新政接踵而至五一成交惨淡 未来或现量价齐跌

　　业内人士称，调整趋势已经确立，未来或现“量价齐跌”

　　“史上最严厉”的房地产宏观调控正在深刻地影响着各地楼市。

　　《经济参考报》记者获悉，受接二连三的调控政策影响，五一期间，北京、深圳等地楼市持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点，而成交价格则出现了松动迹象。

　　业内人士称，地方版楼市调控的严厉程度更胜于中央，未来各地楼市有望继续走低，或现“量价齐跌”，楼市调整的趋势已经确立。专家表示，此番政策调控如果没有明显效果的话，中央或各地方政府还有可能出台更加严厉的调控措施，比如呼声一直高涨的楼市税收政策。

　　现状

　　购房情绪陷入严重观望

　　“最近看房的人明显少了，上个月月初的时候一天能接十几组客户，现在一天能有二三组就不错了。把4月份的单子办完，就可以好好休息一阵了。”北京东四环某中介经纪人小马无奈地说。

　　《经济参考报》记者3日从北京房地产交易管理网站上获悉，五一期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82％。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据还显示，4月中旬新“国十条”出台后，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到4月27日，仅售出1套。

　　“五一”期间，在位于管庄的某项目售楼处，看盘者寥寥无几，售楼员也在闲聊。《经济参考报》记者在采访中了解到，这个项目刚刚在五一前开盘，推出了约300套房源，目前卖了不到100套。

　　“之前都是开盘就被抢光，现在政策调控太厉害，许多原来有意向的客户都开始观望了。”而对于25000元/平方米的均价，销售人员表示，暂时不会调整，“开发商暂时不缺钱，也在观望。”

　　21世纪不动产市场分析师齐凡告诉《经济参考报》记者，历年来的大、小长假，楼市成交量都是很低的，所以光看假期的成交量没有太多参考价值。“新政给楼市带来的影响，关键还要看五一之后，现在的情况并不乐观，下半年的情况会越来越糟。”

　　不只是北京，楼市降温政策的接连出台，也使得深圳的购房情绪由之前的一路高涨瞬间降至严重观望。据深圳市房地产信息网的监测统计显示，5月1日，深圳仅成交26套新房住宅，5月2日仅成交7套新房住宅。楼市的冷清可见一斑。

　　《经济参考报》记者在2010中国深圳(春季)房地产交易会现场看到，深圳本土开发商只有8家，参展楼盘仅14个，较之去年51个深圳专案参展，骤降七成多，创下史上最冷清纪录。

　　“从4月下旬开始，北京许多地区二手房价出现松动。从目前的形势看，这种势头还将持续一段时间，”齐凡预计，随着调控趋紧及成交量的下滑，北京二手房价格将率先下跌，大约在2至3个月后，新房房价将开始松动。

　　中原地产则预计，5月份，北京商品房成交量有可能出现明显下跌，跌幅或超过5成，而价格则因为5月开盘城区项目比例开始增加，开盘均价有可能继续上涨，但是部分郊区项目必然开始下调价格，楼市调整的趋势已经确立。

　　原因

　　地方版楼市新政扎堆出台

　　开发商和购房者的双重观望，与中央和地方推出的新一轮楼市调控政策有着莫大的关系。

　　继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发之后，包括北京在内各地方已陆续出台政策落实国务院相关通知精神。此外，深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则，业内人士预测，五一过后会有更多城市推出地方版楼市调控新政，楼市调整的压力在进一步积聚。

　　4月30日，风传已久的北京楼市新政终于落地。这份被称为“京十一条”的通知明确要求，商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

　　“链家地产”市场分析师张月认为，“京十一条”的短期打击效应立竿见影，不但限制了投资需求，很多自住型需求也将被拒之门外，如果说此前的“国十一条”让想买房的人不想买房了，那么此次细则就是让想买房的人不能买房了。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，“同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是一条严厉的政策。过去，在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍，在全市范围内购买多套的家庭就更多了。这条政策会使市场上对住房的需求迅速减少。

