楼市新政10大猜想:深圳哪个片区的泡沫最先破灭

　　国家对房地产市场连续出手调控，引起社会各界高度关注：没有买房的欢呼叫好，但又担心：政策是否能落实，观望期会有多长、过后楼市会不会报复性上涨？刚买了房的在怀疑：难道我接到了最后一棒？炒房的也犹豫：是该坚持，还是出逃？房地产业内人士在琢磨：这次调控政策是为了延缓房价上涨，还是国家对楼市的重新定位，是否还有后续调控手段出来？如果政策维持足够长时间，地产中介还有什么手段炒房？会不会倒闭潮再起？深圳哪些片区楼市影响最大？90平方米以下是否反而会涨价？炒楼资金会不会转战股市？房地产商、银行、中介这些利益共同体会不会联手化解政策于无形……调控政策一石激起千层浪，我们梳理了“十大猜想”，请大家一起来想一想：楼市究竟会走向何方？

　　楼市调控风暴之之十大猜想1

　　观望者是否躲过一劫

　　两年来，杨泽坤对楼市一直选择了观望，他有他的看法：楼市即将证实我的坚持是对的，在楼市动荡而又持续高价的时期，买房是不明智之举。

　　答应老婆结婚后买房

　　已过而立之年的杨泽坤并不是不想买房，特别是每每妻子提到当时他拉起她的手走进婚姻登记处时的承诺——“春节前就把房子买了，安定下来”，他心中也五味杂陈。从5年前来深圳至今，他和女友一直租房，搬了6次家。去年最近这次，凌晨两点，女友整理完最后一个包裹后，几乎是流着泪说：“什么是家？我不想再流浪了。”

　　2009年，父亲突然大病一场，杨泽坤赶回西北老家，看到父亲在病床上气若游丝，30多岁的汉子泪流满面。老人家希望能看到儿子成家立业，在父亲病情好转之后，杨泽坤回到深圳，郑重向女友求婚。“她早就非我不嫁，但她最终提出了一个与许多女孩子一样的要求：要结婚就一定得买房。”杨泽坤向女友承诺：先登记，然后在合适的时间把房子买了。可没想到，这个合适的时间，一直没有到来。

　　夫妻差点为房子反目

　　杨泽坤的妻子是典型的潮汕女子，贤良淑德，而且文化素养很好，从不轻易与他发生争执，直到因为买房出现分歧。

　　2009年4月，妻子看了许多房子，并多方了解，大家的一致意见是：既然是自住，看准了，什么时候出手都可以。她看中了南头的一套房子，坚持要杨泽坤买下来，但杨泽坤认为，刺激楼市消费政策刚刚出来，房价已开涨，想多了解一些，于是坚决不买。后来据说那套房子涨了15万，他被妻子奚落了一番。几个月后，妻子又看中福田的一套房子，1.4万一平方米，身边所有人都说不错。杨泽坤差点同意了，但思量再三后，还是决定不买，理由很简单：楼市不理智，房价一定会降。妻子被惹火了，一反常态埋怨丈夫不遵守承诺，甚至说他是故意不买房子。为了房子，恩爱的夫妻大吵一架，冷战两个星期。

　　“我们好像躲过一劫”

　　杨泽坤找机会与妻子详谈了一次，妻子终于答应暂时与杨泽坤站在同一战线上，附加条件是，2010年必须买到房子。“看，我说的没错吧，房价就是太高，国家肯定要管的。我们好像躲过一劫。”调控政策相继出台后，杨泽坤对妻子说。

　　杨泽坤说，以前妻子总觉得他是被郎咸平洗脑了，叶檀的博客看多了，不了解市情。现在妻子不怪他了，甚至还算了一笔账：短期房价肯定会降，即使很有限，就算按照10%来计算，如果在春节前后把房子买了，房价下跌后，他们辛苦挣来的首付也就跟着跌没了。听着以往自称数学白痴的妻子在给他算账，杨泽坤不禁感慨：希望这次真的能让房价跌回正常的、市民能买得起的合理价位。

　　楼市调控风暴之之十大猜想2

　　购房者是否接了最后一棒

　　与一些刚买房、觉得自己接到最后一棒的人不同，面对国家接连出台的楼市调控政策，春节前买下一套房子的林宣自感庆幸。“而且，我觉得我的心态还可能代表一部分人的观点。”

　　赶上低门槛，现在不心慌

　　“我有个同事前阵子刚花了123万在皇岗口岸附近买了套60平米左右的房子，现在他就非常担心房价下跌得厉害。”林宣笑着说。同样是近期才买了房，为何心态如此不同？林宣说：“如果根据现在的利率政策，我是不可能再买到房了。”

