绿化屋顶成变相“圈地” 占据空中花园该谁买单

某小区屋顶被业主绿化后装上铁丝网锁上了。

翠景园屋顶施工现场 
 

●不少顶楼业主改造天台后都装栅栏上锁，导致他人无法使用

●开发商促销承诺送顶层花园，但在法律上，楼顶为共有面积，属于全体业主

●“屋顶绿化”已成潮流，但由谁监管、该谁埋单，尚无明文规定

连日来，福田区商报路翠景园居民小区颇不平静，因为有顶楼业主要搞屋顶绿化，引起了其他业主的反对。接到业主的投诉后，记者来到翠景园居民小区，进行了一番调查采访。

事件

投诉：担心屋顶被占没地晒被子

这几天深圳天气转凉，不少市民都开始翻晒被子准备过冬。家住翠景园１栋的刘女士说，１１月２日，她去顶楼晒被子，发现有业主正雇人砌砖，欲圈占顶层空间。记者了解到，该小区近日打通本报热线投诉此事的还有好几人。

翠景园小区很小，分为１栋和２栋，总共才１００多户，小区建成已经７年多了。被投诉的“圈地”业主雷小姐，住在１栋。站在１栋的屋顶，整个小区两栋楼的屋顶状况都可看清楚。正如刘女士所称，小区两栋楼的屋顶差不多都快被顶楼业主瓜分完了。２栋的业主还要跑到１栋来晒被子，而１栋顶楼的空间也所剩不多。看着雷小姐请来的工人正在屋顶忙碌，工程显示所占面积有七八十平方米之大，邻居们担心，以后没地方晒被子了。

声音

管理处：我们对这事真是没办法

据管理处工作人员介绍，７年前，业主们买房时，开发商承诺送顶层花园，一些顶层业主从入住时就圈了顶层面积，比如说２栋，圈占得比较多。现在，开发商倒闭了，顶楼产权问题纠扯不清了。管理处胡先生说：“我们也知道，按照深圳相关法规，顶楼应该是归所有业主共有，但是，业主们也振振有词，我们也争不赢。”

面对雷小姐的举动，管理处表示不赞同，但是，雷小姐却认为自己有理。胡先生无奈地说：“一方面，我们要负监管责任，害怕相关部门的处罚，绝对不敢隐瞒不报；一方面，我们与业主雷小姐抬头不见低头见，做了７年的熟人了，也不是执法队，也不好强行禁止，只能寄希望于政府相关部门来主持公道。”

当事业主：开放式绿化绝不会上锁

得知邻居投诉自己，业主雷小姐觉得很无辜。记者与雷小姐、管理处工作人员一同察看了１栋整个屋顶，发现已经有几名业主都对屋顶进行了改造。除了一处业主没有上锁之外，其他业主都将绿化之后的空间锁了起来，有人没做绿化，单单用栏杆圈起来、锁着。雷小姐说：“别的业主都搞了，怎么我一搞就这么多邻居投诉啊。”

针对邻居担心没地方晒被子的说法，雷小姐一再表示不会有问题。她表示，做的是开放式绿地，绝对不会搞栅栏、上锁，任何邻居都可以上来玩，也可以去空地上晒被子。

雷小姐同时认为，既然深圳市也在提倡搞屋顶绿化，她出钱搞绿化，又有何不妥呢？管理处提醒雷小姐，就算是自己掏钱搞绿化，也要征得小区邻居的同意，而且不能违反消防等规定。

潮流

屋顶绿化好处多多

据了解，一些发达国家在２０世纪６０年代以来，开始进行屋顶绿化。日本东京明文规定：新建筑地面面积超过１０００平方米的，屋顶１／５必须有绿色植物覆盖，否则开发商就将被罚款。日本通过在屋顶建花园，使城市绿化率达到４１％，市区温度下降２摄氏度左右。北京在２００２年就开始推广屋顶绿化和立体绿化工作，杭州和武汉也在积极推进屋顶和立体绿化，深圳亦不甘落后。

对于顶层业主来说，做了屋顶绿化，可以起到降温的作用，降低空调的使用，能够省电。另外，屋顶绿化对建筑物有好处，可缩小温度变化幅度防止建筑物裂纹、能减少紫外线辐射延缓防水层裂化等。整个城市实行屋顶绿化，可以缓解城市的热岛效应，提高空气质量，缓解居民住房拥挤的精神压力等。