　　北京并非孤例。4月30日同一天，浙江省政府常务会议提出，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月26日，广州市政府常务会议也提出，要按照国发10号文精神，进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展。要严格规范市场秩序，加大执法力度，严肃查处囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为。

　　美联物业全国研究中心认为，正是由于广州政府做实保障性住房的供应，对房价起到平抑作用，也因此使广州市的房价远低于北京、上海、深圳等一线城市。

　　而早在4月23日，青岛市就率先出台调控细则。青岛市提出，严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15％调至20％；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1％调至2％。

　　专家普遍认为，各地出台的地方版调控细则是对“国十条”的具体细化和落实，对遏制房价过快上涨、打击投机、保护合理购房需求将产生积极影响。

　　不过，也有分析称，就全国而言，各城市之间的差异性非常大，一些城市可能没有必要出台新的更严厉的调控政策。

　　预测

　　开发商最多能挺6个月

　　在楼市调控政策频频出台，观望情绪浓重、成交量大幅下跌的背景下，预测房价下跌的声音再次出现。

　　“下半年房价肯定会降，真正的拐点将出现在第三季度，今年深圳房价跌20％是合理的。”万达集团高级经理王永胜在一次房地产论坛上做出了上述判断。

　　而中原地产三级市场总监张大伟也认为，目前的市场状况与2007年底非常接近，北京房价已经停涨，部分郊区房价5月可能下调超过10％至15％，50％的炒房客将在3个月内开始抛售二手房源，而年内房价有望整体下调30％。

　　对此，一位不愿具名的房地产开发商向《经济参考报》表示：“天天喊打压房地产，我们都被打惯了、打疲了，其实也不怕，手里不差钱，能扛得住。”在他看来，年内房价降30％的观点太过悲观。

　　由于去年以来楼市销售空前热闹，开发商普遍回笼了大批资金，在调控面前他们多数选择了观望和等待。来自21世纪不动产的数据显示，原本预计4月份北京有40个项目开盘，但截至4月27日拿了预售证的项目不足20个。

　　不过齐凡表示，这种观望期不会持续太久，虽然开发商囤积的资金足可以让他们应付半年以上的楼市僵持局面，但日益扩散的观望氛围和信贷不断紧缩的消息，却在一天天改变着开发商的心态。

　　“在调控政策的累加效应作用下，开发商很难再安静地坐下去了。这种咬牙不降价的日子很快就会过去。相当一部分开发商，最多能挺住6个月，就不得不降价。”齐凡说。

　　房地产界知名人士、财经评论者杜猛认为，眼下必须打出一套包括货币政策、土地政策、税收政策以及保障性住房政策在内的组合拳才能达到调控目的。

　　央行2日发布公告决定5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，有关专家认为，这将给房地产行业带来较大的负面影响，不过，更有影响力的措施则是加息。

　　“提高存款准备金率还不够，还要通过多次加息增加所有购房人及开发商的成本，并且防止开发商将加息后增加的成本转嫁到消费者身上。”上述专家告诉《经济参考报》记者，只有出台针对房地产行业的政策，才能使其政策打击更准、更狠，否则恶性反弹只是时间问题。

　　来自WIN D的数据显示，在国内购房人的资金来源中，通过银行按揭贷款购房的比例越来越高 。2009年，全国商品住宅销售3.815万亿元，当年居民户中长期贷款高达1.588万亿元，有超过40％的购房资金来源于商业银行信贷。一旦加息，房屋持有者的还贷压力将增加。

　　“链家地产”市场研究部提供的专项调研数据显示，历年各次加息都能引发至少10％的业主售房。这对投机性购房需求将是一个有效的抑制。

　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞指出，此番政策调控如果没有明显效果的话，中央或各地方政府还有可能出台更加严厉的调控措施。这不仅取决于房地产市场本身，还取决于宏观经济走势。

　　房价调整预期升温 京沪深五一楼市“冰封”

　　在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商推迟开盘，购房人选择观望。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82％，二手房价格明显松动；在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观；在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。

