再别岗厦 拆迁违建补偿三者的艰难博弈造福神话

天价拆迁补偿 570房东一夜成千万、亿万富翁 专家表示：拆迁需找到合理补偿边界 警惕新的不公平

废墟的墙上贴满了出租信息。

岗厦村里一个鞋铺已经人去楼空，墙上留下了“再见岗厦”的字样。

拆迁过半的岗厦，剩下为数不多的几家店铺还在维持经营。 

岗厦村已拆迁大半。 

今年2月，岗厦河园片区改造的拆迁大幕正式拉开，截至目前，旧村的拆迁工作已经完成了近八成。岗厦村的改造正在创造着一个新的“神话”，这并不是由于它是全国最大的城中村改造项目，而是一夜之间，其570栋楼房房东变身千万甚至亿万富翁。

按照最新拆迁补偿标准，住宅公寓可获得每平方米1.28万元、商业物业每平方米则可获得2.38万元的“天价补偿”，这也就意味着，大部分坐拥千余平方米房产的原住民将可成为千万富翁，少数在村内拥有更多房产的“名门望族”则有望成为亿万富翁。

当月仅租金，文先生全家便可进账约5万元，而其余的村民家的情况也大致相同。

当年的“番薯村”  如今的“富豪村”

穿着粉红色的衬衣，戴着一款流线型黑色墨镜，看上去派头十足。记者在岗厦村采访时，遇见了前来收租的原住民文先生。不过对于他来说，这很可能是收到的最后一笔租金。

如今，文家楼房的四周机器轰鸣声、尘土飞扬，外墙上的门窗已经被拆走，屋内一片狼藉。虽然形如危房，但里面仍旧住着几名租客。记者从他那里了解到，虽然从今年4月起岗厦河园片区拆迁启动，但少数房东仍然坚持不走，低价放租。

文先生自豪地告诉记者， 文姓是岗厦村最大的姓氏，岗厦村的始祖文萃正是文天祥堂兄文天瑞的第五代子孙。680多年前，文天祥组织的文家义军兵败后流落岗厦定居。然而，对于这块生养自己的土地，文先生的回忆里也不尽是辉煌。

“上世纪80年代，这里只是一块贫瘠的土地，村里的人靠着从地里挖出一些番薯，到海边渔村去换点海鲜改善生活。”文先生说，“岗厦也由此被称‘番薯村’，日子不好过远近闻名。”

随着深圳的开发，内地淘金者蜂拥而至，位于福田中心位置的岗厦村逐渐成为外来人居住的首选，租金也水涨船高。“村民们逐渐发现，建房出租远比种粮赚钱，于是都在自家的土地上翻建楼房，而且一栋比一栋高。”    

记者在文家看到，其楼房就像是一个正方体，各面分别有3扇窗户，七层楼房共被分割成45个房间。据其介绍，每月仅租金，他们全家便可进账约5万元，而其余的村民家的情况也大致相同，往昔的“番薯村”早已变成富人集聚的“宝地”。

2003年，文家索性搬离了岗厦，在市区另外购买了一套商品房，他现在回到村里的目的只有一个，那就是收租。

拆迁、违建、补偿：三者的艰难博弈

岗厦村的改造规模与难度创下深圳之最，并成为全国最大的城中村改造项目。

在岗厦河园片区15万平方米的土地上，一共有570栋楼房，但生活着近7万人。“握手楼”之间过道狭窄，两旁满是店铺，变成了名副其实的城中村，而村中绝大多数楼房就是在近10年间迅速建起和“长高”的。

文先生告诉记者，早在1998年，当听闻深圳市政府有意对岗厦河园片区进行全面改造时，村里的居民们并没有“静待”政策落实，而是家家“大兴土木”。“能扩大的尽量扩大，能加高的尽量加高，村里在那几年迎来了抢建风潮。”

城中村拆迁似乎总是块难啃的骨头。深圳市政府随后在与当地原住民的谈判和博弈异常艰难，岗厦河园片区改造陷入全面停滞。这一等便是8年。

2006年7月，深圳福田区政府正式推动岗厦河园片区的整体改造。此时，政府部门发现，8年停滞让原本阻力重重的岗厦改造变得积重难返：岗厦村的改造规模与难度创下深圳之最，并成为全国最大的城中村改造项目。

经过多轮磋商后，岗厦村改造的拆迁补偿方案终于在今年“尘埃落定”。记者了解到，以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，而现在则共有两个标准、三种模式、六种选择。两种标准分别是按面积划分和按层数划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；首层按1∶0.9补偿商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。

而根据新方案，可以选择全部实物补偿、全部货币补偿以及实物和货币补偿相结合。 如果选择货币补偿，住宅公寓可获得每平方米1.28万元的补偿，商业物业每平方米则可获得2.38万元的补偿。