　　原来，工作不久后，林宣在一高档楼盘买了一小套公寓房，买第二套房的计划伴随着结婚的脚步同时到来。经过长期比较、权衡，林宣放弃了特区内，放弃了二手房，春节前选择了位于坂田的万科第五园，两万多的单价，带非毛坯。

　　“按照现在的政策，二套房贷首付不得低于三成，并且无法享受7折利率，像我这样的‘夹心层’（存款不多，对房子的需求又高于90平米），就会被剔除出局。”按照林宣的理解，他是赶上了买房门槛低的时期。

　　“二手房市场太乱了”

　　林宣认为，楼市调控政策还需要对二手房市场加以规范，因为市场“太乱了”。曾经在龙岗工作过几年的他，很清楚关内外的区别，买房的目标一开始是锁定关内二手房，但市场太不尽如人意。首先是关内二手房并不便宜，自己那个小公寓当初买的时候才8000元一平方米，现在已经涨到两万。其次是二手房多数是比较差的房子，好的小区好的房子大多是人家自住的，拿出来卖的多少有些问题。

　　“二手房市场太乱了，价格都是中介公司和卖主自己拍脑袋拍出来的，水分太大了。”林宣说。

　　房价大跌才会后悔

　　林宣说，身边有朋友刚买了房就遇到调控政策出台，不想交定金，但他自己没有后悔。在他看来，成熟的开发商都有一定策略：大社区规划，分期开发。“外围的房子先卖，价格可能相对较低，非毛坯可能标准较差，后来出售更好位置的房子，非毛坯标准更好，自然就更贵。”

　　林宣期望看到一个差异化的楼市，优质楼盘价格高但稳定，且有升值空间，非优质楼盘随着调控政策下跌回合理价位。“楼市出现大幅下降我才会后悔。但从过去这些年的历史看，楼市大幅下跌，可能国家的损失比我的损失大，这样的情况应该不可能发生。”

　　楼市调控风暴之之十大猜想3

　　炒房者会否先出货再抄底

　　在深拥有近40套房产的罗先生认为自己不是炒房人，而是长线投资者。他表示，目前房价再无攀升的空间，正在犹豫要不要先卖出一些房子然后抄底，甚至考虑去大洋洲投资。

　　盖房者变成投资者

　　罗先生来深近30年，上世纪90年代开始和朋友合伙盖楼，南山区北头、南山等地的不少楼房就出自他们之手。一直到2003年，一个朋友向他借了几十万元，打算凑好首期，购几套房产投资。罗先生讶异于朋友的做法，也萌生了投资房产的念头。

　　当时他们这种相对较小的房地产公司优势已经不大，凭借着在房地产行业闯荡十年所积累的资金和经验，罗先生逐渐转变为楼市投资者。

　　红树湾的房后悔买少了

　　一开始，做实业起家的罗先生尚未懂得借助银行力量，而是用手头闲置的资金进行投资，商铺、酒店是首选。2005年起，深圳住宅商品房价格开始快速攀升，罗先生逐渐将投资重心转移到了住宅上。最近几年，他开始贷款买房。

　　罗先生表示，自己开始投资房产主要是为了抵消通货膨胀，并从房产的升值中得到收益。自2003年投资房地产以来，未卖出过名下的房产，是抱着长期拥有心态，守着这些“自留地”，作为自己奋斗的战果，也是留给儿女的一份厚礼。罗先生目前在深拥有的住宅共计20余套，商铺近10家。他认为自己不算投机客，因为并不参与炒房，所以也不太担心调控政策。

　　去年，罗先生首付两成，在后海购买了一处200平米豪宅，送给女儿作为嫁妆，剩下的房款让女儿女婿慢慢地供。对于这几年的投资，罗先生最后悔的就是当初在红树湾片区没有多买几套房。

　　瞄准新西兰和澳大利亚

　　在目前严厉政策的调控下，罗先生认为房价再无攀升的空间，自己不会再新添房产，至于手头的房子，有的没有贷款了，不太担心，有贷款的，他也在犹豫要不要先卖出去，然后再抄底。“正在考虑吧。”罗先生说。

　　罗先生说，目前房价已经远远超出房子的价值了。“其实我希望老百姓都买得起房子，这样国家才会稳定。”