　　后续政策可能视调控成效而动

　　4月17日出台的新“国十条”充分体现政府挤压房价泡沫的决心，成为楼市预期改变的风向标。近期北京等城市的楼市调控细则，调控严厉程度也超出市场预期，击碎了开发商对调控政策落实可能打折扣的侥幸心理。更重要的是，房地产调控政策并未出尽的预期仍较强烈，这将持续地对高房价施压。

　　楼市调控还有哪些“后手”？从目前来看，基本将延续两条主线推进。一个是各地将继续出台落实新“国十条”的政策细则，时点将以5月份为主；一个是针对购房者的税收调控。

　　“五一”期间，各地楼市冷清的态势显露无遗，表明楼市调控开始显效。从目前来看，房价“假摔”的可能性要小于真跌，而部分城市的房价适度回落，从根本上有利于房地产业和经济的稳定发展。

　　本次调控在重点打击炒房和投机需求的同时，尽量满足首套以及自住型购房需求。如果楼市仅仅是延续年初的态势，停停涨涨、短暂观望复又蠢蠢欲动，新的调控措施就很可能出台。

　　“五一”期间，北京、浙江、青岛等地出台了落实新“国十条”的政策细则，未来一段时间各地将陆续跟进。尤其是对深圳、上海等房价上涨明显的地区，不排除有新的调控方式。在政策力度上，房价泡沫风险不突出的部分二三线城市，政策“杀伤力”将较弱。在具体内容方面，政策仍可能围绕差别化信贷、保障有效供给、加强市场监管等方面出台。

　　税收政策方面，目前已加强土地增值税清算管理，对定价过高、涨幅过大的房地产开发项目进行重点清算和稽查。针对购房者的调控，则可以分别通过购买环节和保有环节征税来实现。前者如购房消费税，后者如物业税。

　　针对购房者的税收政策可能不会很快出台。在我国，物业税和特别消费税属于新开设的税种，地方政府无权决定。房产税方面则需要国务院修订《房产税暂行条例》，扩大征收范围，同时授权地方政府视情况征收，这些政策的制定均需要一个过程。

　　总之，“调控之手”有多严厉，取决于楼市形势。如果楼市短期内发生明显变化，不排除税收等后续调控政策延期出台。

　　北京：细则亮相 成交清淡

　　“现在办理网签的都是以前谈妥的单子，五一假期我们店的业务员没有一个开单。”21世纪不动产朝阳区一门店的经理告诉中国证券报记者。SOHO中国董事长潘石屹认为，新政将使住房需求迅速减少，房价上涨势头将得到有效遏制。

　　4月30日，北京市率先出台地方版楼市调控政策：同一购房家庭只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款被暂停。受此影响，北京新房、二手房成交迅速“冰冻”。

　　二手房

　　观望气氛浓厚 价格明显松动

　　北京市房地产交易管理网最新数据显示，5月1日、2日两天的日均签约量为211套，这与4月1164套的日均签约量相比，降幅达82％。

　　“从4月中旬开始，看房的客户就明显减少，最后签约成交的客户更少。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示，4月下半月以来，北京二手房市场观望气氛日益浓厚，议价空间也随之增大。“原来我们预计，5月北京二手房成交量环比将下滑50％，但从‘五一’的情况看，成交量的降幅可能将更大。”

　　与此同时，二手房房主开始“批量抛售”。截至4月30日，北京挂牌出让的二手房存量达21295套，相比新政出台前上涨18.9％，创下有记录以来的新高。

　　中原地产三级市场总监张大伟指出，投资客的离场将给市场带来大量的房源。目前，北京二手房供需比已出现非常明显的变化，达到了1:2.3左右，相比4月初的1:4.5而言，供需比缩小，买方市场已见端倪。

　　3月来一直领涨的通州楼市，房价率先进入调整期。中原地产提供的数据显示，“五一”期间，通州二手房均价从新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅达14％。供需比则从4月14日的最高点1：4，跌到目前的1：1.3。存量客户中90％以上转为观望。

