深圳万科还没降价？开发商应对有术 楼市下调难

　　新一轮调控政策的高压下,深圳楼市成交量应声急速“跳水”出现松动,市场亦提前在五一传统旺季前进入观望期。观点地产新媒体了解到,深圳不少开发商都不约而同地把推盘日期延后,新盘的供应量受到影响,但降价的意愿并不明显。展望深圳未来楼市,房价是否会下降,成为市场博弈的焦点。

　　尽管万科还没带头降价,但在如此观望情绪浓厚的市场环境下,还是有深圳开发商感到一丝压力,推出了不少优惠促销的措施。

　　据悉,原计划以15000元/平方米开盘的龙岗布吉花语岸临时调到13000元/平米。原定于五一期间开盘的南山丽湾国际公寓日前仅以14500元/平米出售,而此前叫价达2万元以上。此外,罗湖兰亭国际亦在做提前认购,起价仅2万元/平方米,同时还有预存10万抵20万的优惠促销活动。此等优惠促销的信号,已令不少人认为,深圳即将产生新一轮的降价风暴。

　　深圳规划和国土资源委员会统计的数据显示,调控新政出台后,4月19日至25日深圳全市各区域楼盘网签数417套,成交面积为36479平米,总均价为22929元/平方米,环比上周,网签数下降60.7%,成交面积下降64%,但总均价却上涨10.3%。成交量下滑虽然明显,但价格却并没有看到大范围的松动迹象,深圳楼市仍保持量跌价稳的状态。

　　一名深圳房地产企业的管理曾人士向观点地产新媒体透露,目前深圳最受欢迎的住房面积介于90-160平米之间,但此类房子的价格均在2.5万元/平方米以上,目前市场的推货量并不多,因此目前深圳的房价仍然高企。

　　事实上,尽管调控政策对楼市的打压力度越来越大,但深圳开发商自有自己的一套操盘手法面对市场调整。

　　该人士称,大多数的深圳开发商并不考虑新政的效果,只是考虑房子卖不卖得掉。“如果房子卖不掉,就算降价也一样会卖不掉。这样只能压着慢慢地往后推,市场供应量会少一点,从来没听说过晚点开盘卖能亏的。无论早卖晚卖,迟早都能卖完。”

　　该人士还举例称:“假如按原来的推盘计划,开发商可能准备推2栋楼的房源,以满足200个人的购房需求,但新政下来后,购买需求者可能锐减至100人,开发商在开盘时固然要满足不同价位的购房者的需求,但推盘量却会因应市场消化量的减少而减少,只推50套房源,实际上,楼房的价格是根据购买人的承受能力而定,因此并没有下降。”

　　此等推盘手法的玄机在于,造成房价下跌的假象。“原来有购买欲望的200的客户里面,能接受2万元/平方米可能有50人,但现在由于观望情绪上涨,购买意愿的人群假设减至100人,且仅有20人能接受2万元/平方米的价格,那么均价为2万的套数就相对减少30套,这样,高价的房子就少了,自然在统计销售均价的时候,给市场的假象是房价有所下跌。”上述人士解释了当前深圳房价的真相。

　　该人士续称:“现在市道不好,开发商都是先把单价低的、楼层低的小户型推出,豪宅类型的都留在后面,这样看上去均价低了,实际上开发商本来就是卖这个价的,只不过先拿出来而已,开发商不会亏本卖,除非他觉得快破产了,缺钱了。”

　　显然,现在开发商手里似乎并不缺钱。2009年,楼市一片走好,让不少开发商赚了个盆满钵满,近期各大开发商公布的09年全年业绩,普遍录得大幅度的上涨。目前开发商对待房价的态度似乎已达成共识——“撑着”。

　　分析人士表示,尽管不知道观望期何时将结束,但开发商希望能捱6-9个月,因为市场需求量是不会减少的,现在把便宜的单位消化完了,等市场回稳了,到时所推的肯定是高价单位,价格肯定又会再次上涨。

　　“07年'927’后,很多开发商都是熬到08年9月才降价促销的,除非这一年内又出现金融危机,否则开发商是不会降价的。”上述深圳地产界人士表示。