乘势而上，深圳长租公寓成为资本市场关注的主要市场

　　2021年9月28日，深圳——中国长租公寓市场在过去几年间取得了长足发展。虽然经历了深度的行业洗牌和市场沉淀，但由于人口结构变化、购房门槛提升、政策的支持和资本助力四大驱动力正持续夯实并加速助推中国长租公寓行业的发展。仲量联行（纽交所股票代码：JLL）在其最新发布的《乘势而上，启航新征程》中国长租公寓市场白皮书中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%-5.5%。随着中国REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。

　　仲量联行此次发布的白皮书是自2018年发布《新机遇，新挑战》长租公寓市场白皮书之后，再次针对这一细分市场展开的深入研究，以期为市场各参与方提供更多维度的洞察。仲量联行中国区研究部负责人姚耀表示：“仲量联行在2018年的报告中描绘了中国长租公寓市场通向成熟的发展路径。我们欣喜地看到，市场在过去3年间已朝着这条路径向前迈进；而现在正是中国长租公寓行业迈向成熟的重要机遇期。”

　　房源数量三年翻番 需求来源日趋多元

　　中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业进入市场试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期。

　　一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。据仲量联行统计显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。

　　从需求端看，目前仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，但也有一些新型需求来源出现，如企业中层人员、陪读家庭、自由职业者及短期过渡型需求等，这也意味着作为新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。

　　未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。

　　京沪深最受投资者青睐 回报预期在4.5-5.5%

　　在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。为了更好地分析和预判国内长租公寓投资市场的投资逻辑与趋势，仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行了问卷调研。

　　调研结果显示，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。而在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。

　　大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。

　　深圳具有开放包容的社会环境，加之其拥有经济特区、自贸区、金融及科技中心等优势，在大湾区核心城市群中发挥极大的作用。深圳金融业、高新技术业、专业服务业等行业集中，加上宽松的落户政策，对海内外人才的吸引力巨大，促进了住房需求。租赁住房作为满足人才住房需求的主要载体之一，在深圳人口红利的催化下迎来了契机。尽管2020年年初疫情引起了短暂的租金回落及空置率的上扬，但利好租赁住房的基本面并未改变。

　　仲量联行深圳投资及资本市场业务负责人曾纪欣表示：“深圳常住非户籍人口比例达69.1%，名列全国主要城市首位，配合大湾区经济的高速发展，以及目前名列前茅的购房门槛，深圳长租公寓具有强大的市场潜力。随着深港的进一步融合及深圳经济质量的提升，企业精英白领市场的逐步扩大，深圳长租公寓有望成为资本市场关注的主要市场。”

　　挑战机遇并存，中国REITs带来新契机

　　“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。

　　要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。

　　此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。

　　对于深圳租赁住房市场来说，初始投入大、改造难度高以及产权可能不清晰是新建或改造租赁住房业务所面临的三大难题；但不可否认，需求旺盛、成本可控、租金稳定且可观、运营相对简单是深圳租赁住房市场的特色。

　　仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示：“随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，我们相信目前深圳市场上的各类‘城中村改造’、‘存量改造’、‘新建公共住房’等市场玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。”一方面，这可能促使开发运营商为寻求未来租赁性住房退出而加大产品品质、运营管理、合规性等把控；另一方面，对潜在用户来说有望拥有更多的选择空间、更舒适的居住环境和更专业的物业管理服务。

　　宋丽敏认为，“虽然目前政策暂时仅将保障性租赁住房纳入公募REITs的底层资产，但我们相信随着中国公募REITs逐步市场化，将促使所有类别的租赁住房成为公募REITs的潜在优质底层资产。”

　　注：此次白皮书研究的为集中式长租公寓且不包含传统服务式公寓，专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的维护，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。