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实探 | 南头独栋mini新盘,正天龙雅居入市在即,周边多个大型旧改

来源:房掌柜  宋佺 深圳房掌柜  2021-06-04 11:52:00
[摘要]仅87套住宅。

  深圳的南头古城,至今已有1700年的历史。它是历代岭南沿海地区的海防要塞、行政管理中心,也是深港文化之根。

  近两年,经过改造后的南头古城,蝶变为知名的历史文化街区,是深圳的一个网红打卡地。

南头古城.jpg

南头古城

  房掌柜2021年踩盘大暴走,在南头古城附近,发现一个新盘——正天龙雅居。项目为小体量独栋住宅,住建局公布的二季度新房入市名单显示,项目仅有87套住宅待推出。

  项目处在南山中心区域,地理位置不错,同时周边配套也十分成熟。不过,项目被多个住宅小区夹在中间,后期通风、采光都会受到影响,居住舒适度相对没那么好……

  实探现场

  独栋迷你新盘,夹缝中“生长”

  正天龙雅居位于南山区深南大道与红龙街交汇处西南侧,距南头古城不到500米,被英达钰龙园和宏必苑小区包围着。

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正天龙雅居项目位置

  从现场施工进度来看,项目已出地面约7层,工人正紧锣密鼓地施工中。

02现场.jpg

项目现场 摄于2021.5.26

  项目为独栋建筑,北侧、西侧、南侧均被住宅小区包围着,西侧则是红龙街。为典型的零星用地开发项目,用“见缝插针”这个词来形容该项目并不为过。

03周边.jpg

项目周边小区 摄于2021.5.26

  旁边的英达钰龙园、宏必苑小区都是有一定年限的老住宅小区,整体面貌较旧。

  @暴走深圳编辑部 了解到,项目占地面积仅约1940㎡,建筑面积约4752㎡,容积率2.45。其中住宅面积4652㎡,物业用房面积100㎡。

  项目规划总高度46米,地上14层,地下两层,车位约50个。

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项目效果图

  区位

  南山中心区域,旧改项目扎堆

  从地理位置看,项目属于南头片区。

  南头是南山的中心区域,南山区许多行政机关办公地均在此处,如区政府、区教育局、区公安局等等。南头区域往西是前海,往东即是后海超级总部基地。

  南头片区城建较早,片区整体面貌较为老旧。不过片区目前正在统筹更新,有多个项目已纳入旧改计划。比如恒大大新村旧改、卓越大新村旧改、恒大向南村旧改、万科南苑新村旧改、大族北头村旧改、田厦巷头新村旧改等。

区位.jpg

  旧改储备体量丰富,但目前进展缓慢,城区整体面貌提升还需要很长一段时间。

  配套

  由于体量小,正天龙雅居自身的配套寥寥无几,主要依赖外部配套。好在南头区域发展成熟,项目周边配套齐全,生活很方便。

  交通:1/12号线双地铁环绕

  项目所在地交通路网发达,无论是轨道出行还是自驾,都十分便利。

  轨道交通方面,项目周边有两条地铁线——1号线和12号线。项目距1号线桃园站步行约1公里,16分钟即可到达。距12号线南头古城站(在建中,预计2022年通车)步行约250米,步行4分钟即可到达。

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  自驾方面,项目紧邻红龙街,快速通达深南大道、南山大道、宝安大道等城市主干道。

  商业:步行9分钟到华润欢乐颂

  项目周边有多个大型商场,华润欢乐颂购物中心、南山天虹、万象前海(在建,2021年开业),今后日常购物十分方便。

  距项目最近的商场是华润欢乐颂购物中心,距离约530米,步行9分钟即可到达。该商场建面约3.2万㎡,地上5层地下2层,包含主题百货、华润万家超市、餐饮、美容美发等经营品类。

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华润欢乐颂购物中心 摄于2021.5.26

  教育:对口荔香学校

  根据南山区2021年学区划分,项目处在荔香学校学区范围内。(每年的学区划分可能有变动,具体以教育局公布为准)

  荔香学校创办于1987年,为九年一贯制公办学校,广东省一级学校。项目距离该校很近,约480米,步行8分钟即可到达,今后小孩上学会很方便。不过有网友爆料,该校教学成绩在南山区排名靠后,教学质量一般。

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荔香学校 摄于2021.5.26

  医疗:距南山区人民医院约1.1公里

  项目周边集聚了南山区人民医院、深圳大学医院、南方医科大学深圳医院等多家医院,医疗资源丰富。

  离项目最近的医院是南山区人民医院,约1.1公里,步行过去仅需17分钟。该院是一所三甲综合医院,别名是深圳市第六人民医院、华中科技大学协和深圳医院。目前正在进行改扩建,扩建后的医院总建面将达28.2万㎡,可以提供更多床位支持。

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南山区人民医院 摄于2021.5.26

  休闲:近南头古城,文体配套丰富

  项目周边休闲资源丰富,有荔香公园、中山公园、南头古城、荷兰花卉小镇,且距离较近,均在1公里范围内,日常休闲散步不愁没去处。

  文体配套方面,项目周边有南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆,这三大馆都在一处,距项目约560米,步行10分钟即可到达。

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南山图书馆 摄于2021.5.26

  周边房价

  暂无在售一手住宅,二手住宅指导价6-8.21万/㎡

  项目所在片区目前无一手在售住宅。片区上一个开盘的住宅是中泰印邸,推115套住宅,均价10.7万/㎡,开盘当天即被抢光。

  二手住宅方面,据贝壳找房数据,项目周边有英达钰龙园、红花园、鸿洲新都、东方美地苑、嘉南美地等在售,政府指导价在6-8.21万/㎡之间。紧挨项目的英达钰龙园,指导价8.21万/㎡。

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周边二手住宅 图源:贝壳

  开发商

  弘基集团,曾开发过多个公寓、产业园项目

  项目开发商为深圳市正天龙房屋科技开发有限公司。天眼查数据显示,其为深圳市弘基投资管理集团有限公司(简称弘基集团)旗下控股子公司。

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图源:天眼查

  弘基集团成立于2012年,是一家以房地产开发为主,涵盖产业园运营、工程建筑、房地产基金、酒店为主的多元化企业集团。

  地产方面,弘基集团曾开发过飞扬公寓、名城公寓、怡康公寓、泰华公寓,产业园则开发过南山智能电网产业园、深圳云科技产业园。

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图源:弘基集团官网

  历史

  搁置多年,一番曲折后投入建设

  项目的开发建造,也是经历了一番曲折。

  据公开资料,项目宗地(编号:T202-0053)于1993年出让给广东省建设发展公司深圳公司,后易手深圳中侨物业发展有限公司。

  到2006年,宗地由法院判给深圳市正天龙房屋科技开发有限公司,也就是现在的开发商。而后在2014-2015年,项目相继获批建设许可,开始动工。然后,项目动工后也不太顺利,遭到了附近的英达钰龙园等小区业主的投诉,原因是项目离这几个小区太近,将损害这些小区业主通风、采光的合法权益。

  之后在2017年南山国土管理局对项目举行听证会,2020年项目规划有所调整,这才得以重新投入建设。

优缺点一览.jpg

  本文踩盘时间2021年5月26日,文中距离均来自百度地图,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

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责任编辑:宋佺

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