五一国内一线城市楼市动向 深圳新盘急降6000元

　　北京 新政出台8新盘2377套新房仅售1套

　　5月2日，记者从北京房地产交易管理网了解到，4月中旬国家楼市新政出台后，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到4月27日，仅售出1套。

　　“受捧盘”基本不复存在

　　业内人士表示，北京楼市呈现这种状态的主要原因是，4月北京相继出台各类房市新政。特别是4月30日，北京出台“京十一条”落实国务院新政策，规定每个家庭限购一套商品房的政策，而且停发第三套房房贷。因此，北京4月房屋销售呈现出上半月还延续3月的热闹持续上涨，而到了下半月，随着一系列政策出台，市场急剧下行的状况。

　　据北京中原抽样调查，4月商品房预售销售率仅为12%。“受捧盘”基本不复存在，相比3月份38%的销售率降幅达七成。

　　对住房市场最严厉的政策

　　针对出台的北京楼市新政细则，SOHO中国董事长潘石屹对记者表示，“京十一条”是对住房市场最严厉的政策，将会让住房需求迅速减少，住房价格上涨会很快得到遏制。

　　潘石屹表示，“京十一条”最出人意料的两条是“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

　　他称，北京作为首都，外地人购房的比例一直比较高，个别项目甚至超过一半。而且不在北京工作的外地人购房比例很大，“京十一条”对此加大了限制，不给贷款支持。而过去，在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍，在全市范围内购买多套的家庭就更多了。因此新政细则会使北京市场上的住房需求迅速减少。

　　对其他城市产生示范效应

　　潘石屹指出，影响住房价格的最主要因素是供应量和需求量，而“京十一条”从这两方面都采取了严格措施。从抑制住房需求方面，北京市强调的是严格执行国务院规定的信贷政策；限制外地人购房，不在北京工作的外地人不给贷款；限制多套购买，同一购房家庭只能新购一套住房。

　　从加大供应方面，细则反复强调增加住房土地供应，这是最重要的。此外，严厉打击囤地，收回的土地用于住宅的建设；加快审批缩短供应周期；打击捂盘行为，取得预售证三天之内要公开房源对外销售；每套住房都要明码标价，审批后不能随便涨价；对保障房做了具体套数的要求；并鼓励“租赁住房的建设”。这些规定将使住房价格上涨会很快得到遏制。

　　此外，潘石屹还指出，“京十一条”的出台，将对全国其他城市产生很强的示范效应。

　　上海 房地产商表面死扛，暗地曲线降价

　　新政后上海首次大型房展“五一假日楼市房展会”在五一期间开幕，此次展会并未出现预期中的打折促销潮，供需双方博弈明显。记者现场调查发现，部分房地产开发商表面死扛，暗地却在“曲线降价”。

　　开发商基本不敢动

　　中房信分析师薛建雄表示，政策出台以后，开发商出现了两个阵营较大分化的局面：第一大阵营是过去一年里大规模扩张的，将加大推盘和促销力度，以绿地、保利等为主要代表；另一批是以地方小国企和中小地产公司为主，策略更为保守。业内普遍认为，“带头降价的大哥”必将出现在第一阵营，而绿地、保利在房展会上也出现了“曲线降价”的苗头。

　　“开发商推迟开盘是实情。没人现在敢推盘，涨了要被更严厉调控，降了要被同行骂，而且一旦降价更没人买。”一位地产营销人士直言，开发商目前的行为并非对抗政策，而是无奈之举。

　　五一房展非常冷清

　　素有上海房地产市场风向标之称的“五一假日房展会”，此次有200余家开发商参展。与之前的“折扣加大”预测不同，房展会现场并未出现竞相打折的场面。

　　大多数楼盘对价格和开盘时间还都表示“不确定”，或是只给一个非常模糊的开盘时间，或是告诉周边楼盘价格以作参考。“你也知道现在刚出新政，你说价格怎么定？”中信泰富又一城销售代表坦言。

　　业内人士指出，此次展会上，开发商的试探性推盘、报价比较明显。据新浪乐居统计，在220个参展楼盘中，约有4成楼盘尚不明确何时开盘及开盘价格，仅有1成项目进行小幅促销。

　　楼市进入买方市场

　　“去年是卖方市场，今年将是买方市场。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日在“2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”上曾表示，今年一季度新开工面积、在建面积和土地的增长速度全部都是历史高位，其中新开工面积增长60.2%，施工面积增长速度35.5%，土地购置面积增长30%，这使得今年下半年市场供求将出现逆转。