　　罗先生还透露，他已取得新西兰永久居留权，最近如果投资房产，会转战新西兰或澳大利亚。因为“在深圳买一套房的钱，足够在澳大利亚买到一套大别墅了”。

　　罗先生的儿子目前已飞到澳大利亚，准备在找工作之余关注那边的楼市情况，必要时出手购买用以自住和升值。

　　楼市调控风暴之之十大猜想4

　　欲换房者还要等吗

　　记者采访发现，多数市民对房产新政拍手叫好，也有不少自住改善型买家选择暂缓购房。昨天，记者挑选了10位各行各业有代表性的市民进行调查，结果仅有3人表示新政不会阻碍他们的购房、换房脚步，其余7人均表示还是缓缓再说。

　　刚换房，希望赶上银行的末班车

　　程玉昆4月初才在深圳湾购买了一新楼盘，总价是350多万，目前有一套90多平方米的房正在供，但因为家里人口多，所以才又买了一套大一点的房。“我现在很担心新政策会影响我的按揭，如果能赶得上调控前的末班车，我还能享受首付三成的待遇，如果赶不上，我连首期都成问题，到时候只有退房了。”

　　首付比例的提高意味着购房款突然不够用了，不少像程玉昆这样的购房者开始着急。部分刚刚签了认购书或中介合同的改善型买家担心在新政下无法获批，不少人已经表示不排除放弃购房计划。一些代理商和售楼处这几天咨询电话不断，有不少客户要求立即签订购房合同。

　　钱不够，从“刚需”到“观望”

　　对房产市场不太了解的张军2007年以最高价位在布吉购买了一套100多平方米的住房，1万多一平方米，后来最低谷的时候跌了50%。如今，张军到南山工作，妻子在宝安中心区工作，家里又添加了小成员，只能亏本将房子卖掉，期望在宝安中心区购买到心水的房子。

　　“可以说我现在是半个房地产专家，宝安中心区的楼盘我几乎都看遍了。”张军说，这个地段的楼盘一直贵得离谱，原本计划跟卖家砍到合适价位后就购入，谁知后来出现沉降事件，现在新政又出台，只能暂缓购房计划。张军说，房产新政一定程度上会促使一手楼降价，二手楼没理由不降。“市场消化新政策至少要半年时间，如果那时候房价下调了30%，我就毫不犹豫出手买入。”

　　张钰和老公订婚好几年了，本来狠了心今年要买房，东看看西看看，半年时间里房价又涨了好几千，压力太重了。“现在好了，银行不贷款，买房要上百万元现金更是想都不敢想了，宏观调控把我们从‘刚需’队赶到‘观望’队了，没办法，明年再看吧。”

　　不差钱，“刚需”依然是“刚需”

　　市民戴承亮目前住在西丽。“现在的房是小三房，只有90多平米，去年已经供完了。现在我必须换房，而且至少要4房。”戴承亮说，他和妻子都是独生子女，3年前有了小宝宝，今年又多了一个家庭成员，为更好地照顾家人，他请了两个保姆，现在的居住环境显得很局促。

　　“对于我来说，经济负担不重，手里也有一定的资金。虽然房产新政出台后房价会受一定的影响，但还是要看地段，只要地段好、配套好，影响不会大。”戴承亮说，他换房首要考虑的是环境和学位。

　　楼市调控风暴之之十大猜想5

　　深圳哪个片区 泡沫最先破裂

　　4月17日，楼市调控“杀手锏”出台后3天，被业内认为涨速过快的龙华片区的代表性楼盘金域华府，开放样板房认购，两天时间内，300套房已有300多人认购。4月18日，根据监测，全市住宅共成交101套。哪个片区受新政影响最大？记者连日来进行了调查。

　　龙华某盘：看房者依然云集

　　4月16日，金域华府的业主郑先生就发现，小区内再次多了忙忙碌碌、进进出出的人群。“每一期开盘，就会这样。”郑先生说：“没觉得大家受到了调控政策出台的影响。”

　　4月17日，记者在该小区看到，上午11点左右，小区内就已在限制车辆进入，除了有固定车位的业主外，其他车辆都禁止入内。由于当日是该楼盘最后一期样板房开放，来看房的挤满了售楼处。昨日下午，记者致电售楼处得知，300套房已有300人“诚意登记”，售楼小姐表示，“价格估计会接近3万”。

　　龙华等3片区泡沫最大

　　知名地产研究人士半求认为，深圳楼市泡沫比较大的有3个片区，一是深圳湾口岸片区，二是龙华片区，“现在价格涨到近3万，涨得太快了，过分了。”三是宝安中心区，“一些所谓豪宅，涨到4万，有点莫名其妙。”如果房价跌幅超过20%，半求认为，就可以说是泡沫破裂，但上述片区泡沫是否真的会破灭，他认为，还要看地方执行中央政策力度如何。如果严格执行的话，政策效果很快就可以显现。