　　在望京，新政之后房源明显增多，客户数量减少，二手房整体报价下跌5％左右，部分急于出售的业主报价则进一步调低，降幅接近10％左右。

　　新房

　　开发商延迟推盘 购房人大多弃购

　　“新政后，很多原先登记的客户已表示不考虑认购，由于客源量不足，部分楼盘将不得不推迟开盘。”新盘代理销售公司亚豪机构分析师郭毅表示。

　　监测数据显示，“五一”期间，原定有10余个楼盘入市，但开盘的项目仅有5个，多数新盘依然处于“内部认筹”阶段。

　　在城铁回龙观站附近一新开楼盘售楼处，200余套房源在“五一”期间开放认购，但前两天只有近百名购房者在售楼大厅内选房。“很多人因为新政策放弃购房。”工作人员称，售楼人员已电话通知此前摇号的客户新政内容，因此大部分炒房者退出。

　　潘石屹指出，北京楼市外地人购房的比例一直很高，很多项目超过50％，其中不在北京工作的外地人购房数量也十分巨大。此次北京出台新政限制外地人购房，势必影响新盘的销量。

　　上海：房展会观者寥寥 成交量料创新低

　　房地产调控政策出台后的上海第一个房展会颇为冷清。在为期4天的上海五一房展上，中国证券报记者看到，现场没有大规模促销，楼盘大幅降价的现象也不多，不少开发商选择下半年推出新盘。

　　实际成交寥寥无几

　　房展会上，有购房意向的观展人寥寥无几，销售人员追着购房者散发传单、讨要联系方式的情景随处可见。但对于价格问题，不少参展楼盘讳莫如深，称“楼盘要到五六月才开盘”。

　　房展会现场难以看到开发商大规模促销的活动，个别楼盘“直降10万元”的宣传也没有吸引住买房人；因登上看房班车的购房者寥寥无几，现场看房班车迟迟不能发动。不少购房者表示，对房价下跌的预期非常强烈，再加上贷款政策有所调整，他们选择推迟购房计划。很多购房者表示，来观展主要是问问楼盘基本情况、了解房贷首付情况、贷款是否享受利率优惠等。

　　多家参展的开发商表示，这次房展会的效果没有达到预期，这两天的看房人比去年少了很多。某楼盘开发商说，今年3月就接到了五一房展会的招商通知，他们在决定参展时，楼市依然热闹。没想在房展会开幕前半个月，房产新政出台，原定的5月开盘计划被迫延期。

　　“开发商的展位费用、展馆设计及非毛坯费用，以及房展会期间的人力成本，相关的物资发放，看房车安排等等，算下来的总费用可能接近一套房的成本了。”业内人士分析，本届房展会实际成交很可能非常低。

　　中国证券报记者了解到，大多数参展楼盘的成交量均为个位数。有开发商表示，这次房展会的成交情况也许会创出近几年房展会的新低。

　　外地楼盘“无人问津”

　　异地购房贷款被叫停，使得上海周边城市的参展楼盘颇“受伤”。在这些周边城市的楼盘展台，工作人员普遍多于观展者。

　　上海楼市并没有迎来传统成交季的“金四银五”，国务院新政出台后的首个房展会所显示的楼市状况与购房者的预期仍然有距离：没有现场促销，没有大幅降价，大多数楼盘选择下半年开盘，而价格待定。

　　在嘉兴、昆山等异地置业的楼盘展厅，稀疏的参观人群使得整个展馆显得颇为冷清。新政对上海周边城市的楼盘尤其是江苏昆山等地的楼盘受影响较大。很多开发商明确表示，上海的购房者办理贷款有一定困难。昆山千灯镇一名工作人员说：“本来就没指望通过房展卖出房子，但没想到连积累意向客户的目的也没达到。”