　　实际上，上海一手房价格已经出现部分松动，但只是“暗流涌动”。一位知名开发商营销部负责人坦言：“如果买房的人是真心买，会给相应的折扣，但这不一定非得广而告之。”

　　一位开发商在展会现场也对记者表示，“预计房价的短期调整已经不可避免，房产新政的作用可能再过半个月就会显现。”

　　深圳 新盘急降6000元，成交依然惨淡

　　5月2日是深圳春季房地产交易会第二天，深圳有两个楼盘借展会巨大人气对外发售。但成交结果却应了李清照的词：凄凄惨惨戚戚，现场人气低迷，有楼盘实际到场客户还不及此前积累客户的一成，几乎全部都是刚性的自住买家，9成以上的投资客都被迫退场。而且，和之前业内预期的售价相比，开发商在实际售价上也出现远超预期的大“跳水”，其中一楼盘甚至比预期价格低了6000元/平方米。即便如此，成交也只有两成多。业内人士估计，这反映出市场调整已经直接打击了新楼盘的价格，预计房价即将出现下调。

　　此外，楼盘的成交也都相当惨淡。记者获知，高发第五大道大约成交了200套，成交率不到3成。130平方米、160平方米左右的户型成交比较旺，180平方米以上的大户型比较冷门。而潜龙曼海宁当天成交41套单位，而该楼盘当天重点推荐客户购买的也有近200套单位，算下来只有两成左右。记者查询过往资料发现，这样的惨淡成交，只有在2007年“9·27”新政出台后才出现过。

　　正如此前专家所言，投资客若全部退场，自住客也不会进场。记者在现场也感受到了自住客户的浓烈观望情绪。

　　“我们就是来看看的 ，不买。”潜龙曼海宁贴号为41号的一对夫妇对记者说，他们当下在梅林有一套80多平方米的房子，但不够住想换套大房。觉得潜龙曼海宁离中心区较近，就来看看，但是主要是来了解市场情况的 。他预期，在现有政策下，房价一定会跌，但是不知道跌到多少。

　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕评论说，新政出台之后，深圳发售的丽湾国际和兰亭国际等楼盘，虽然定价低于预期，但成交尚可。但这两个楼盘在下调定价之后还卖不动，反映出买房人的观望情绪更加浓烈了。龙岗一名开发商高层指出，上述两个楼盘之前均处于房价炒作严重的区域，为深圳市民和业界关注度很高的楼盘。因此，“其价格下调及销售惨淡，可能在今后新开盘的楼盘中引发骨牌效应”。但对于在售楼盘，他表示，资金链充裕的开发商仍会选择先撑一段时间。

　　广州 市场观望情绪渐浓，好楼盘捂着不卖

　　今年“五一”小长假楼市又现捂盘现象，记者5月2日走访市场发现，个别楼盘对外宣称的某种户型只剩一套房的说法，经过官方网站查验后证明还有多套未售。到底是什么原因造成楼市捂盘惜售现象屡禁不止？楼市供求局面在开发商的营销策略运作下变得略显紧张？业内人士呼吁，政府部门加大查处力度，让捂盘开发商付出更多违规成本。

　　2日记者来到位于越秀区水荫路的一处楼盘，销售人员自称，目前该楼盘销售情况良好，均价维持在2.2万元/平方米，五一期间不会推出任何优惠促销措施。根据广州市国土房管局公布的信息，该楼盘自今年初开盘以来共批准预售383套，目前已售283套，销售率为74.7%，销售情况尚可。

　　记者表示希望购买该楼盘南座2号楼面积为50～60平方米的单位，销售人员却表示：“目前只剩下一套了，其他都是三房两厅的大户型。”销售人员还拒绝给记者出示销控表和价格公示信息。

　　然而记者在广州市国土房管局的官方网站阳光家缘上查明，该楼盘南座2号楼销控表上显示有32套单位处于可售状态，其中面积在60平方米以下的单位有9套，销售人员所称的“仅剩一套”的说法显然不符合事实。

　　类似的现象还出现在白云区某新开楼盘，该楼盘只拿出70套单位进入市场，而记者在阳光家缘网站上输入其预售证号码发现，楼盘项目信息栏显示的可售货量是90套。对此，楼盘销售人员表示，有五套是样板房单位，另外还有一部分单位因为实际测量面积和规划建筑面积存在出入，所以无法拿出来对外销售。