作，能够在较大程度上提振投资者对蓝光嘉宝的信心，进而提升在资本市场上的投资价值。

碧桂园服务大笔收购为“千亿营收”拓宽道路？

在碧桂园服务并购蓝光嘉宝的前一个月，1月20日，碧桂园服务市值正式越过2000亿大关，成为行业内第一家两千亿市值物业企业。截至2月22日，碧桂园服务市值为1971亿元。

但是，碧桂园服务的“野心”不止如此。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾表示，碧桂园服务的计划是5年时间做到千亿收入。

为了实现这一目标，2020年12月，碧桂园服务配售发行1.73亿股，募资77.85亿港元，其中所得款项净额作为未来潜在收并购、战略投资、营运资金及企业一般用途。

近年来，碧桂园也在寻求更多的收购标的，不断“买买买”，仅去年全年就进行了6次并购，并以44.5亿成为去年并购金额最多的物业企业，其收购标的包括涉及环卫等业务的福建东飞60%股权、满国康洁70%股权，还有电梯海报广告商、保险业务、咨询公司等，均属于增值服务类。

对此，嘉和家业物业服务研究院分析人士认为，从当前物业行业收入结构看，必须要大力扩展规模，才能够为实现收入快速增长提供可能性。虽然碧桂园服务在2020年频繁进行与增值服务相关的标的收购，但短时间内对收入增长的拉动效果有限，并不如直接收购物企标的的效果好。

2月25日，碧桂园服务在发布的相关收购公告中，并无更多内容。而此前，对本次交易，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾对媒体表示，“（停牌公告中所提及事项）对股东而言是慎重且利好的选择。”

嘉和家业物业服务研究院分析人士认为，此次收购的整体PE（利润收益率）约为15.34倍（以蓝光嘉宝2020年中报净利润×2估算企业全年净利润），处于恒大物业收购浙江亚太酒店物业19倍PE及合景悠活收购雪松智联12倍PE的区间，但整体代价为前两者的3倍之多，显示出碧桂园服务并购优质标的的决心。

在业内看来，作为西部物业龙头企业，蓝光嘉宝能填补碧桂园服务地域布局的缺失。不过，碧桂园服务收购蓝光嘉宝之后，也将面临同业竞争的监管。对此，甚至有业内人士推测，蓝光嘉宝将有退市私有化的可能。

强者联姻，打响上市物业企业间收购“第一枪”

自2021年以来，物业行业收并购呈现加码的态势，先是合景悠活以“蛇吞象”13.16亿元收购雪松智联80%股权，获得超8600万平方米的管理规模增量，使合景悠活在管规模跃升至“亿级”；后有恒大物业以15亿对价收购浙江亚太酒店物业，同样获得超8000万平方米的规模增量。

如今，在规模竞争越发激烈的背景下，碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，其合同管理面积将在7.46亿平方米的基础上，再增加2.1亿平方米；合同管理面积或接近10亿平方米，有望成为国内目前合约在管面积最大的物业公司。碧桂园服务因此也将快速提升企业规模水平，巩固其在行业中的地位。

在业内人士看来，蓝光嘉宝与碧桂园服务的并购，并不是强者对弱者的吞并，更像是强者之间的联姻。目前，扩规模仍是物业企业现阶段谋求快速发展的主要途径。同时，资本市场对管理规模大的物业企业认可度、估值等方面更高。由此，未来物业行业的竞争将更加激烈，马太效应将愈发明显。

知名地产分析师严跃进表示，过去物业企业收购一般都体现为“大鱼吃小鱼”的状况，而现在则出现“大鱼吃大鱼”。说明当前物业行业的资源整合存在很多特殊性，也体现了行业竞争白热化，实力物企通过股权收购等合作，实现企业之间优势互补。这对部分上市物业企业来说也是一个反思，即上市本身并不代表就可以高枕无忧。

据悉，2020年12月，招商积余曾公告考虑收购已在联交所上市的香港物业管理公司创毅控股。而如果碧桂园服务并购蓝光嘉宝及时落地，则有望成为首例上市物企间的并购案。

对此，中指研究院分析人士认为，在过往物业公司收并购过程中，收购标的大多以非上市物业企业、新三板挂牌物业企业、多种经营专业公司为主要方向。此次碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝，成为其第一大股东，有望开创上市物业公司之间收购的先河。这也意味着，今后，物企在收并购的标的选择范围上更加宽泛，上市及非上市物企均存在被收购的可能性。