3月30日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿），公开征求意见。
目的和宗旨：为落实《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，加快构建城市空间统筹利用新模式，推进存量低效用地盘活及国土空间提质增效，保障重大产业、城市基础设施和公共服务设施等项目实施，加大居住用地供应。
适用范围：本办法适用于以未完善征（转）地补偿手续用地、已征未完善出让手续用地、国有已出让用地等存量低效用地为主要实施对象的土地整备利益统筹（以下简称“利益统筹”）项目。
其中，国有已出让用地已出让年限原则上不得少于15年，位于市级以上重大项目范围内、市土地整备专项规划确定的产业空间整备区、综合功能整备区的除外。
利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划，相关项目应有计划、有步骤，分批、稳妥有序推进。
利益统筹项目补偿：包括资金和留用土地两部分。
利益统筹项目实施方案包括整备资金方案、权益容积方案、留用土地方案、项目实施方式等内容。
利益统筹项目在项目实施方案及土地整备单元规划审批通过后，可以由不动产权益人实施搬迁，也可以由区政府引入或经区政府确认的市场主体开展搬迁谈判、搬迁补偿协议签订等工作。
据悉，2018年深圳修订出台《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号，以下简称“6号文”）。
“6号文”获得了原农村集体经济组织继受单位的支持，在保障外环高速、南坪三期、地铁4、6、12、14、20号线等公共服务设施、城市基础设施用地，以及立讯精密、南京金龙汽车等重大产业项目实施的同时，也持续推进了国土空间提质增效。
虽然“6号文”实践取得了一定成效，但是新形势对创新土地整备利益统筹政策也提出了新要求。
本政策总体思路是建立以利益共享为原则、权益容积为基准，更加公平更可持续的土地整备利益统筹政策体系。
主要内容如下：
（一）政策适用范围
在“6号文”的基础上，本办法将政策对象扩大到各类产权的存量低效用地，包括原农村集体经济组织继受单位实际掌控的合法用地和未完善征（转）地补偿手续用地、已征未完善出让手续用地、国有已出让用地等。
此外，为加强政策衔接，本办法要求纳入土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）的国有已出让用地已出让年限原则上不少于15年，但位于市级以上重大项目范围内、市土地整备专项规划确定的产业空间整备区、综合功能整备区的不受出让年期限制。
（二）土地整备资金核算
本办法延续了“6号文”的政策思路，对于建（构）筑物按照重置价补偿，青苗和附着物等按照土地整备相关标准补偿。已征未完善出让手续用地、未完善征（转）地补偿手续用地中，不属于土地整备规划建设用地的按照土地整备相关标准核算。
项目涉及的技术支持费、不可预见费、业务费等，按照《关于进一步优化土地整备项目管理工作机制的若干措施》（深府办函〔2018〕281号）相关规定执行。
（三）留用土地规划容积
本办法改变了 “6号文”“先核算留用土地规模、再核定留用土地功能，最后计算留用土地开发强度”的方法，确立了“先核算留用土地规划容积，再确定留用土地容积率，最后计算留用土地规模”的规则，以促进不同土地整备项目之间的利益平衡，建立更公平的土地整备利益分配机制。留用土地规划容积由权益容积、配套容积和共享容积三部分构成。
1.权益容积
2019年4月，中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，提出要平等保护各类自然资源资产产权主体合法权益。存量用地是自然资源的重要组成部分，保护存量用地及地上的建构筑物权益既是落实国家治理新要求的重要举措，也是推动存量低效用地再开发的重要基础。
基于这一背景，本办法创新了权益容积的概念。权益容积是对项目范围内不动产权益的补偿，具体计算公式如下：
权益容积 =（土地权益修正系数+建筑权益修正系数）×土地面积×密度分区基准容积率×留用土地功能修正系数
因此各功能留用土地功能修正系数的取值比例需满足以下条件：
2.配套容积
配套容积为留用土地中依据法定规划、《深圳市城市规划标准与准则》及相关规划等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施的建筑面积。
3.共享容积
共享容积是指经规划研究，可在权益容积和配套容积的基础上增加的容积。共享容积不超过权益容积的20%，并优先安排居住用途。
为提高政策操作性，共享容积可选择按以下方式之一分配：一是共享容积中60%建成后无偿移交政府用于土地整备安置用房或公共租赁住房、保障性租赁住房等，其余40%归属于不动产权益人用于商品住房；二是共享容积全部用于共有产权住房，共有产权住房按照相关规定管理。
（四）留用土地面积
留用土地面积依据留用土地规划容积及规划容积率确定。