　　半求对后市的总体看法是，如果中央的调控政策真的被执行到位了，普通住宅就等于被判了“死缓”，即僵持一段时间后，出现下跌。而商业物业，也就是商铺，反而会受到很大刺激，会开始涨价，涨幅还要达到20%。跌价可能性最小的当然是豪宅，“因为这些房子贵得有理。”

　　网络：龙华、前海、梅林关泡沫最先破

　　深圳房地产研究员吴上锦认为，跌多少算是泡沫破裂，10%？20%？还是超过20%？这很难说。在他看来，深圳楼市已经全面泡沫，其中，梅林关一带、龙华片区和前海片区的泡沫尤其大。以龙华片区为例，轨道交通等利好，已被提前消费完毕，片区一些楼盘价格已从2009年1月的1万左右，飙升至如今的两三万，翻了一倍多。而前海片区，作为关内曾经的一个价格洼地，受益于深港合作等利好，2009年初卖1万多的房子，如今都已涨到3万多。所以，如果泡沫真的破裂，这两个片区首当其冲。

　　总的来说，吴上锦认为，受政策影响，近期成交量会明显下降。他自己一些投资房产的朋友，最近“就是放盘也卖不掉”，而之后，房产价格就会下降，至于下降的程度有多少，就要分区域看不同情况了。他认为，去年开发商大多“赚钱多”，所以今年即使成交下降，还是可以支撑一段时间，短期内不会降价。而关内二手房市场，有可能出现一些投资客抛盘。

　　中原地产：豪宅区或受打击最大

　　中原地产深港研究中心总监张伟认为，龙华片区、后海片区，已经成了“有钱也不敢买了”的片区，由于涨幅过快过大，他认为受到政策影响会更大。如果一定要说哪个片区泡沫最先破裂，张伟认为这很难预测，总的来说受打击最大的是贷款最重的片区，比如豪宅区，虽然购买豪宅的人支付能力也比较强，但是豪宅动辄超千万，还是会受到比较多影响的。

　　张伟认为，如果一个月、两个月之内，不再出新的调控政策，市场就有机会消化已有的利空。比如，有一个月或几周的时间，深圳市场各方需求就有可能继续恢复，特别是到了“五一”这个传统的销售旺季，成交量上升的可能性还是比较大的，但是价格会跌还是会涨，张伟认为目前很难说。“但我觉得（此次调控）未必就一定能打死。”调控政策能否立竿见影，张伟认为，关键在于政策执行力度和政策细则怎么界定。比如，对不同需求的购房人如何界定，执行贷款政策的细则如何确定，是严格执行，还是宽松的执行，这都会直接影响到调控政策后果。

　　世联地产：龙坂片区影响较明显

　　“深圳楼市没有泡沫，所以也无所谓何时破灭。”世联地产研究总监王海斌直接否定了记者的假设。他说，北京的楼市才有泡沫，而且泡沫很大。与北京相比，深圳的楼市谈不上泡沫。比如，深圳的关外，价格以1.5到1.8万为主，政府还在不断加大对关外的基础设施建设，比如大运会，给龙岗带来500亿元的政府投资，绿化、道路交通和基础配套都将有大的改善。而一段时间以来涨幅较大的龙华、坂田片区，则有政府的大量投资和配套建设。而相比有同样配套条件的北京相应区域，很多片区房价都飙升到了4万、5万。又如，北京的通州，周围几乎没有配套，连规划都没有，房价就已经飙升至近3万。这样一比，王海斌认为，深圳的房价没有泡沫，因为只有价格超过价值，才叫泡沫。而房价不是按照土地价格、建造成本来定价的，而是按照心理来定价的，“我最近在宝安、龙岗跑盘，很多楼盘销售热闹、购房者都是以自住客为主，就可以印证这一点。”

　　王海斌说，北京、深圳都是一线城市，深圳可供开发的土地已经很少，关内交易基本以二手房为主，房价基本就稳定在两、三万左右，一些很旧的房子也升到了一万到两万，他认为这不该叫做泡沫，因为其中还是自住为主。“而北京开盘30套房，10套价格超过5万，10套超过4万，这就远远地超出了人们的心理价位，因为很多房子，周围没有任何配套，这就是泡沫了。”

　　如果把问题换成“哪个片区受政策影响最大”的话，王海斌认为，根据2007年、2008年的经验，总是关外涨得快，跌得也快，比如龙坂片区，新盘供应量大，价格涨得多，所以受影响也会比较明显。而关内则会相对稳定，特别是豪宅，2007、2008年的经验证明，如纯水岸、天鹅堡的价格，受政策影响都是比较小的。短时间内，王海斌认为，关内二手房也会受到比较大的影响，比如出现集中抛盘。