拆迁将造就千万富豪甚至亿万富翁

按照文先生的话来说，只要愿意签补偿协议，岗厦普通村民家立即会成为百万富翁、千万富翁，而村内的名门望族，补偿额过亿也不无可能。

文先生告诉记者，按照新的标准，他们家可以获得2000多万元的补偿，而他们家房产面积在村里只能算作是中等水平。按照文先生的话来说，只要愿意签补偿协议，岗厦普通村民家立即会成为百万富翁、千万富翁，而村内的名门望族，补偿额过亿元也不是不可能的。

文先生还向记者透露，十多年前便有“眼光好”的非岗厦原村民买下一栋楼，当时看似价格不菲，如今却是一本万利。

根据金地大百汇的调查，在所有岗厦村民中，房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平方米房产。这也就意味着，他们家族在改造后，将拥有过亿元资产。

“这个拆迁补偿标准已经相当高了，一般的拆赔比为1∶0.8左右。”岗厦河园片区项目负责人金地集团胡卫明向记者介绍。

即便如此，仍有部分原住民仍不满意，甘当“钉子户”，反而低价出租给少数租客，以致拆迁停滞数月。

在现场，一位拆迁工人愤愤不平地告诉记者，“尽管有的楼房已经开始拆卸，但由于有人居住，无法动工，还牵连到其他相邻楼房的拆迁也无法进行，虽然已经停工几个月了，原住民们根本不急。” 

一位开发商表示，参与城中村改造的开发商都是市场化运作的企业，高额拆迁和过渡补偿费已使企业负担较重，过高的补偿期望值让开发商感到有心无力。

碰撞

拆迁致富纵容了违建？

对于深圳这样一个飞速发展的城市来说，岗厦河园片区拆迁只是深圳城中村改造的缩影，但是其高额补偿标准的“造富”效应却引来了一片唏嘘。有专家担心，拆迁获补成致富捷径，容易引人效仿和投机，助长违建之风。

深圳规划设计中心向文阔工程师向记者介绍，出于对高额补偿的追逐，违建往往与拆迁赛跑，仅1999年深圳全市新建超过10万栋违法私房和厂房。

广东东方金源律师事务所金焰律师也向记者表示，岗厦存在大量违建建筑，但如果同样获得了赔偿，而且补偿标准较高，这也无形中纵容了违建。

“这是对其他遵纪守法市民的不负责任。”金焰说，“政府以低价将这块地转让给了开发商，而开发商必然会把补偿的成本转嫁给购房的市民，最终为这次改造埋单的还是老百姓。”

滋生了新的不公平？

那么，千万元甚至过亿元拆迁补偿是否合理？对于这个问题，深圳社会各界观点莫衷一是。有人认为，村民们享受祖辈留下来的基业，再正常不过。也有人认为，这块土地之所以价值连城，是因为成千上万的来深建设者确立了整座城市的价值，应该让所有深圳人共享它的发展所带来的收益。

“有漏洞的地方，总会有硕鼠。”深圳大学管理学院副院长刘军教授说，在1999年至2002年那一轮动迁热潮中，不少投机者正是通过同样的方式来骗取补偿。“许多深圳原住民听说要修路修房，就马上种树、修房，甚至一夜间可以架起几层的楼房。”刘军认为，当前城中村改造夹杂着众多历史遗留问题，村民在城市化的进程中失去了土地，也丧失了安身立命之本。“政府如今承担高昂补偿费实际上是为此前的放任埋单。”

刘军向记者表示，岗厦拆迁造就亿万富翁，应该从更积极层面予以解读。在他看来，政府和原住民在拆迁问题上利益交锋，关键是找到合理边界。“政府确要提升城市品质，而原住民的私权也受保护，归根到底，缺乏一部法律规范。”

中南财经政法大学教授乔新生则表示，眼下拆迁补偿日益高涨，必须警惕出现新的不公平。“我国的分配原则是按劳分配，拆迁暴富则显得有失公平。”

别了，岗厦旧村

岗厦河园片区由金田路、深南大道、彩田路和福华三路合围而成，周围高档写字楼林立，其占地面积占到整个中心区面积的9％左右，是深圳CBD内唯一的城中村。2008年由政府主导，总投资近90亿元，对这里的再造正式开始，预计用四五年时间打造一个新岗厦。岗厦旧村正在一步步淡出人们的视野。

岗厦河园片区

改造历程    

●1998年，深圳市政府确定中心区建设区域，提出岗厦河园片区实行“预留天窗”，由此拉开了岗厦河园片区改造工作的序幕。

●2006年7月27日，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》。

●2008年8月3日，《岗厦河园片区改造项目合作协议（集体物业部分拆迁补偿补充协议书）》签订。

●2008年9月25日，集体物业启动拆除。

●2008年12月18日，启动私人物业拆迁补偿签约，至2009年1月16日，共计438栋私房完成签约，签约率达91.25％。

●2009年2月17日，私人物业正式开始搬迁，截至目前，已签约房屋清空率为100％，占整个改造片区被拆迁房屋清空率的90％以上。

●2009年7月底前，完成旧村被拆迁房屋的拆除工作。

●2009年年底，将正式启动项目建设，总投资约90亿元