其中留用土地规划容积率结合《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及相关规划要求等研究确定，应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求。为引导留用土地节约集约利用，在符合规范要求的前提下，本办法要求留用土地规划容积率原则不低于《深圳市城市规划标准与准则》中相应功能的基准容积率。留用土地中规划住宅建筑面积还应符合《深圳市城市规划标准与准则》规定的居住容积率上限。
（五）留用土地落地
留用土地应优先在本项目范围内安排。留用土地无法在本项目范围内安排的，本办法提供了与本行政区范围内其他利益统筹项目、城市更新项目统筹处理或在国有储备土地上安排等多种方式。需在项目范围外安排的，按照价值相当的原则，权益容积指标需按两地地价的比值折算，且不得大于在原地核算的权益容积规模。
（六）利益统筹项目管理
本办法基本延续“6号文”关于土地整备项目实施方案、土地整备单元规划的管理要求，但在搬迁补偿协议签订、实施监管协议签订、留用土地出让等环节对“6号文”进行了优化。
1.搬迁谈判和搬迁补偿协议签订
本办法提出了实施搬迁补偿的三种方式：
一是不动产权益人自行搬迁，二是引入市场主体搬迁，三是由区政府组织搬迁。
相比“6号文”，本办法允许在项目实施方案及土地整备单元规划审批通过后，由不动产权益人或区政府引入市场主体开展搬迁谈判、搬迁补偿协议签订等工作，其中由不动产权益人引入市场主体的应经区政府确认。
利益统筹项目涉及原农村集体经济组织继受单位实际掌控用地的，引入的市场主体还应当符合集体资产处置相关规定。此外，为了确保项目顺利实施，本办法对市场主体的资格条件也提出了要求。
2.项目实施监管协议签订
不动产权益人自行完成搬迁的，或者通过相关方式引入的市场主体完成搬迁补偿协议签订的，区政府应当与不动产权益人或市场主体签订项目实施监管协议。对于利益统筹项目引入市场主体的，市场主体必须完成全部搬迁补偿协议签订，实现项目范围内的所有权益转移归一后，方能签订项目实施监管协议并受让留用土地。
此外，除提前移交政府的用地外，市场主体或自行搬迁的不动产权益人应当与区政府签订项目实施监管协议后方可按规定拆除利益统筹项目范围内建筑物。
3.留用土地出让
土地整备利益统筹属于存量低效用地再开发的一种方式，在土地管理方面与新增土地有所不同。
为落实《综合改革试点》关于创新土地供应方式的要求，充分保障不动产权益人财产权利和合法权益，本办法提出留用土地可以通过协议方式出让给不动产权益人或符合条件的市场主体。
（七）关于过渡期政策衔接的说明
由于在利益规则上与“6号文”有一些区别，为保证项目实施平稳过渡，本办法对过渡期政策衔接做如下安排：
本办法施行之日前纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目，已经完成项目实施方案审批的按照已审批通过的方案执行，未完成项目实施方案审批的可按照“6号文”或者本办法执行；
本办法施行之日起六个月内新纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目，可按照“6号文”或者本办法执行；本办法施行之日起六个月后新纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目，按本办法执行。
一、 政策评估
（一）有利于推进连片成片整备
本办法拓展了土地整备利益统筹实施对象，将原农村集体经济组织继受单位实际掌控用地、国有已出让用地、已征转未完善出让手续用地等各类存量低效用地纳入政策范畴，实现政策对象全覆盖，有利于推进各类存量低效用地的开发。
目前我市正在开展较大面积产业空间整备、综合功能区土地整备等连片成片整备工作，将各类存量低效用地纳入政策适用范围能够避免因政策不覆盖而带来的实施范围开天窗问题，有助于形成集中连片优质国土空间，保障更多重大民生设施、重大产业项目落地实施。
（二）有利于国土空间规划建筑功能结构的优化调整
本办法落实我市国土空间总体规划“保民生、提居住、优工业、控商办”的城市发展策略，通过土地整备利益统筹储备集中连片用地用于重大民生、重大产业等项目，通过留用土地优先安排居住加大住宅的市场供给，且通过修正系数设计适度控制商业服务业用地。同时，本办法明确了公共住房的下限比例，并给予政策系数奖励，进一步优化住宅供应结构，增加公共住房供给。
（三）有利于土地整备的高质量可持续发展
土地整备是我市盘活存量低效用地、实现国土空间提质增效的重要手段。本办法建立了以权益容积为核心的利益规则，综合考虑整备项目的土地产权结构、现状建筑权益、留用土地功能等因素确定项目的权益容积规模，减少因规划条件差别带来的项目补偿差异，促进不同土地整备项目之间的利益平衡，契合了十九大关于更公平、更可持续的发展要求，为土地整备的高质量可持续发展提供政策支撑和制度保障。
（四）有利于形成可复制、可推广的存量低效用地再开发经验
本办法落实了《综合改革试点》中关于盘活存量低效工业用地的改革要求，在土地供应、收益分配、规划调整、历史遗留用地问题处理和机制建构等方面进行了有益探索，为其他城市提供可复制、可推广的存量低效用地再开发“深圳经验”。
来源：咚咚地产
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