　　楼市调控风暴之之十大猜想6

　　90m2以下户型是否会涨价

　　本次楼市调控风暴，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，要求贷款首付款比例不得低于30%。可见，在此次调控中，90平方米以下的套型是受政策影响最小的，是否90平方米以下的房型会出现不降反升的情况？昨日记者进行了调查。

　　赠送面积规避90平方米限制

　　昨日上午，记者来到位于宝安中心区某楼盘。这里的户型主打中小户型，面积从35平方米到91平方米不等。记者参观了所有的户型发现该楼盘全部的户型赠送面积都超过10平方米。“我们这些户型，都非常划算，都以建筑面积+赠送面积+室内镂空面积，赠送面积最多达到44平方米。”以建筑面积为72平方米的“v墅”户型为例。该户型为1房2厅2卫的格局。赠送面积为12平方米，室内的镂空面积为20平方米。售楼小姐推荐，目前国务院出台90平方米以上住房要首付按3成比例支付的情况下，这套实际面积超过100平方米的房间完全可以按首付两成比例支付。

　　双拼户型可规避5成首付？

　　在该楼盘的平面户型中，销售小姐向记者推荐，面积为47平米和79平米的两个户型，可以通过客厅打通的方式完成拼接实现大户型。但这是否能规避国家目前出台的调控政策呢？

　　记者询问了在现场办公的某银行工作人员，他告诉记者，目前对于首次置业者来说，银行最低仍以首付2成比例发放贷款，利率打9折，如果是优质客户最低能申请到8.5折。如果是二次置业，首付则要达到4成。

　　记者表示想购买改楼盘的小户型予以拼接，银行的工作人员即刻向记者表示，同时购买90平方米以下的多套户型，如果是首次置业，每套房子仍可以享受到2成的首付，可通过向不同银行同时申请贷款获得。“我们都可以假装不知道你在其他银行贷款嘛，信用合同要1个月之后才能出来，这在操作上提供了空间。”

　　“中小户型反倒可能先期领跌”

　　深职院房地产研究所所长邓志旺认为，短期内中小户型涨价的可能性比较小，因为目前楼市仍是以投资为主导的市场，大中小户型都是投资客的目标。一般情况下是从小户到大户地撤退。“以2008年的调控，在宝安和龙岗两区，价格以及面积最快下跌的是以中小户型、中低档次的为主。”按照目前的情况，中小户型下跌的幅度和可能性都会更大。因为目前中低档的户型更多的是以投资客为主，虽然自住需求会增加，但自住不是占主流，随着投资抛售的数量会超过自住购买的人群的数量，因此可能领跌这拨行情。高端物业僵持的时间可能会更长，随着中小户型量价的变化，大户型的价格才会随着下滑。

　　调控不持久 房价就反弹

　　“房地产政策发挥作用，有一定的滞后性，我认为到了今年8月份，深圳地产市场的形势应该会基本明朗，”昨天，深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平分析说。他认为，房地产市场的长期走势目前还难以预计，如果政府的调控决心不能持之以恒，一段时间以后房价大幅反弹是不可避免的。

　　卖方会抛，买方会等，预计8月见分晓

　　与很多评论家意见稍有不同的是，国世平认为，国务院此次出台的楼市调控政策是比较温和的，政府并没有直接打压楼市，而是采用货币调控，而中国市场通常对货币调控并不十分敏感。“货币调控就像中药，起慢效”，国世平表示，这样的调控政策一般要在3-6个月后才能看到成效。如果几个月后房地产市场依然没有达到国家预想的目标和形势，国家将会继续出台政策调控。

　　国世平认为，深圳房地产市场会保持一段时间的相持阶段：对开发商而言，要抓紧时间回笼资金，想尽办法卖房；对于投资客而言，更是要抓紧时间往外抛，以免逃不掉；但是对于买家来说，“买涨不买跌”的规律会发挥作用，因此会在相当长一段时间里持币待购。因而，深圳楼市在今后几个月内可能会呈现的景观是：卖家想卖，买家不买。这种僵持的局面可能会持续到8月份，“房价下降是肯定的”，国世平说。

　　挤干泡沫，难有时间表

　　国世平认为，现在的房地产市场的泡沫已经十分严重，美国从经济发展鼎盛时期，75%～80%的人购房，到泡沫破灭时仅有22%的人购房；一项调查表明，中国目前城镇人口只有20%的人买房，这足以说明房地产市场离泡沫破灭不远了。泡沫究竟多久才能完全挤干呢？国世平说，与深圳一河之隔的香港，1997年房价开始跳水，谁能想到，这一跳一直跳到了2004年才止跌回升；这7年之间，香港的房价掉了80%。可见房价真的要跌起来，持续的时间可能会很长，下跌的幅度可能很大，有时候想扶都扶不起来。

