第一太平戴维斯2020年第一季度深圳商用物业市场回顾与展望

　　甲级写字楼 —— 内外部不确定因素令市场需求显著放缓，租赁及投资市场同时向需求方倾斜

　　2019年，深圳地区生产总值达2.7万亿元，同比增长6.7%，增速较去年同期下降0.9个百分点。尽管在产业结构持续调整的背景之下，深圳经济增速有所放缓，但年度经济总量仍位居全省之首。

　　2020年第一季度，受疫情防控政策而停工停业之影响，多个原筹备季内入市的项目顺延交付。因此，季内深圳仅录得一个位于南山区的新增项目（华桥城大厦）入市，全市写字楼市场总存量环比扩容1.2%，至738万平方米。同时，南山区正持续向多商务片区均衡发展。

　　受春节传统假期和防疫活动的综合影响，租赁市场活动在一月末至三月初期间明显受阻，直至季末随着复工复产的逐步推进，市场问询度及成交量才始现活跃。多数租赁交易于疫情前已开展商务洽谈，才得以在疫情后迅速签署租赁合约。然而，由于持续的供过于求市场特性叠加疫情之负面影响，季内总体市场去化表现低迷，全市净吸纳量下降至1.3万平方米。

　　在市场需求显著放缓的背景下，主要受新增供应影响，全市平均空置率结构性环比上升1.2个百分点，至26.2%。

　　季内，各个行业需求均有所放缓。分行业来看，来自金融、房地产和TMT行业的租赁需求则维持相对稳定。其中，行业领军企业受疫情影响有限，其季内租赁需求维持旺盛，且资金实力强劲的部分企业仍有扩租需求。另一方面，商务中心及共享办公空间行业租户多持谨慎态度，部分现金流承压的租户存在缩减租赁面积之现象。

　　多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望，故仍延续上季度的以价换量策略，未采取更为激进的优惠措施；少数业主推出有限的中低层优惠单位，以期吸引优质租户。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。

　　截至季末，投资市场受春节及疫情影响而活动暂缓，未录得大宗物业交易公布。

　　深圳资本值位居全国前三，仅次于香港及北京。同时，租金跌幅压力增大，因此投资收益率进一步萎缩。然而，基于深圳稳健的经济基础和独有的政府政策支持，市场投资兴趣未减。大多数已积极于市场内寻找投资机会的国内外投资者仍维持开放的问询态度，但实地考察则受交通限制而无法开展，与此同时，多数投资者认为疫情将有助于资本值于持续的历史高位中有所修正，新的机遇或从危机中酝酿。

　　展望

　　预计深圳2020年迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰，全年预计累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米，去化速度和质量有待疫情结束后中国及本地经济的发展而相应改变，但租赁市场的竞争料将持续。

　　疫情对市场经济或存在中短期的冲击影响，加之已然存在的供过于求现状以及即将来临的供应高峰，预示着深圳市场平均空置率将持续走高。市场去化的提速或有赖于政策导向及相关激励手段。

　　2020年，如前述的多方面的市场不利影响，预计租金将于未来3-6个月内呈现更为明显的下跌趋势，将有助于促进租赁成交量增长。

　　投资市场内的项目勘察和投资机会评审活动或将于疫情得以控制后的第二或第三季度内逐渐恢复。预计市场将向买家倾斜，市场整体平均资本值或有机会小幅下调，更多的投资成交或将于下半年跃现。

　　零售 —— 疫情影响下租赁活动暂时停滞，餐饮及服务类业态经营活动受显著冲击

　　2020年1-2月，深圳市社会消费品零售总额同比下降20.5%，至1,076.92亿元。疫情期间住宿及餐饮业所受冲击最为显著，前两月住宿及餐饮零售总额同比下降23.8%，至123.45亿元。

　　2020年第一季度，深圳零售物业市场未录得新增供应入市，全市总存量与2019年末相若，仍为约483.0万平方米。

　　由于季末才实现逐步复工，业主和品牌方尚未于季内全面开展疫情后的调整性活动。同时，部分项目于季初进行品牌及业态更新调整，但受季中疫情影响，新租户未能如期填补空缺，因此截至季末，全市零售物业市场空置率环比微升0.2个百分点，至4.5%。

　　受本季度进行的防疫活动影响，餐饮及服务类业态受到显著冲击，租赁需求有所放缓，态度趋向谨慎；零售类部分业态需求则仍维持平稳。

　　自1月24日起，深圳有部分国资背景的业主为租户提供阶段性租金减免，以期与品牌共渡难关。同时由于疫情对零售市场的显著负面影响，本季度于租户而言存在小幅议价的空间。截至季末，全市平均首层租金降至人民币每平方米每月709.2元，租金指数环比下降1.8%。

　　展望

　　考虑到公共卫生安全以及客流恢复能力因素，深圳原拟定于第二季度入市的项目延期至下半年。全年来看，预计全市将迎来33.8万平方米新增供应，同比减少42.3%。

　　鉴于近年深圳尤为新布局华南的品牌所青睐，且该趋势料将延续，加之新增入市项目多位于商业配套尚未饱和之片区，年内市场供需关系有望逐渐稳定。但由于新增项目的预租进程不可避免地受疫情影响而放缓，预计全市空置率将小幅上调。

　　鉴于2020年仍有44.1%的新增供应源于龙华等新兴商圈，全市平均租金料将受其影响而结构性下跌。