　　可能征收“房产保有税”也对上海买房人的心理预期产生了极大影响，多数人表示“要等等看”。

　　深圳：特价房重现 购房人观望

　　“五一”期间的深圳春季房交会再现2008年的冷清，重出江湖的特价房未能挥散日益浓厚的观望气氛。

　　深圳楼市呈现量缩价跌的趋势。5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成交均价跌破每平方米2万元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

　　开发商大促销

　　深圳春季房地产交易会5月1日开幕。与往年不同的是，本次春交会十分冷清，参展面积大为缩水，会展中心一号馆只占用了大约二分之一，主办方甚至取消了开幕式。在春交会现场，中国证券报记者看到，参展的深圳本地楼盘仅12个，参展的深圳本土房企只有寥寥几家，万科、金地、招商、中粮等房企龙头集体缺席。

　　在参展的楼盘中，深圳经济特区内仅有3个，分别位于南山、福田和罗湖，其中南山的项目为写字楼。即使是特区外的参展楼盘也不多，其中宝安区3个、龙岗区7个。而珠三角的东莞、惠州和珠海有不少楼盘来参展，仅惠州大亚湾的参展楼盘就有将近10个，这些楼盘无一例外地都推出了优惠措施。

　　本届春交会的参展楼盘纷纷推出买房送礼品、享额外折扣等活动，消失一年多的特价房也重出江湖。

　　佳兆业集团开发的位于深圳的三个楼盘——大观邸、上品雅园、金翠园均在春交会上开展促销，大观邸和上品雅园各推出10套特价房。大观邸原价约9000元/平方米，折后约8500元/平方米；上品雅园原价约1.5万元/平方米，折后1.45万元/平方米。金翠园也推出了一些价格约为2.6万元/平方米的特价房。

　　新开盘的项目定价趋于谨慎。位于深圳关外的楼盘潜龙曼海宁的开发商表示，新政出台之前，该楼盘拟向万科华府看齐，价格冲击3万/平方米。但“五一”开盘推出的约200套房子起价2.2万元/平方米，均价约2.3万-2.4万元/平方米。

　　购房人冷眼旁观

　　调控政策不断出台使得不少购房人选择了观望。中国证券报记者在春交会现场了解到，大部分市民只是来看看房价是否下降，而非来买房。

　　年轻白领李先生在春交会现场逛了一圈只花了十几分钟。他说，自己是首次置业，价格合适的楼盘几乎没有，今天只是来看看，真正出手还是要等房价下降到心理价位。

　　春交会现场还有许多中介在派发传单，二手房放盘量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅项目开始增多，而价格略有下调。港兴地产业务员表示，目前有多套水榭花都高层单位放盘，价格在5.5万元/平方米至6万元/平方米，较最高峰有所下调，一套167平方米的房子开价970万元，价格可以再商量。

　　世华地产总经理梁文华表示，市场成交会萎缩，快的话，9月会开始有起色；如果坏的话，可能要到明年二三月份。星彦地产品牌总监王世泰认为，深圳房价会降且必须得降，关内房价大约会跌10％-15％，关外则在20％左右。但中联地产市场研究中心首席研究员杨立峰认为，今年深圳房价不会出现2008年的深跌。

　　银行房贷加速紧缩

　　“五一”期间，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。业内人士指出，虽然上调存款准备金率并不直接针对房地产，但流动性收紧后将对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。

　　房贷逐步收紧

　　业内人士估算，央行此次上调准备金率将回收近3200亿元的流动性，再加上房地产调控政策，信贷资金将更难大幅流入房地产业。

　　一些银行虽然尚未叫停三套房贷款，但已普遍提高了三套房贷的首付比例和利率水平。工行、建行、中信等银行有关人士均表示，三套房贷款要求有大幅提高，具体提高的幅度要根据贷款人的情况进行综合评定后确定。

　　“目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示，在二套房贷款政策调整后，中信银行对三套房贷款已要求首付六成以上，贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时，还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。这位人士表示，自实行差别化房贷政策以来，银行的房贷政策就一直很严格。目前部分城市已停止发放三套房贷，未来政策会更加严格。

