“2.8”二手房指导价新政后如何买房？刚需必看！

　　2月8日，深圳二手房指导价出台，在春节到来之际，犹如一声惊雷震动着深圳的二手房交易市场。

　　深圳二手房指导价出台的意义何在？市场成交近况如何？当下是否适合购房？着急购房该如何下手？有哪些区域和小区可供选择？还有没有优质“笋盘”？

　　随着春节假期进入尾声，和二手房指导价相关的问题也越来越多，本期《深圳二手房指导价专题报告》将就以上问题为您做出详细解读。

　　问：出台指导价的意义是什么？

　　很多人说深圳出台二手房指导价是一剂猛药，但小编分析认为，二手房指导价只是住建局调控深圳二手房价格的第一枪。要分析指导价出台的意义，我们先来看下近期公布的一系列政策：

　　2月8日，深圳住建局发布《深圳市二手房指导价》数据。

　　2月10日，深圳各大房产网站下架所有高于指导价的房源挂牌价。

　　2月18日，深圳发布离婚购房政策补丁，完善离婚购房政策。

　　2月20日，深圳多家银行开始依据二手房指导价批贷。

　　2月23日，深圳住建局官宣：商务公寓、宿舍今后可通燃气。

　　2月24日，龙岗教育局发布新规，全区试行大学区制。

　　3月2日，传闻深圳房产抵押经营贷也要参照政府指导价评估。

　　3月2日，深圳新房摇号积分制公布。

　　从近期出台的一系列新政措施来看，乐有家研究中心评估认为：深圳楼市近期的调控方向一是坚定“房住不炒”的指导方针，并坚决执行落地；二是修补各方面可能影响“房住不炒”政策落地的政策漏洞；三是为居民提供价格指引，稳定二手房市场预期。

　　从执行情况看，二手房指导价的出台，更像是打响深圳二手房市场调控的第一枪，在后续对银行贷款调整、教育资源整合、婚姻购房制度、替代产品升级等一系列组合拳的配合下，对深圳二手房市场进行阶段性降温。

　　问：出台指导价后市场情况如何？

　　纵观近10年深圳楼市调控情况，在2015-2016年的深圳楼市热潮中，深圳二手住宅成交均价从2015年初的2.63万元/㎡上涨至2016年年末的5.73万元/㎡。深圳楼市调控的“104”新政在一系列组合拳加持下出台，伴随着随后的“731”新政，深圳二手住宅市场的成交量快速下降。

　　而在随后的2-3年中，深圳二手住宅价格虽陆续有所上涨，但比较符合阶段性市场发展情况和货币购买力情况。然而，随着2019年后半年起一系列利好政策出台，深圳楼市再度升温，部分区域价格和市场情况存在一定脱离。参照往年调控背景和频率情况，深圳二手房市场调控也随即出台。

　　深圳二手房指导价出台后，正如年前很多人预料的那样，根据深圳市房地产中介协会数据，开年后，深圳市二手住宅周网签量下跌近7成。

　　但在成交量极速下跌1周后，深圳二手住宅网签量已出现一定数量反弹，随着小阳春到来以及更详细的政策解读出台，相信很多购房者将逐渐走出观望期，针对市场情况作出自己的选择。

　　问：当下是否适合购房？

　　如果您确有购房需求，可以考虑近期购房。原因有四：

　　一、市场趋势

　　从上图2可以看出，不论是否有楼市调控政策出台，房价稳定小幅上涨是整体趋势，排除炒房以及政策等因素影响，市场物价上涨是普遍情况，外加货币贬值等因素，即便没有短期内大幅上涨的情况，购买房产也是跑赢通胀，值得长期持有的。

　　二、政策调控

　　政策调控的目的是稳定二手房市场，而非打压房价，对于刚需而言越早购买房产越有利，基本不存在“我再多等几年房价会跌的情况”。

　　同时，当前政策已初步明朗，不少银行已有执行细则，对于有购房资格以及持有充足首付资金的人员，及早上车更合适，以防后续政策会进一步收紧。

　　三、需求情况

　　一方面，对部分有学位需求的购房者而言，如果在2-3年内有入学需求，及早购房可以获得积分，有助于入学申请。另一方面，对刚需而言，总是要买房的，不如及早上车，早日落袋为安，以防夜长梦多。

　　四、购房优势

　　每次新政出台后，市场都会进入一段时间冷静期，冷静期内更好寻得有诚意的卖方，谈价空间也更充足。另外，每次购房政策缩紧，调控力度总被评为“史上最严”，侧面证明调控制度方面可能会越来越严，购房资格也可能“又突然没了”。

　　综合上述4点，小编分析认为，如果您却有购房需求，且资金允许，不妨早日入手，当下正是刚需淘房的好时机。

　　问：当下刚需如何买房？

　　一、做好资金预算

　　经局部测算，如果根据指导价做银行贷款，则首套首付比例将由30%提升至45%左右。即一套500万元的住宅，首付金额从原先的150万提升至225万，购房者在实际购房前，需为预算留出一定上浮空间。

　　二、关注价格洼地片区

　　据乐有家研究中心分析，目前政府指导价控住的，主要为西部一些过热的网红盘，相比之下，东部及关外一些片区的成交价和指导价更为贴近，刚需优先考虑东部罗湖、坪山等区域或布吉等片区，有助于在预算范围内快速锁定需求。

　　三、关注笋盘

　　多对接经纪人做一些咨询，及时反馈自己需求及预算变化，方便经纪人在目前市场流通性较好的房源中，为您及时锁定合适的笋盘。尤其是一些交通配套完善、性价比高、业主诚意出售的楼盘，往往一推出便被秒定。因此，多关注，及时了解楼市信息，多找经纪人沟通，是抓紧时机快速入手好房的明智之举。

　　四、从没有指导价的房源入手

　　深圳二手房指导价并没有把所有深圳所有楼盘都罗列在内，这些楼盘交易更为灵活，可多多关注。乐有家为大家盘点了各区目前未公布指导价的楼盘信息，大家可以多关注一下。

　　附：深圳还未出台指导价的楼盘有哪些

　　新政后没有公布二手房指导价的商品房有哪些？点击查看~

　　结语

　　深圳房价上涨的背后，是长期存在的供需矛盾——净流入人口多、需求大，但土地空间有限。

　　数据显示，每年有50万人口净流入深圳，而深圳的面积却只有北京的八分之一，上海的三分之一，且深圳的大量土地为商务或工业用地。住宅用地有限+关内关外发展节奏不同+拓建空间有限的土地资源，外加深圳紧张的教育资源，深圳的住宅逐渐变得有些“供不应求”。

　　对大部分在深圳生活工作的人而言，拥有一个属于自己的家，会拥有更多在这个城市长久扎根下去的勇气，我们相信，楼市政策调控会在保障大部分人权益的基础上，为新一代深圳人创造更多在深圳落地生根的机会，深圳购房的可选择性也会越来越多。

　　未来深圳楼市发展将如何，让我们拭目以待！

来源：乐有家研究中心