东门商圈:格局洗牌旺铺再添新 商业投资成主流？

    二套房贷收紧政策一周内，深圳楼市观望已成定势，新房成交量被腰斩，投资客现“恐慌性潜逃”。在扛不住二套房贷首付不得低于五成，利率上调至1.1倍，三套房面临停贷一系列政策组合拳落地之后，住宅市场已经有所消停。部分城市上涨过快的房价得到遏制，大部分住宅投资行为开始收敛，一些投资客也已将目光转投到性价比更高的商业地产。而在商业的选择上，那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业，则成为市场中的宠儿，尤其身处核心商圈的商业地产，更成为投资者眼中的“猎物”。知名房企如金地招商等都在2010年的策略中明确提出，积极探索特色商业地产之路，将把打造特色商业地产作为重点。有专家早就预测，2010年将是商业地产扬眉吐气的一年，其市场整体需求预计将会逐渐上升，并在第三季度形成市场井喷。就目前形势，预言似乎并非空穴来风。

    巡礼3号线 商业圈再添新热点

    东门商圈，这个深圳早期日常用品集中交易地，现已成为深圳目前规模最大、商铺最密集的商业旺地。这里汇聚了40多个面积在1万平方米以上的商场及千余间商铺，目前已投入使用的商业面积达50万平方米。这个曾经见证了特区30年变迁的老街，如今早已成了深圳人必逛的地方之一，琳琅满目物美价廉的商品，应有尽有的齐全设施和古旧与繁华的鲜明对比，被称为老东门的东门成了深圳的特色。现在的东门，以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能商业区。东门商业步行街总占地面积17.6万平方米，建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米。东门老街商业区集中了大量的商场、购物中心、餐饮娱乐商铺，如茂业百货、 深圳迎宾馆等，片区紧靠深南大道、人民路等主要干道，交通非常方便，目前由于地铁建设工地占用大量道路空间，因此车辆在通过不少路口的时候基本上会等两到 三个信号周期。

    就在东门商圈丰富、充足的货品仍为人们津津乐道之时，新的力量又介入这个寸土寸金之地。

东门天地大厦

    4月18日，位于东门中路和晒布路交汇处的东门荟商业中心举行隆重的新闻发布会启动销售。项目为东门天地大厦地上一至六层的商业部分，拥有商业面积约为3万㎡，为东门目前最宽的临街展示物业。东门荟地处地铁1号3号双地铁口，属于地铁上盖物业，也是目前东门唯一在售的一手现铺。诸多优势，加之新政的影响，东门荟相关负责人当日表示目前最高定价为100万/平方米，已成交价格中最高为38万元/平方米，这是目前东门商圈一手商铺的最高成交价。如此高投入的商业投资就目前这个片区的租售价格而言，能否实现以租抵供，带来巨大的经济效益？

东门荟

    商业地产能否成投资主流？

    从目前深圳房地产市场来看，几大商圈已很成熟。黄金地段东门商铺已一铺难求，CBD商圈也开始有上演商铺争夺战之势。

    目前深圳商业物业写字楼大致集中在关内，关外项目主要为龙岗的珠江广场和宝安的万骏经贸大厦销售较旺。根据中原研究报告指出，高物业占比3月份为44.8%，环比增33.84；纯写字楼比例为48.83%，环比升27.28个百分点。创建大厦，卓越世纪中心，时代科技大厦，汉京大厦等集体对写字楼售价产生重大影响。据仲量联行数据显示，新落成的卓越世纪中心第一季度价格已经突破4.7万，预计还会上涨至5万以上。一季度整体来说，写字楼成交平稳，存量与新量陆续发售，仲量联行预测，市场回暖在即，空置率将持续下降，写字楼后市将会活跃。

卓越世纪中心

    商铺方面主要集中在主流商圈，华强北的都市综合体项目和黄都会轩，东门丰盛町地下阳光街，大鹏曼湾广场和蔡屋围金融中心区的京基百纳空间等几个热点项目。分析认为，论投资回报率商铺方面，东门、华强北的商铺最好，便捷交通，主流商圈，地铁物业，高人流量和高回报率的高性价比决定其备受投资者的关注。

东门町

    3月住宅市场异常热闹，但商业因分布凌乱、市场存量多为商业气氛不成熟的社区商业、前期推广不足等影响，并没有引起市场的共鸣，依然处于低迷状态。4月在住宅市场受到政策重创后，众多实力投资客纷纷抛盘撤资转型关注商业市场投资，商业市场目前成为资金出路的首选也有其必然性，招商地产总经理林少斌曾指出：老百姓能投资的产品实际不多，可选择的余地也不大。楼市股市一直是聚融大量资金的行业，资金转移无非是在可选择的范围内尽可能的实现其价值，住宅投资受阻，商业相对即趋热。而业内普遍认为，商业目前并没有受到政策冲击，是投资的安全地带，且在经济向好的推动下，无论是价格还是租金都有升值潜力。然而新政一周后备受关注的住宅市场已呈逐渐恢复趋势，政策的明朗化还有待后续。商业地产能否成为新一轮投资主流？答案或将在5-6月份揭晓。