“深十三条”撼动楼市有多深？

【编者按】社会各界极其关注的国家楼市新政深圳实施细则——《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（简称《意见》，也叫“深十三条”）昨天正式公布。该《意见》的出台将对深圳房价、开发商、炒楼客、外地置业者以及二手房、地产中介等产生多方面的冲击，本报记者对此深入采访。

　　昨天正式公布的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》由市规划和国土委、住房和建设局制订，包含了５项１３条内容。市规划和国土委昨天专门召开了新闻通气会，详细解读《意见》。

　　购买第三套房将不能贷款

　　在国家楼市新政出台后，４月下旬以来，我市部分商业银行开始执行较为严格的购房贷款政策，但市民购买第三套或以上住房仍可以从个别银行获得贷款。

　　刚刚公布的《意见》明确提出，“严格执行国务院国发（２０１０）１０号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”。

　　非本地居民购房不限一套

　　此前，有媒体报道，深圳将“对不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民在本市购买商品住房总套数限为一套”。但《意见》并没有这项规定。

　　《意见》规定，“对不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。也就是说，如果这部分非本地居民用全额付款的方式在深圳买房，套数将不受限制。

　　市房地产研究中心副主任王锋博士认为，在信贷收紧和相关税收政策逐步执行的调控政策下，预计这些将对深圳市的投机性需求起到了明显的抑制作用。

　　“限外令”再次实行

　　几年前开始实行的“限外令”，主要对象针对境外人士和港澳台居民，他们在深圳限购一套自住或自用的商品房。

　　在２００９年３月，广东省政府出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称１６号文）十五条，其中规定港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策，即取消了自２００６年以来实行的港澳台居民只能买一套房的“限外令”。 深圳当时也实施了这一政策。

　　此次《意见》又重提“限外令”，规定“对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行”。其中的“有关政策”，据王锋介绍，这是指政府２５４号文件规定的政策，即境外人士和港澳台居民在深圳限购一套自住或自用的商品房。

　　缓解“夹心层”住房问题

　　《意见》从解决我市长期住房供求矛盾出发，特别强调了增加住房有效供应的问题，提出了“２０１０年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积３０％的安居型商品房。”

　　王锋认为，由于深圳土地资源有限，住房供求关系一直呈现较为紧张的局面，这也是我市房价过快上涨的根本原因。因此，上述政策在一定程度上有利于缓解我市“夹心层”住房问题，促进房地产市场平稳发展和居民住房问题的解决。

　　多渠道筹集和储备保障性住房

　　为保证保障性住房房源供应的持续性和稳定性，从我市实际出发，《意见》提出，认真执行住房保障发展规划２０１０年度实施计划，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房５万套，分配供应１万套，发放５０００户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标；市住房建设主管部门明确年度各项新建保障性住房项目的开工、竣工、分配时间，并严格按照规定的时间开展建设和分配工作；市、区发展改革和财政部门按照计划安排供应资金。

　　打造人才“宜聚”城市

　　《意见》提出认真贯彻落实市委、市政府关于实施人才安居工程的决定，根据决定的有关要求，建立相应运行机制，加大人才安居住房的建设力度和有效供应，２０１０年起，各年度占住房总建筑面积３０％的安居商品房主要用于人才安居工程。

　　王锋指出，这一举措体现了对市委、市政府近期关于人才住房政策的具体落实，有利于吸引和留住人才，促进深圳市人才战略和产业竞争力提供了便利基础；全面缓解人才住房困难，打造人才“宜聚”城市。

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　　5月，楼市却似“入冬” 全市一手房5天仅成交129套

　　随着国家新政的出台，深圳楼市受到重创：前天，为期５天的深圳房地产春季交易会落下帷幕，全市一手房共成交１２９套，创历史新低。

　　记者昨日根据市规划国土委网站信息，计算出５月１日至５日全市一手房成交套数、面积、成交金额和均价分别为：１２９套、１１０７４平方米、２．４７亿元、２２３４７．５元／平方米，其中成交套日均仅为２５．８套。这５天中，成交量最高的５日也仅有６０套；而最低的是３日的１套，这一数据是深圳近年来除春节以外成交量最低。

　　记者找出了２００９年和２００８年春交会的成交数据。２００９年楼市热闹，春交会５天共成交一手房高达１４０１套，日均成交２８０套；而即使在低迷的２００８年，春交会５天一手房成交量也达到８８９套，日均１７７套。

　　记者追踪

　　1开发商举动如何?