　　莫尼塔分析师祁益峰指出，在货币政策收紧、信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下，各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。在整个行业的层面上，全部4.85万亿的按揭贷款余额中，可调整的存量按揭余额大致接近3万亿元。上市银行按揭贷款的市场份额大致在60％左右，按此比例推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款。

　　二套房贷执行难题待解决

　　银监会有关人士曾表示，二套房将以家庭为单位，按照实际持有的房屋数量来认定，房屋套数需经过房管部门的房屋登记系统进行查询。中国证券报记者了解到，目前大部分银行在执行二套房贷新政时，仍然按照央行的征信系统记录认定，“认房不认贷”在执行上还面临诸多问题。

　　工行、建行、中信以及北京银行等信贷部门有关人士均表示，目前二套房贷仍然根据央行的个人信用信息基础数据库的数据记录执行。如果购房人有过房贷记录，无论是否还清，再次买房时就算二套房。如果此前没有贷款记录，仍可算作首套房。

　　中银国际分析师袁琳表示，地方房管局有产权登记数据，但与民政局以及银行的信息并未实现交互。由于还无法进行全国联网，未来如果通过房管局系统认定，需要涉及到银行、房管、社保、户籍、婚姻等多个部门，面临众多问题。“合作的困难在保障房的运作上已经有所体现。”

　　广州房价未明显松动

　　广州楼市调控政策出台后，购房者对房价降低的期待与日俱增。“五一”期间，记者走访广州市珠江新城、天河北等主要街区的多个楼盘发现，新楼盘的楼价并未出现明显的松动迹象，促销手段多为商家放出的“烟雾弹”。二手房市场更为坚挺，买卖双方都处于观望阶段。

　　在广州新兴CBD珠江新城一带，数十栋大型楼盘高耸林立，不少楼盘中介的销售人员头顶烈日、高举广告牌站在街边揽客，但来此看房、买房的市民却较为少见。

　　合富置业中介公司的梁先生说：“‘五一’期间来看房的顾客没比平时多，大部分顾客都是被新楼盘的促销广告吸引来的。”方圆地产顾问公司的简小姐告诉记者，位于珠江新城的A、B两栋大户型楼盘准备在月底开盘，目前，有20多个顾客询问过，真正订下预售的人却寥寥无几。

　　令许多买家感到失望的是，真实楼价并没有像广告所说的“大幅跳水”。广州裕丰地产咨询顾问公司的业务主任孔小姐向记者坦承，虽然楼市调控政策出台让人们对楼盘降价寄予厚望，但广州市中心地带新楼盘价格的下降幅度还没有达到5％，离买房者的心理价位还有一定距离。中央公苑的销售人员麦先生说，很多人都是冲着降价广告来的，实际上，珠江新城的房价根本没降。

　　而在二手房市场，黄金地段的楼盘价格更是坚如磐石，许多投资者还在观望楼价走势。具有多年售楼经验的销售人员林峰认为，像天河北、越秀区等黄金地段的二手楼盘一向“供不应求”，房价不会轻易下降，广州市场没有出现大量二手房抛售情况，说明二手房业主对房价上涨还抱有侥幸心理。

　　新政细则落地北京楼市成交量价齐跌 开发商悲伤看市

　　市场成交量连续四周的下调成为对房地产调控政策最好的回应。昨日来自北京市房地产交易管理网数据显示，上周（4月26日-5月2日）北京市商品住宅期房成交环比前一周出现下降。业内人士表示，随着购房者及市场对房地产调控政策的消化，以及北京等地方落地政策的实施，未来楼市成交量下行的态势将不可避免。

　　购房者观望情绪再探底

　　“北京版”房地产调控细则的落地无疑给尚在祈祷中的开发商以致命一击。

　　昨日来自北京市房地产交易管理网数据显示，上周（4月26日-5月2日）北京市商品住宅期房成交2738套，成交面积268169平方米；扣除经济适用房和两限房，实际成交1224套，成交面积151067平方米，环比前一周（4月19日-4月25日）分别下降了8.5％、0.7％；现房商品住宅共成交316套、55662平方米，分别环比下降了11.5％、0.3％，这已经是北京新房期房与现房的成交量连续四周下降。

