深圳人出关置业五年 居住范围扩大并未拉低房价

　　事实上，2005年深圳人出关置业至今，宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城这三个重要的“次中心”板块，正在影响深圳楼市结构，这不仅仅是区域范围上的，还有价格与价值观念上的。2005年，媒体一度为宝安中心区房价突破7000元/平方米而惊呼，而彼时龙坂和龙岗的房价更低。

　　不可否认，除了关内土地供应紧张之外，深圳城市化进程是构成关外楼市火热的核心因素。从宝安中心区的高起点规划和国际西岸定位，到龙坂片区的深圳北中心，以及今日龙岗大运利好下的巨额投入，都转化为区域房价动力十足的涨势。

　　“之前许多事例告诉我们，今天的龙岗蕴藏着许多可能。”有一位龙岗项目开发商颇有自信的告诉记者。根据官方数字，目前龙岗楼市均价全市最低，供应量也较为庞大，但是在宝安中心区和龙坂片区房价上涨的事实面前，越来越多的人相信城市化利好给区域楼市的直接推动力，换而言之，就是最能预见的投资盈利。

　　对于今年的关外楼市，“地铁”毫无疑问是关键词。包括1号线宝罗线（世界之窗至西乡段）、2号线蛇口线（蛇口客运港至世界之窗段）、3号线龙岗线（红岭至双龙段）及4号线龙华线（少年宫至清湖段）的建设工程都将在2010年陆续完工，这基本涵盖了宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城。轨道交通是推动深圳扩容的渠道，但是另一方面，地铁也间接扮演了房价推手的角色。

　　关内无地 破旧立新

　　日前，深圳市规划和国土资源委员会发布数据，深圳1～2月新房价格刷新了历史记录，2月份高达24166元/平方米，同比大翻1.2倍，而关内新房均价更是令人吃惊地逼近了4万元/平方米。“单价4万元，恰恰是中心区住宅的价格。”有业内人士指出，深圳房价分为了2个区间，普通住宅以中心区4万元/平方米为圆心，以中心区距离为半径，逐级降低；而对于豪宅市场，资源、配套和投资氛围都直接影响售价。

　　尽管关内房价高企，但是开发商仍然从中看到了涨势。《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》中显示，今年深圳商品房计划建设13.69万套，1259.2平方米，其中，城市更新改造建设8.02万套，建筑面积847.7万平方米。据此数字计算，未来两年投放市场的商品房，近七成将来自于城市更新改造用地。考虑到城市更新地块的成本和区位，有人预计，未来关内城市更新的优质地块，新盘每平方米价格将达到4万～6万元。

　　“居住扩容后，并没有把均价拉下，反而变成了关内外的齐涨。”对于“大”深圳与高房价的联系，众厦地产总经理助理林晓华如是解读。

　　事实上，根据众多城市发展和规划的理念，城市扩容平抑房价是可行的，因为城市发展并非无限，在达到一定的密度与高度之后，郊区化以及随即带来的人口迁移，会将中心和郊区房价分隔至两个区间。在国外，郊区物业和中心居住往往成本差异极大，然而在热闹的深圳楼市面前，这样的差异却被无视。