下半年房地产业面临调整 市场洗牌或对品牌开发商有利

图片来源：中国房信信息集团

　　下半年开发商将和时间赛跑

　　面对“严厉的楼市调控”，后市将何去何从？瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬表示，预计未来１－２个月，房价将维持高位拉锯，但由于供应上的增加，下半年房地产业会面临调整。

　　“这是房地产市场短期、周期性的变化。在某种程度上是２００８年房地产调整的一个继续，只是２００８年的调整由于金融海啸，政府政策１８０度转变了，调整周期嘎然而止，实际上是重新开始。”陶冬表示。

　　他认为天量流动性制造了股市和楼市的繁荣，他这样形容２００９年中国投放出去的９．６万亿信贷“如果我们把人民币一张一张拆开，连起来搭一个桥，从地球到太阳，总共可以绕９个来回。”谈及房价，陶冬认为，未来１－２个月，房价仍会高位拉锯，不至于出现非常大的下滑。理由在于，虽然过去３周全国楼市成交量急跌，但是目前新房可销售的房源有限。

　　“整个２００８年开发商没怎么建楼，先是宏观调控，接下来是金融海啸，谁还顾得上建房子？到了２００９年上半年，房地产热起来的时候，开发商拼命地套现。直到２００９年中的时候，可销售房源扔得差不多了，到今天我们估计可销售房源相当于一个半月的销售量；而在２００８年１０月份的时候，可销售房源还相当于２３个月的销售量。”他认为，去年以来，一手市场房屋库存的急减实际上拉动了去年第四季度和今年第一季度房价的急涨。由此，未来的楼市，实质上是政府政策的极力打压和一手楼盘供应量不足之间的博弈。

　　但是陶冬认为，到了下半年，相信会有更多的房源涌出来，房地产业会面临调整。“因为开发商们基本上都是去年６－９月份拿的地，而且，开发商们都十分清楚宏观调控已经展开，他们在和时间赛跑，需要尽快建楼、尽快卖出去，落袋为安”。

　　市场洗牌或对品牌开发商有利

　　世联地产首席技术官黎振伟表示：“这次的调整将大大有别于历次调控，过度的投机行为将受到重点的打击，对房地产政策将随着经济结构调整而变化，影响是很深远的，无论是开发商还是投资置业者都应以更务实长远的态度看待房地产。”

　　在陶冬看来，房地产市场的调整和政府在资金来源上的打压，会导致房地产市场的一轮重新洗牌，一些实力较弱弱的开发商会就此消失。现金流也许今年不会成为一个问题，明年会成为一些体制比较弱的开发商的致命弱点，现金流不足会导致一批房地产企业退出市场。

　　当地产行业又在步入一个充满不确定因素的时代的时候，“只有在退潮之后，才知道谁在裸泳”的名言再一次给市场验证谁对谁错的机会。陶冬认为，在这个时候，物业的质量、物业的品牌就成为今后房地产市场的发展走势以及物业本身潜在的增值能力的一个重要原因。另外，房地产市场的地段不同，可能会在房价上有一个比较大的差异性发展。

　　“这种差异化才是未来中国房地产走向成熟的分水岭，对于后市而言，对于一些在市区优质地段、优质资源等储备优势的品牌地产商在利用洗牌的机会迅速做大做强。”一位经济分析师告诉记者。

　　优质资产时代已经来临

　　针对市场分化所带来的投资困惑，世联地产首席技术官黎振伟建议，“投资者在关注政策与价格变化的同时，今后要更加关注投资物业的素质与价值。因为价值才是恒定物，而价格不断变化的。”他认为，中国房地产评估体系将迎来新的标准，这个时候如何鉴别优质资产与普通资产价值的区别十分重要，优质资产时代的到来，需要我们用更长远、更动态的眼光去寻找洞察物业价值。

　　而在近日由北京大学房地产研究中心发布的《中国高端物业气象报告》中，关于高端公寓类物业的分析引起市场关注。该报告列举了美国、香港等地高端物业的价格走势，其中美国纽约１９９６年第四季度至今曼哈顿豪宅公寓涨２３４％，其涨幅远远高于普通类物业，甚至高于黄金的涨幅。而在２０００年１月至２０１０年１月以来香港二手住宅指数月度均值变化的示例中，香港的经验表明，在全球流动性过剩以及我国流动性过剩的双重流动性过剩的背景下，豪宅价格涨幅明显高于普宅。

　　报告还以深圳市高端物业中２万元以上的高端公寓为例，指出近五年来，深圳２万元以上的高端公寓无论在成交面积、成交总额、成交均价上，都呈现出逐年稳步上升的趋势，预计未来受经济转暖的影响，高档公寓的成交均价仍会进一步攀升。

　　黎振伟还以深圳华侨城物业为例说明洞察优质资产的重要性。华侨城最大的特点，是在一个高密度城市发展的低密度复合型区域，同时它是多元的；观澜湖则利用高尔夫平台创造了一种高端生活方式，把简单的居住转变为服务，这是一种飞跃。如果仅仅是一个楼盘是不可能持续的，这与企业品牌实力与理念有关。“今天很多物业的价值已经远远超出了物业本身，一个好的开发商不光懂得建房子，更要懂得去创造优质生活，独特的生活方式。只有有生活的东西，有生命的东西，这个物业才是值钱的，才能够延续的。”黎振伟告诉记者。

　　华侨城地产相关负责人透露，华侨城地产一直致力于构建中国优质生活方式的引领品牌，受到业内高度认可，即将入市的侨城馨苑、波托菲诺·香山里就是践行华侨城生活方式的最新代表作。