　　“成交确实比预想的少很多。”于上周日开盘的西大望路某项目营销总监向记者坦承，接连出台的房地产调控政策给其成交量带来了很大影响，特别是北京落地政策出台这两天，成交量更是交了“白卷”。

　　“在楼市利空政策的持续打压下，北京成交量连续四周出现下滑，这就说明购房观望情绪一而再再而三地探底。”在亚豪机构副总经理任启鑫看来，购房者一再出现的观望情绪目前并没有到达极致，未来一段时间内成交量下降的趋势将难以扭转。

　　北京懋源置业有限公司置业总监李翔也认为，“北京版”12条这一政策覆盖面广、可执行性强，通过行政手段将多套置业的投资、投机购房消费挤压出市场，将更加严厉地抑制购房需求，“楼市销量还将一路下探”。

　　二手房应声而降

　　在期房成交持续下跌的同时，北京楼盘供应却在大幅上升。来自亚豪机构统计数据显示，上周（4月26日-5月2日）北京共有13个项目开盘，其中有3个项目为首次开盘的新项目，其余10个项目为老项目后期，共提供新增房源3078套、320043.06平方米，环比之前一周（4月19日-4月25日）大幅增加，供应套数增长112.9％，供应面积增长141.8％。由于新增供应的大幅上升，供需比为由原来的供不应求，逐渐转正，且略微出现供大于求。

　　“楼市新增供应暴增，同样是受到楼市新政影响。北京规定，楼盘取得预售许可证3日内需一次性公开全部房源，令一次性公开发售的新增房源出现上涨。而打压购房需求的相关政策，令开发商感到楼市调整在即，捂盘不售不仅难以如期获得超额利润，反正有可能造成项目经营风险，因此促使开发商趁楼市余热尚在抓紧推出存量房源。”业内人士这样分析目前市场供应格局的转变。

　　北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示，相比2009年同期及今年上一个小长假，北京的楼市发生了很大变化。与清明节相比，新增需求下跌87.2％，而房源供应相比4月小长假甚至上涨了4.2％。看房量则下跌了85.7％。

　　供需关系的变化让此前一路看涨的房价也出现了微妙的变化。在新房方面，因部分开发商的现金流比较充足，成交量的下跌，并不会在短时间内迫使这些房地产开发商降价销售。

　　相比之下，二手房则要敏感得多，来自我爱我家市场研究中心的统计分析显示，二手房价从4月18日开始已经停止了上涨，且产生了议价空间。“北京楼市新政”出台后，二手房的挂牌价也已经下跌了5％-10％左右，而在实际购买时，客户仍有较大议价空间。有关人士估测，二手房价在节后还会有不同程度的下降。

　　投资者：短期内不会再炒了

　　一直看好北京楼市的温州人程先生从2006年开始就投资北京房产，在2008年房价下跌的时候依然坚持看好市场，“只要房价跌他就抄底”，当时甚至抵押了自己在老家的一个工厂。从4月14日开始出台的一系列政策，程先生在5月小长假把自己投资的房产都挂了出去。他表示，“光这几天政策就出台了好几个，4月30日北京一出12条，5月1日就开始要求限购，2日又调整存款准备金率；这次楼市的基本面已经变了，估计肯定要大调整了，短期内不会再抄底了”。

　　开发商：悲观看市

　　事实上，记者采访的诸多开发商在感慨北京新政严厉的同时，同样也流露出对北京楼市不可避免下行的悲观情绪。

　　“新政的伟大之处就在于，把不同的项目区分开来。而此次受打击最大的就是那些位置不好，但又价格虚高，譬如通州某些楼盘。”某品牌公司营销总监坦言。

　　同样，李翔认为，新政的巨大影响将更多地体现在产品能否经受住市场考验。“在客户源大幅减少的时候，那些品质一般的房源，将受到严重冲击。”