　　房价降多少，降多久，视乎国家的决心

　　不过，对于深圳房价向下走的趋势能够保持多长时间，房价下降幅度究竟有多大这些问题，国世平表示难以预测。他认为，房价降多少、降多久、会不会反弹，视乎国家的决心，如果银行信贷的限制执行得不严，那么可能房价下降幅度就有限；如果房价好不容易下一点，国家又害怕楼市崩盘影响宏观经济，放松调控政策，那么房价一定会报复性反弹，就像2008年底和2009全年那样。

　　楼市调控风暴之十大猜想7

　　调控不持久房价就反弹

　　“房地产政策发挥作用，有一定的滞后性，我认为到了今年8月份，深圳地产市场的形势应该会基本明朗，”昨天，深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平分析说。他认为，房地产市场的长期走势目前还难以预计，如果政府的调控决心不能持之以恒，一段时间以后房价大幅反弹是不可避免的。

　　卖方会抛，买方会等，预计8月见分晓

　　与很多评论家意见稍有不同的是，国世平认为，国务院此次出台的楼市调控政策是比较温和的，政府并没有直接打压楼市，而是采用货币调控，而中国市场通常对货币调控并不十分敏感。“货币调控就像中药，起慢效”，国世平表示，这样的调控政策一般要在3-6个月后才能看到成效。如果几个月后房地产市场依然没有达到国家预想的目标和形势，国家将会继续出台政策调控。

　　国世平认为，深圳房地产市场会保持一段时间的相持阶段：对开发商而言，要抓紧时间回笼资金，想尽办法卖房;对于投资客而言，更是要抓紧时间往外抛，以免逃不掉;但是对于买家来说，“买涨不买跌”的规律会发挥作用，因此会在相当长一段时间里持币待购。因而，深圳楼市在今后几个月内可能会呈现的景观是：卖家想卖，买家不买。这种僵持的局面可能会持续到8月份，“房价下降是肯定的”，国世平说。

　　挤干泡沫，难有时间表

　　国世平认为，现在的房地产市场的泡沫已经十分严重，美国从经济发展鼎盛时期，75%~80%的人购房，到泡沫破灭时仅有22%的人购房;一项调查表明，中国目前城镇人口只有20%的人买房，这足以说明房地产市场离泡沫破灭不远了。泡沫究竟多久才能完全挤干呢?国世平说，与深圳一河之隔的香港，1997年房价开始跳水，谁能想到，这一跳一直跳到了2004年才止跌回升;这7年之间，香港的房价掉了80%。可见房价真的要跌起来，持续的时间可能会很长，下跌的幅度可能很大，有时候想扶都扶不起来。

　　房价降多少，降多久，视乎国家的决心

　　不过，对于深圳房价向下走的趋势能够保持多长时间，房价下降幅度究竟有多大这些问题，国世平表示难以预测。他认为，房价降多少、降多久、会不会反弹，视乎国家的决心，如果银行信贷的限制执行得不严，那么可能房价下降幅度就有限;如果房价好不容易下一点，国家又害怕楼市崩盘影响宏观经济，放松调控政策，那么房价一定会报复性反弹，就像2008年底和2009全年那样。

　　楼市调控风暴之之十大猜想8

　　调控风暴下 中介怎洗牌

　　早一个月还疯狂到“十铺连开”的二手房市场，被近几日的政策实行了“点刹”。势必低迷的成交是否会让一批地产中介倒闭呢？不少受访的一线从业者表示，如果调控政策能得到不折不扣的执行，一批实力不强、抗风险能力差的小型中介很可能关门大吉。

　　“一批中小型中介扛不过去”

　　一位中介人员告诉记者：“这次调控与前几次不同，大型中介公司经过前几年市场的洗礼，均有把握与实力应对，小型中介就不一定了，去年以来开业的小型中介和地铺可能会出现倒闭的情况。如果3个月内没有成交或成交非常低迷，市场将会出现两种情况。一是市场会跌入冰点，实力不济的的中小投资客撑不住后会降价销售，甚至出现断供的情况；二是由于几个月没有成交，实力不强的小型中介也会撑不住，最后关门歇业难以避免。”