　　维持价格高位，“拼”的是资本和耐心

　　记者连日踩盘发现，不少购房者观望情绪浓厚，和售楼工作人员讨价还价，嫌房价太高。尽管已经有楼盘在悄悄降价，打折促销，但买家依然认为房价降得不够猛，开发商仍然维持价格高位。楼市已进入买卖双方拼耐心的微妙阶段。

　　“２．６万元／平方米，太贵了！”昨天，在位于罗湖田贝的佳兆业金翠园，徐先生小俩口不断摇头，追问是否有折扣。“这已经是最低折扣了。”售楼人员表示，有钱的人照旧买，新政对于资金实力雄厚的投资客根本没有影响。位于景田的七街公馆，也表示没什么“折扣”：最便宜２．３万元／平方米，均价２．５万元。据了解，其早期刚开盘时价格才１．８万元／平方米。

　　的确，从春交会上也显示这一信号，开发商积极促销意愿并不强烈。至于目前有楼盘推出打折、特价房，有开发商就否认特价政策与新政有关。不过，这几日几个开盘的新盘定价均比预期低，也显现有部分地产商回款急切。

　　也有不少楼盘不急着开盘定价。记者曾在某售楼处吃了个闭门羹——因为没拿到预售证干脆在“五一”彻底放假。位于西乡的中信湾上六座，虽然还没有正式开售，但销售人员表示，预计均价１．５万元／平方米。，当记者表示价格太高恐怕卖不动时，工作人员则很自信，“都是小户型，肯定很抢手，中信实力这么大，不怕。”

　　面对开发商的“死扛”，业内人士分析， 根据２００７年的经验，当年的新政出台之后，房贷收紧的情况十分明显，２００８年２月万科才率先开始降价。而今年的情况则完全不同，开发商资金面普遍充裕得多，不会过度追求销售量。 因此，业内人士预计，此次楼市新政之后，“保守地估计，开发商的资金维持半年至一年没有任何问题。”

　　2房价走势可有突变?

　　有新盘急降6000元/平方米

　　在楼市新政的精准打击下，楼价势头迅速反应。记者昨踩盘发现，一些高价新楼盘在“五一”小长假低调开盘，大幅跳水。

　　宝安新楼盘首当其冲降价促销，成为全市关注标杆。高发·第５大道为宝安中心区今年首个开盘的楼盘，在房地产调控政策出台之前，该楼盘相关负责人曾表示每套总价在４００万元以上，而该楼盘三期最小户型为１３５平方米，单价约为３万元／平方米。而“五一”开出的户型起价在２万元／平方米左右，均价为２．４万元／平方米，最便宜的一套１．９万元／平方米就可拿下。政策出台后不到一个月时间，该楼盘的实际成交价格与开发商原本预期的每平方米至少相差了６０００元。

　　位于龙华街道的潜龙曼海宁也是在“五一”期间开盘。楼盘曾拟定价“奔３”。５月２日开盘当天，代理商中原地产给出的价格是２．２万元／平方米起，均价约２．３万元～２．４万元／平方米，实际接近２．５万元／平方米。“如果没有新政，我们可能会卖到万科华府的价钱。”该盘售楼人员十分感慨。据称，上月末开盘的万科华府实现均价约达２．６万元～３万元。

　　尽管该价格仍然和买房者期望的相差甚远，但开盘日成交仍旧惨淡。据悉，高发·第５大道“五一”假期成交量不到２００套，而潜龙曼海宁开盘当天实际成交量不超过２０套。记者昨天登录深圳国土委网站查询看到，截至昨天，第５大道已签认购书仅为５套，潜龙曼海宁则为７套。

　　令记者意外的是，特价房重现江湖。去年１０月开盘的佳兆业“金翠园”，当时均价一度达到３万元。昨天，记者赶至售楼处，工作人员表示，目前正推特价房，楼盘门前的广告上赫然打着“佳兆业１０城１０盘同开贺‘五一’全国１０００套特价大优惠”。

　　没有明显降价的参展楼盘也在“清仓”尾盘。据业内人士介绍，新政提高了二套房首付，有些开发商为了促销，提出帮购房者垫付３０％首付的方案，购房者只需在新房交付时付清，免收利息。以位于宝安的财富港为例，户外大型广告牌上打出了“开发商给你供楼，再送４万元家具”这样的推销。

