旧区改造中介费上亿元 揭秘城市更新下的利益链

　　旧改中介费高达上亿元

　　那么，业主所反映的中介机构高价“贩卖”业主资料，真的存在吗？

　　在一份从上述与南园改造小组接洽过的某开发商处流传出的“南园小区旧改项目简介”上，记者看到，实际上这是一份“居间服务简介书”，居间总费用竟高达５０００万元。

　　其中，居间方承诺“保证投资方能拥有该项目的开发权（即开发商与南园小区业主委员会签订委托改造合同）”、“在８个月内完成所有小业主与投资商签订补偿安置协议”、“保证投资商顺利把该项目拆迁”等等。

　　当然，中介也并非一次性能收到５０００万元的佣金。在这份南园新村项目的“居间服务简介”上，也列明了开发商进驻的条件：首先是签订居间合同和与业委会签订协议时，开发商支付５０万元；当与小业主签订补偿协议达到９０％时，开发商支付佣金３００万元；当签完１００％，佣金为１４００万元；所有搬迁完成时，再支付佣金１０００万元；直至项目开工时，开发商须将余款一次性付清。除此之外，在接下来与业主谈判的８个月内，每月须支付４万元的办公费用。另外，如果开发商还要委托居间方办理南园项目的拆旧建新有关手续，“费用另计，约５０００万元”，这样，旧改“一条龙式”的居间服务佣金高达上亿元。

　　从这份“居间服务简介书”上还可以看出，开发商改造旧小区要攻克的第一个“堡垒”，就是业主委员会。

　　不过，由于是传真，这份字迹有些模糊的“居间服务简介书”上，并没有注明居间方和投资商分别是谁。

　　“接触到南园小区是有中间人介绍的，后委托一姓葛的帮忙与业主谈判。但几个月下来，签约数量几乎为零。”恒豪董事总经理吴先生日前接受记者采访时表示，并没有支付葛某巨额中介费，只是最后补偿了葛某４０多万元的办公费用。

　　开发商资质引担忧

　　“目前同意改造并签署补偿协议的业主已经超过三分之二了，正在筹备申报事宜。”恒豪董事总经理吴先生日前对记者说。

　　不过，也有业主对恒豪的资金实力和补偿协议产生了质疑，并担心恒豪会否将业主资料“打包转卖”给其他开发商。“恒豪注册资金才１０００万元，要求业主签订的补偿协议是‘霸王’条款，许多约定对业主不利。”接受采访的多位业主说，曾试图与恒豪沟通，将补偿协议的不公平条款作出修改，但恒豪并没有理会。

　　“资金实力与公司当初的注册资金不能画等号。我不会转卖，因为我是真心想在关内好的地段打造一个好项目，做响公司的品牌。”恒豪总经理吴先生说。

　　对于改造南园小区需要投入多少资金，吴先生表示，前期补偿安置费总计大约超过１亿元，“只要政府能够批准南园立项，我就有能力把它做好。现在政府还没有批，容积率也不知道，所以总投入需要多少钱现在无法说清楚。”但吴先生并没有解释为何有能力，也不愿向记者透露目前公司的资金情况。

　　据了解，深圳恒豪实业有限公司之前开发过的楼盘只有一个，是位于宝安区的碧湾雅园。根据搜房网信息，碧湾雅园于２００９年１１月售完，住宅均价接近１万元／平方米，总住宅面积为２０４００平方米，假设全部住宅面积均可售，恒豪该项目可以收入２．０４亿元。然而，记者在上述中介方“居间服务简介书”对南园新村旧改项目的预算一栏看到，“若以容积率５．５计算，包括安置费、居间费、地价款、建筑成本等合计，共需要大约１１亿元。”

　　记者手记：开发商能否公开招标

　　在城市更新热潮下，一切都按照市场化的形式展开了，只是由于《深圳市城市更新办法》实施细则尚未出台，目前看，这一市场亟待规范。

　　企业旧改的热情高涨，多个开发商争夺，中介机构处处活跃，一方面企业成本迅速攀升；另一方面，老住宅区的业主由于个体分散“内外交困”：“外”是开发商和中介对业主采用“逐个击破”战术，“内”则是不同见解的业主之间互相指责和猜疑。

　　当对改造有不同的设想，当发现开发商资质不好，当补偿协议存在不合理条款，当担心中介机构转卖资料……此时，业主该通过什么途径去表达观点，并维护自己权益？在巨大的利益面前，业委会能否禁得住诱惑，站在广大业主的立场推进拆迁改造？当业委会遭到诟病，谁又来监管？

　　政府设置开发商进驻小区的“门槛”是必要的；另外，能否像公开招标物业管理公司一样，在开发商和中介进驻小区之前，在政府的指引下，业主们召开大会，理清思路，统一对外招标？这样，既能保证大多数业主的利益，又能让开发商公平公开地竞争，避免市场混乱。