　　中介炒楼看来要被套牢

　　中介炒楼在业内已经不是新鲜事。在这波调控风暴中，记者了解到的中介业内人士中，有些市场嗅觉灵敏的炒房业务员则提前“出货”，从而逃过了这波调控。

　　但也有被套的。去年10月份，刘文波经不起市场狂涨的诱惑，将自己多年积攒的十几万元拿出来和一名客户张先生合股，在房价最高峰时买下了龙华片区圣莫丽斯一套高层，“400多万的房子，一个月的供楼款要2万左右。有人出价500万，我们没签合同，现在看来要被套了。”惟一让刘文波庆幸的是，幸亏当时买房时签了一个补充协议，他只出一部分首期款，供楼完全由张先生承担。但即使这样，他也很担心房价下跌，万一断供，自己那十几万积蓄恐怕要打水漂。

　　如果不“空调”，行业要洗牌

　　深圳地产业专业人士半求认为，这一次的政策与以前几次调控性质完全不一样，主要是压抑需求环节，同时加大住宅的供给量，而且把贷款杠杆“端掉”了一部分。半求表示，假定这个政策得到严格执行，此次调控就肯定不是“空调”，而是有很大的杀伤力，所以部分中介人士对目前的形势盲目乐观是很危险的。此外，深圳的地产中介数量本来就多，行业的繁荣养活了很多没有必要存在的公司，在这次调控风暴下，一批中小中介企业倒闭，对深圳的地产中介行业未尝是坏事。

　　深圳中原地产总经理李耀智则预测，在成交量持续萎缩的情况下，2009年遍地开花的中介行业今年将受到很大的冲击，一些中小代理公司可能面临亏损、倒闭的风险。

　　楼市调控风暴之之十大猜想9

　　调控是否对楼市重新定位

　　国务院对房地产市场的调控措施引起了各方的关注，有业内人士认为，从这次调控看，国家是计划把房地产业从投资性质转为居住性质。那么，除了最明显的是为了遏制房价过快上涨的现状外，会不会也透露出国家对整个房地产业的重新定位呢？后续还有政策会出来吗？就此记者采访了业内相关人士。

　　后续还应该有政策配套推出

　　深圳房地产研究中心副主任王锋认为，从这一系列的组合拳可以看出，国家此举的目的是想使房地产从目前的投资性市场向满足老百姓基本生活品市场转变。他认为，国发10号文出台后，相关部委一系列更加具体的调控措施还将会继续出台。

　　此次房地产调控政策力度之大、措施之多、范围之广，确实令许多投资客感到始料不及，也让一些房地产研究专家感到意外。他在今年初的研究报告中曾指出，深圳的房地产存在着泡沫，深圳房价还存在下调空间。在市场和政府调控措施的双重作用下，深圳房价会回到理性轨道，关键是国家调控政策的出台和执行力。

　　房地产应定位满足百姓住房需求

　　对于日前的调控政策，昨日王锋在接受采访时说，这段时间国家出台调控政策力度表明，国家正在努力使中国的房地产市场由投资型市场，向满足老百姓基本生活品市场转变，这也是一种必然趋势。中国人多地少，土地利用空间有限，在这种情况下，中国的房地产市场的定位应该是满足老百姓基本住房需求，而不是作为一种投资品。如果作为投资品的话，房价就会越来越高，泡沫就会越来越大，离满足老百姓基本生活需求的目标就会越来越远。

　　这次出台的措施表明，国家已经意识到了上述问题，认识到了中国的房地产不能把投资作为主体，必须坚决遏制房地产投资和投机现象，使房地产回到解决老百姓基本住房要求的轨道上来。只有这样，才能保证房地产市场的稳定和健康长远发展，才能使房地产业保持一种良好的发展势头，才能使中国房地产市场的发展和老百姓生活挂钩。二套房首付提高到5成、禁止第三套房贷都回答了这些问题。说到底，现在出台的这些措施就是为了防止房地产再次变成投机型市场，解决了房地产市场到底是为谁服务、谁是市场主体等问题。这些根本性问题解决了，方向就明确了，目标也就很清晰了，高房价的问题就容易得到解决。

　　楼市调控风暴之之十大猜想10

　　投房市的钱会流向哪里

　　国务院近期连续出台房贷新政，有观察人士认为，这一轮的调控是为了让房子功能归位，从投资性转向其住房的实质功能。那原本投入房产的资金会撤退吗？房产的投资资金是否会转向股市？

　　部分房产投资客：继续投资房产

　　“股市比房市更难把握，肯定还是继续投资房产。”职业炒房者丘慧2006年入行，此前她的职业经历是一家小房地产公司的销售部员工。到今年，经她手卖出的房子已达10多套，房产新政前她还出手了4套房子，每套利润最少都在30万以上。