　　3投资客胆子变小了？

　　不少人时刻准备放掉手上楼盘

　　“会不会有问题啊？”两个月前刚在罗湖水贝出手买入了一套二手房的马先生每天都关注房产政策动向、房价走势和成交量，不停打电话给相熟的中介，“每平方米１５０００元的价格会不会跌到１万元啊！”手上还有５套房的他甚至萌生了赶紧放盘的念头。

　　有消息称深圳市场最近出现了大批量抛售楼盘的现象，有投资客甚至一次性挂出上百套房源急于出售。在“深圳十三条”出台前夜就出现投资客疯狂假卖套现，有市民曝料位于福田入伙４年的楼盘竹盛花园涌出百余套抛盘 ，价格２．３万元到２．５万元／平方米，低于附近其他楼盘售价。对于抛售楼房的房产所有人身份，有地产代理商透露，那些房子原本是几个人合伙花了几亿资金买下的。

　　“深圳十三条”细则昨天出台后，投资客老马赶紧仔细研读起来。“好像没有之前猜测的那么严格，没有像北京出台的限定购房套数规定。”他看到细则明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款后，长舒了口气觉得有些“幸运”，“还好我那套房已经批下贷款了”。不过，他注意到了细则中提及的“认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策”，老马最担心此前一度传闻的“深圳要试点开征物业税”。他表示，如果一旦对拥有三套房的家庭征税，他肯定放掉手上的部分楼盘。

　　和老马一样，深圳资深投资客邹建明在第一时间看到深圳版细则后，就对外明确表ｆ示政策内容比较宽松，如果真正要出房产调控政策应该从存量房交易入手，阴阳合同交易也要制止。

　　深圳中原董事总经理李耀智在接受媒体采访时表示，深圳新政传达出了一种较为保守的态度。 业内透露，目前深圳市场上放盘增加的现象，只能说明有一些炒房客确实在出货，但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。“据我们了解的情况，出货的主要是一些小的炒房客，大的炒房客都是按兵不动。”

　　记者踩盘发现，也有投资客看好“后市”，认为“最恐慌的时候就是最安全”。

　　２日，在宝安区“财富港”空荡荡的售楼中心，一家人用１０分钟时间花２万元定下一套小两房。这对小青年已经在中心区买了一套，不过两人尚未结婚领证。“不是说家庭贷两套就贵了么，那就趁婚前再买一套，可以便宜不少”“准”小两口的想法很简单，“房子附近有地铁，未来长久肯定升值”他们买的是财富港第一批出售的Ｃ座尾盘，刚刚有人办不下贷款退回来的。首期两成近１７万，家长先付了，男生的母亲觉得买下了等着，大不了等个一两年转手原价卖出去，就没想过这个片区房价会往下掉。

　　4二手房交易量表现如何？

　　短期还正常未来必将下挫

　　本报记者易红梅报道 昨天，深圳全市二手房交易的数量仍为６７６套，与上月的日均交易量相当。某国有银行深圳分行信贷部门的负责人分析，这不排除相当一部分二手房仍是赶在银行信贷政策收紧之前突击签约的。他认为，随着国家调控房地产政策效果的凸显，深圳二手房的价格必将下调，根据国人“买涨不买跌”的心理，二手房的交易量也将萎缩，眼下可谓是其上演最后疯狂阶段。

　　最近一段时间，深圳某地产中介的业务员赖先生很担心到明天饭碗不保。在楼市新政出台之前，他一天最少要带五六拨客户四处看房，现在打电话问人买不买房或者卖不卖房，得到的答案大同小异：等一段时间再说。“人家可以等，我要是再等的话就要喝西北风了”。

　　深圳中原地产的张伟认为，目前来说，深圳几家主要的地产中介仍在正常运作，且经营未受影响。

　　5“限外令”下如何购房?

　　子女深户，非户籍父母也可贷款买楼

　　《意见》提出，“对不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。这部分非本地居民在深圳买房真的贷不到款么？

　　记者在踩盘时有意外发现，在宝安的财富港售楼中心，当记者表示名下已有两套贷款无法再向银行借贷时，售楼小姐却指出一条“康庄大道”——可以用父母的名义贷款。但当记者质疑，父母均非本地户籍而且岁数已经５０多岁能获得贷款时。却被告知，只要子女户籍在深圳，父母户籍在外地，由子女做担保，父母购房也可以获得贷款。

　　“不过，贷款分期付款的年限有限制，以６５岁减去母亲的年龄，以７０岁减去父亲的年龄，两者中取较长的为贷款年限。”售楼小姐表示，如果在深子女是大企业职员、企业法人或公务员等有公信力的职位，将大大提高获得贷款的可能性。