2022年上半年东莞楼市：成交量腰斩，房价跌回3年前

　　供应销售

　　1、2019-2022年上半年东莞一手住宅供销及去化情况

　　在过去的3年半里，东莞新房住宅供应呈现下滑状态，2020年上半年以前的销售面积远远超过供应面积，但此后便步入反方向，供大于求成为主旋律，2022年上半年供销持续萎缩。

　　乐有家研究中心数据显示，2022年上半年东莞新增一手住宅预售150万㎡，同比大跌43%;一手住宅销售面积达到126万㎡，同比下跌53%，供销均处于历史低位，但供求比均衡，市场运行总体较为稳健。

　　在如此低迷的供需环境下，新房住宅库存和去化周期也创下新高，2022年上半年一手住宅库存面积为425万㎡，去化周期为14.7个月，同比增长了8个多月，去化有一定的压力。

　　2、2022年上半年东莞一手住宅月度供销及去化情况

　　但从上半年楼市的具体表现来看，2月份受春节假期影响，市场依然较冷，但从3月起筑底回升，供销双升。尤其在430和514调控政策松绑的刺激下，6月市场供应大幅上涨，销售量也随之水涨船高，创上半年新高。随着供应量的增加，库存开始增加，去化周期上涨至14.7个月。

　　一手住宅

　　1、2019-2022年上半年东莞一手住宅成交量价

　　乐有家研究中心监测数据显示，过去的一年半，东莞一手住宅网签量保持低位运行。2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套，同比下跌55%，可见自2020年725严格的调控政策出台以来，对市场成交的影响是深度及持久的。而相对于成交量的明显下滑，价格方面却表现相对平稳，2022年上半年一手住宅网签均价回调2.65万元/㎡，同比微跌2%。

　　2、2019-2022年上半年东莞一手住宅套均总价变化

　　随着房价的回调，2022年上半年东莞一手住宅套均总价大概为310万元，与去年同期相比相差不大，但比去年下半年回调较多，意味着今年上半年买房首付可少付3-4万元。

　　3、2022年上半年东莞一手住宅月度成交量价

　　2022年上半年东莞一手住宅月度网签量波动较大，1-2月成交低迷，3月出现小阳春，也是上半年成交最高峰，4-5月连续下滑，在“430”和”514”松绑政策叠加影响下，6月出现“翘尾”迹象，网签量突破2000套。上半年网签均价也出现了较为明显的回落，6月成交均价为2.5万元/㎡，与最高水平时的2.9万元/㎡有着较大距离。

　　4、2022年上半年东莞六大片区一手住宅成交量价地图

　　上半年东莞一手住宅市整体表现低迷，但各区域分化明显。其中松山湖片区成为最大赢家，上半年累计网签2990套，同比上涨21%，接近全市网签量的三分之一，其次滨海和水乡新城片区成交也略有上涨，是上半年比较热门的区域。

　　成交相对惨淡的片区，有城区片区、东部产业园片区及东南临深片区，成交量同比均下跌。而片区网签均价方面，东部产业园片区、松山湖片区和滨海片区并驾齐驱，同在3万元/㎡区间，且同比涨幅均超过10%。

　　5、2022年上半年东莞各镇区一手住宅成交量排行榜

　　具体到东莞各镇区，一手住宅网签量前三的分别为滨海片区的厚街镇、东部产业园片区的横沥镇以及松山湖片区的茶山镇，紧随其后的依然是松山湖片区的松山湖和寮步镇。成交最惨淡的是来自城区片区的莞城街道，成交只有个位数。

　　二手住宅

　　1、2019-2022年上半年东莞二手住宅成交量价

　　乐有家研究中心监测数据显示，受疫情影响，二手住宅成交从2020年上半年开始萎缩，下半年随着疫情得到控制成交有所恢复，成交量上涨至1.6万套，但在”725”政策高压加码下，二手住宅成交跌幅持续拉升，2021年下半年成交量已跌破万套，2022年上半年仅成交5791套，已然降至冰点，同比大跌58%。同样价格方面也跌破了2万元/㎡，房价回到了2020年上半年即三年前的水平，但比成交量抗跌性更强。

　　2、2022年上半年东莞二手住宅月度成交量价

　　经历4月和5月购房资格放宽、增值税5改2等政策利好叠加，让东莞二手住宅市场久旱遇甘霖，成交筑底回升，成交量连续4个月低位回升，楼市转向缓慢复苏。市场遇冷的信号同样在价格方面得以体现，据乐有家研究中心监测数据显示，2022年上半年以低于2万元/㎡的均价收尾。

　　3、2022年上半年东莞六大片区二手住宅成交量地图

　　2022年上半年各区域二手住宅成交全线“躺平”，同比下跌均超50%，其中滨海片区成交761套同比下跌64.3%，全市跌幅最大。全市成交最为活跃的依然为城区片区，成交1753套，同比下跌54.8%。

　　4、2022年上半年东莞各镇区二手住宅成交量排行榜

　　从各镇区情况来看，东莞二手住宅成交全线飘绿。网签量排名前三的镇区分别为南城区、石排镇和樟木头，但网签量均不足千套，且全市中有超过90%的镇区网签量不足百套。

　　租赁市场

　　1、2019-2022年上半年东莞租赁市场成交量价走势

　　成交量方面，2022年上半年东莞住房租赁成交同比2022年上半年下跌4%，并比去年下半年下滑21%，比疫情爆发的2020年上半年略好。租金方面，2022年上半年东莞平均租金为24.32元/㎡·月，同比微跌5%。可见，经济下行的大环境下，租房市场也表现疲软，不少房源降价出租以减少空置率。

数据来源：东莞住建局、乐有家研究中心

　　2、2022年上半年东莞租赁市场月度成交量价走势

　　从月度租赁成交量情况来看，由于春节假日比较靠前，故租房高峰期也前置到2月出现，随后的3-4月份成交平稳，5-6月量价齐跌。而在租金方面，上半年除了高峰期2月租金稍微高外，其他月份均有回落。

　　3、2022年上东莞租赁成交热门楼盘榜

　　从2022年上半年东莞热门的租赁楼盘可以看出，1-3房比较受欢迎，而租金本上均比全市平均租金要低，2-3房总体比单房还会便宜些。