　　“虽然现在国家在调控，投资的成本在增加，但长期来说我还是会投资房产的。”丘慧认为，深圳还是处于成长期，一些地方的交通配套还没有完全完善。“我还是看好这个市场的，等市场稳定后，我还是会出手购买。”

　　曾在房价下跌时入手两套宝安龙华房产的陈梅也持同样态度：“我看好了还会再买，因为长期来说房价还是会涨的。”

　　外企白领徐萍今年3月底刚以220万入手宝安中心区一套110平米房子，现居住的南山房子她已经供完。“未来我还是看好房市的。”徐萍还打算买房，她的账是这样算的：目前南山的房子市值在140万，卖出后用90万在罗湖或福田中心区买一套小户型出租，50万先还房贷，“出租的钱可以用来抵消部分新房月供。在通货膨胀时，房子可以保值。”徐萍说，她股市的钱最多不会超过3万，因为在她看来，“房子我从10000元跌到8000元房子也还在，股票从10块跌到5块钱直接就没了，什么时候再涨起来，哪是我能把握的。”

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　　可能转向储蓄

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这次国家政策调控力度是创历史之最的，从自住、投资、投机角度都收紧了消费的需求，短期表现是成交量萎缩，但房价不会马上下挫，投资客持有房产的可能性会更大。

　　宋丁说，现在这一波房产投资客与2007年房价下行前的投资客还不太一样，“当时房产市场有很多不理智的投机者，不能说现在的投资者很成熟，但至少总体比3年前比较有经验，应对市场也会成熟些，投资客也不会在政策出来后就马上降价卖房。”宋丁表示，如果国家下一步再推出持有房产的税费改革、土地增值税等持续作用房产供应板块的话，房价下降的空间也就会加大。

　　“中长期投资客不可能抛房，现在政策作用的还是那些投机性的投资客”，宋丁表示，短期来说，投资房产的资金不会出现大幅度的抽离，从大的形势来说也不一定会将投资房产的资金转移到股市上，“基本上这部分资金会沉积到储蓄的空间会更大。政策不明朗的情况下，大多都会持币观望”。

　　想购房的徐萍也还有另外一个算盘，她卖房的140万元存入银行，银行存款利息就会抵消购房贷款的部分利息，“只要还本金，还可以持币观望，非常划算，何必要去炒股呢？”

　　财经从业人士 古峰：

　　准备投资股权和黄金

　　一直想买房也在炒股的财经从业人士古峰则在新政出台后，做了另外的一个选择，“我准备投资股权和黄金，更保值和稳妥”。古峰分析道，现在的政策在交易环节抑制了购房的需求，但并没有从增量上来增加房源，虽然对持有环节还没有税收等政策，但目前的政策方向就是让房子流向刚性需求的人，房价也会回归理性。而今年股市一直处于震荡期，受新政的影响，昨日占到大盘比重很大的金融和地产股都在下挫，但这种现象对股市来说是暂时的，“但房产炒客获取巨额收益后不一定会将资金马上转入股票市场的，要想投资股票赚钱也不是很容易的事。”

　　部分炒股者：

　　资金会慢慢转向股市

　　“地产股金融股跌了，那还有新能源、新材料、医药股等其它选择啊，东方不亮西方亮嘛”，在一事业单位工作了两年多的刘正斌从读研究生时就开始炒股，最佳的业绩就是2006年时从3000元起家炒股炒到了40000元，“现在手上的钱买房吃紧，还不如持续在股市里让钱生钱”，在他看来，短期内股市的可操控性远大于房市，而如果投资房产，二线城市的盈利空间可能大于深圳，但目前国家的新政又开始调控，“那就跟着国家的政策走吧，房子始终是要回归到它的基本住房功能的”。

　　“从长期来说，我觉得从房市里出来的资金还是会转向股市的”，已有多年股龄的李军认为，让大资金可以流转的在国内目前还只有股市和房市。在调控楼市政策出台后，短期内房地产市场的资金不会快速退出，但如果国家持续推出相关税费等经济杠杆调节楼市的话，势必会有投资客要撤出房产市场，要让资金有更高的回报，特别是对大资金和机构炒房者来说，进入股市是一个必然的选择，“大盘在资金不断注入情况下会向好”。

　　采访中，记者发现股龄在5年以上的炒股者都更愿意将钱投入股市，而不少在股市里“摸爬滚打”几年仍收获甚小的小投资者则有意识地转向其它投资，在资金流充足的情况下，房市是一个选择，而更多现金流不够充裕又不愿意承担风险的投资者，则会选择更稳妥的理财产品。