深圳特区扩容 楼市向左还是右？

大深圳的脚步渐行渐近。特区扩容，对深圳楼市的影响到底有多大？

业内人士对此有不同见解。有的认为扩容对深圳地产行业影响不大，不会带来房价的上涨；有的认为扩容对深圳房地产业是重大利好，会推动房价、地价进一步上涨；还有的则认为扩容从长期来看对房地产行业有利，能推动深圳关外楼盘居住品质的提高，但短期内效果不明显。

特区扩容方案已上报国务院

10月27日下午，在广东省政府新闻办举行的落实珠三角改革发展规划纲要新闻发布会上，深圳市常务副市长许勤透露，深圳特区版图扩大的方案已由省政府提交给国务院。

特区扩容带给深圳的机遇是明显的。深圳目前下辖六个行政区和光明新区、坪山新区。1982年建立的特区与非特区管理线，即俗称的“二线”，将深圳分割为“关内”与“关外”。关内罗湖、福田、南山和盐田四个区的总面积仅395平方公里，而关外宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区的总面积1553平方公里，约为关内的四倍。最为尴尬的是“一市两法”，全国人大授予深圳的特区立法权，适用范围仅限于关内。在新的历史时期，二线关已制约了深圳社会经济整体发展的后劲。

特区版图如何扩大？是直接撤销“二线关”，还是将关口平行移动？许勤表示，特区扩容的具体内容需要进一步深化后才能做更多介绍。此次特区延伸的方案，考虑了深圳下一步经济社会发展和产业的合理布局，以及深圳的经济结构、公共事业和社会服务等多方面的要求。

看法一：特区扩容对房地产

影响不大

目前，深圳特区内土地供应日趋紧张，特区外居住环境与关内差异很大，特区扩容无疑给予了城市更多的发展空间。但具体而言，特区扩容对深圳房地产行业的影响到底有多大，是平抑房价还是刺激楼价上涨，已成为深圳市民热议的话题。记者就此采访了部分业内人士和专家后发现，他们对这些问题的看法有较大分歧。

深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，深圳扩容短期内深圳房地产市场没有什么影响，这可以从楼盘供应量和居民购买力两个方来分析。从居民购买力方面来看，深圳扩容能为人们到关外置业提供心理支撑，从而推动人们到关外置业，但在深圳目前高房价的前提下，扩容导致购买力短期内提高不可能；从供应量方面来看，扩大土地供应量不受深圳扩容的影响。

不仅如此，高海燕认为，解决二线关的问题属于一个法律范畴的事情，重点是为深圳特区的发展寻求立法权上的支持，与深圳房地产行业的发展没有本质上的联系。实际上，深圳关内关外一体化建设从2006年就已经启动了，深圳目前房地产建设的重点已经在关外。“一市两法”问题解决后，深圳公共服务、基础设施建设等问题的解决效率会提高，但也不是短时间的问题。换句话说，立法问题解决，对深圳城市管理水平等的提升有辅助性、推动性的作用，但没有决定性的作用，城市管理水平不完全由扩容解决。

深圳扩容本质上不会带来房价的上涨。高海燕指出，市民担心扩容刺激关外房价上涨主要源于两个方面，一是担心置业者由此产生的非理性预期，二是担心房地产开发企业借此进行过度营销。

看法二：特区扩容对房地产是重大利好

国信证券欧瑞明等资深地产研究人士则持有不同观点。欧瑞明认为，深圳扩容从短期和长期来看，对深圳房地产行业的发展都是一个重大利好。

欧瑞明指出，二线关的存在严重影响了城市的运营效率。铁丝网、水泥桩组成的近90公里的屏障人为的将整个深圳隔成两个部分，10多个检查站面对每天百万人次的通关量，常常造成关口交通拥堵。出行不便。由于二线关的存在，整个城市交通规划也不尽合理。

特区内土地面积狭小，已基本没有可供地产开发的土地，且关内关外的人居环境相差很大。由于配套规划等跟不上，关外很多楼盘“小区内是欧洲、小区外是非洲”。关内外的差别，已不是普通的城市和郊区的差别。

二线关无论是撤除还是平移，城市内的屏障没有了，以上不利房地产发展的因素都将得以解决。欧瑞明认为，未来深圳的城市规划标准会提高，房价、地价都会上涨。宝安、龙岗城市价值得到提升，深圳中心区将会西移。并且关外房价不会拉低关内房价，将来只是各区的城市功能定位不同，中心区房价不会因扩容而下跌。

看法三：特区扩容对房地产利在长远

还有一种观点认为，扩容对深圳房地产的发展有利，但这种效果是长期的，短期内难以显现。深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁图腾镜认为，长期来看，扩容对城市建设有推动作用，将提升城市环境和知名度，保持房价不跌。扩容的具体方案出来之后，如果政府出台具体的措施，如大型市政建设工程等等，对房价的影响将比较明显，否则短期内不会有什么影响。

深圳市尺度市场策略顾问有限公司总经理唐建平也认为，扩容对提升关外居住品质有促进作用，更多的人会愿意到关外去置业，选择的区域也更广阔。但包括教育、医疗、交通等等公共服务设施等的建设、改善，不是短期的事情。并且，扩容对关内房价的推动的作用要弱一些，关外有些区域的房价会向上走，但上涨多大的幅度不好说。