担心

绿化会否变成圈地

顶层业主做屋顶绿化，产权归属一直是引发争议的话题。多数顶层业主做完绿化之后，装上栅栏或铁丝网，顺手就挂了一把锁，完全变成了“圈地运动”，有的甚至就做成了房子，已经上升到乱搭建的层面。

记者不久前曾接到过市民李小姐的投诉。李小姐称，其所在楼盘的顶层，几乎都被顶楼业主圈占、锁定。有一晚，李小姐与另两位邻居上顶楼去聊天，正好有一家没锁门，便走了进去。聊得兴起，不知不觉就到了晚上１０时了。这时，一名业主手持锁匙对李小姐等人说：“我要锁门了。”李小姐她们不高兴地回敬：“又不是你的地方，凭什么锁？”该业主说：“这１００多平方米全部是我做的绿化，我一直都是锁着的。”为了避免开心的聊天变成无聊的吵架，李小姐等人无奈地接受了“驱赶”。

李小姐说，现在政府提倡搞屋顶绿化，会不会造成顶层业主一窝蜂地打着政府提倡的旗号，搞自己的圈地运动呢？

虽然圈地不合法，但是，不少业主都成了顶楼“地主”，而且大部分时间锁着，自己不用，别人也进不去。

记者辗转采访到景田片区某小区一位“地主”王女士，她向记者大吐苦水，说是不得已而为之。王女士说：“由于楼顶隔热层被踩坏了，房子又漏水，所以花五六万元重新做了隔热和防水，再植上草皮，之后我就把绿地锁了起来，目的是为了保护起来，怕把绿地弄坏了。

探讨

绿化屋顶该谁埋单

既然屋顶绿化是一件好事，那到底该由谁出钱来做绿化呢？记者发现，深圳市对此并没有明文规定。很多人寄希望于开发商，统一做成可供全体居民使用的空中绿地，设计风格统一、美观，又免去了业主们的产权、使用权之争。现在开发的一些新楼盘，的确也采取了这样的做法。但是，并非所有开发商都愿意这么做，而且还有很多以前开发的楼盘没有绿化，楼都卖完了，开发商更不可能杀个“回马枪”来花这笔钱。

由管理处统一做如何？正如翠景园管理处的负责人说：“不可能从管理费上来出这笔钱，要发动业主共同出钱来做，恐怕也比较难。”最想做屋顶绿化的，恐怕就是顶楼业主本人了，因为成本不大，但却可以拥有一座空中花园。

说法

变相圈地应该拆除

广东广合律师事务所律师彭志斌说，法律并没有赋予开发商送顶楼平台的权利，其对顶楼业主送平台的承诺，无论是口头的还是书面的，都是无效的约定。楼顶是属于业主们的共有面积，在不影响其他人通行、采光等相邻权的情况下，业主都有权使用。雷小姐要进行屋顶绿化，当然要考虑邻居们晒被子的实际需要，应该征得业主们的同意或者业主委员会的同意。

莲花街道综合执法队相关负责人接受记者采访时表示，深圳市目前对于屋顶绿化并没有细分的文件，雷小姐在征得邻居同意之后做绿化，不能改变规划，不能影响公共安全，而且不能上锁，不能演变为变相的圈地。如果雷小姐将绿地上锁，城管办接到其他业主投诉，将立即前往进行拆除。

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屋顶绿化有讲究

应请既懂房屋结构又懂绿化的专业人员施工

记者了解到，德国的屋顶绿化技术已经有４０多年的历史，而我国的技术与研究还只有１０来年的时间。深圳市住宅产业协会负责人邱学武介绍，据初步调查，全市可以进行绿化的屋顶面积达到三四千万平方米，而已经绿化的仅为１４０万平方米。

做了多年屋顶绿化研究的邱学武强调，屋顶绿化是有技术讲究的，不是随便铺土、种上点植物就行了。由于要留有通道，屋顶绿化率最好在６０％左右。目前，屋顶绿化可以分为重型绿化和轻型绿化两种，重型绿化每平方米荷载可达４００公斤，适应于新建、规则了绿化的楼盘，轻型绿化每平方米荷载１５０公斤以下，适应于原本没有规划绿化的楼盘，土层应控制在８至１０厘米的厚度。屋顶绿化最好请具备一定专业知识的施工队，既要懂房屋结构也要懂植物。施工时，不要破坏顶层原来的防水层，种植的植物根系不能太发达，否则也会破坏防水层。建设时须注意防水土流失，否则会堵塞下水管造成污水回流等。针对有些人采用放置花盆的做法，邱学武提出了担忧，如果花盆太重，局部压力太大，可能会对楼顶安全造成负面影响。