优质写字楼租赁市场情绪积极 优质零售物业市场租金止跌回稳

　　2023年4月10日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　作为重启开放后的首季，2023年第一季度深圳商业物业市场已经初现复苏迹象。优质写字楼市场租赁需求稳定，吸纳量近10万平方米，空置率持续改善，金融和科技继续蝉联需求前两位，市场租赁情绪表现积极，租赁问询量和带看量明显增多。优质零售物业市场方面，实体商业消费动能回归带动存量物业积极进行餐饮业态的调改，优质零售与首入品牌入市令市场品牌档次与吸引力更上层楼，租金实现了止跌回稳。高标仓市场疫情期间积压的物流需求在国门重启开放后得以释放，市场空置率进一步降低，租金稳定上涨。优质产业园市场持续去化，零售贸易与科技板块需求表现积极。大宗交易市场保持活力，成交额虽环比下降但仍显充沛，成交物业更为多样化，商业反超写字楼成为成交主力。

　　优质写字楼市场：金融需求位居首位，市场带看量与问询量显著增多

　　2023年首季并未录得新增供应入市，年内新项目主要集中在二季度。整体市场租赁需求稳定，空置率持续改善，租赁市场情绪积极。单季新增吸纳量9.7万平方米，环比基本持平，但较历史同期有较为明显的差距，市场仍处于缓慢恢复中。在无新增供应交付的情况下，市场的持续去化令空置率继续改善，环比下降0.6个百分点至18.2%。金融与科技板块需求对调后，以37.4%的需求占比重新回至榜首，主要贡献自某大型证券企业的搬迁需求，并带动证券类新租需求占全市比例高达12%。此外，来自金融行业中的保险、金融科技以及其他金融服务中的财富管理需求表现也较为活跃。而科技板块以16.7%的需求占比位列第二位，软件系统开发和平台互联网板块需求占比各半，共同支撑科技办公需求增长。值得一提的是，某外资科技巨头企业本季在深业上城T1租赁了6,000平方米用来开展其研发业务。以法律和供应链管理为主的专业服务以12.5%的需求占比成为市场的第三大需求驱动。

　　搬迁需求依然主导市场，占比为67%，其中约4成来自升级搬迁。新设立需求在本季录得明显上升，占比为22%，主要来自外地来深的律所、疫情后回归的留学教育类以及外地来深发展的金融企业的扩张。本地企业依然是需求主力，占比超6成，在国内企业在深扩张步伐加快的情况下，国内企业需求占比环比提升7个百分点至29.9%。

图一： 2023年第一季度深圳优质写字楼市场租赁需求强度分析

　　本季华强北和后海片区为全市贡献了主要的吸纳量，主要来自科技及电子企业的新租和扩租推动。

图二：2023年第一季度深圳优质写字楼市场租赁成交热点区域

　　租金方面，在租赁需求回暖实地落地前，业主依然延续2022年的租赁优惠策略，令全市平均租金环比小幅下跌0.2%至每月每平方米184.4元。但与此同时，市场有监测到少量租金增长的项目案例，释放了市场复苏的积极信号。

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部 | 办公楼负责人吴洋表示：“未来六个月，供应端来看，将有近百万平方米的新增供应入市，过半集中在二季度，集中分布在前海和深湾超总两大片区。着眼需求端，疫情政策优化后企业扩张计划重启将陆续释放租赁需求落地，令市场需求步入上升通道。其中，不动产私募基金企业类的新设需求预计会随着试点的启动而增长，外资企业在深圳的扩张行为也将随着国门重启、经济向好而不断增加。综合供需两端，密集交付的新增供应将导致全市和前海的空置率小幅升高，但市场吸纳量环比将有较为明显的增长，市场平均租金预计将在稳定或小幅下降两者之间徘徊。”

　　优质零售物业市场：存量物业餐饮调改积极，汽车扩张热度有所降低

　　一季度录得一个新项目入市，为位于罗湖4.3万平方米的万象城三期，该项目由底商改造而成，高零售占比且定位小众潮流，为市场引入了众多的优质及首入品牌，入驻率表现良好。

　　需求方面，单季共录得1.6万平方米的新增吸纳，受个别项目影响整体市场空置率环比虽有微升，但依然在4.7%的低位运行。

　　受新项目带动，单季零售业态占比同比及环比分别上升了20和10个百分点，依然延续了一直以来以服饰和珠宝配件为前两大需求的态势。其中服饰类新租赁需求占比为19.1%，品牌不但涵盖国内连锁女装、潮牌，而且还有来自于美国、法国和日本的国际品牌。珠宝配件品牌为全市贡献了11.0%的需求，除热度继续的传统珠宝品牌周大福、谢瑞麟和老凤祥外，美国钻石品牌Tiffany&Co.也在深圳开出了第二家店。此外，同样受新项目的带动，运动品牌在本季表现不俗，共录得22个品牌入市，全市需求占比为8.9%，其中New  Balance和安踏均开出3家，Descente开出2家。

　　餐饮业态需求季内表现稳定，存量项目积极引入餐饮品牌进行租户调改。随着全面放开后人们实体消费的回归，餐饮扩张表现积极且更为多元，中餐、简餐、特色餐饮、甜品及茶饮店的扩张力度相当。中餐方面，李师傅脆肚开出两家，而海门鱼仔和南乡也开出了在深圳的第二家门店。简餐方面，最为活跃的是老碗会面馆，季内开出三家门店。特色餐饮方面，湘辣辣现炒黄牛肉、海南鸡饭和大渔铁板烧均有开出。茶饮方面，依然来自传统茶饮品牌的扩张，霸王茶姬和奈雪的茶分别开出两家。

　　汽车品牌的扩张力度有所减缓，季内仅录得10家店铺新开，同比和环比下降较为明显，主要原因在于新能源汽车品牌的竞争导致的优胜劣汰以及新能源车企对于收益的更高追求。本季依然在购物中心扩张的汽车品牌有沃尔沃、蔚来、大众、LOTUS、阿维塔和理想。

图三：2023年第一季度深圳优质零售市场租赁需求强度分析

　　随着全面重启后线下消费的逐步回归，业主市场信心不断增强，市场平均租金在本季实现了止跌回稳，平均租金保持在每天每平方米19.8元。

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部|商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，新增供应依然较为密集，预计将有超70万平方米的新增供应入市。数年以来的充沛供应令新入市项目塑造了独特的竞争优势，一方面不断为市场注入新的品牌元素，另一方面也带动了深圳商圈的提质升级及多点兴旺。超深活中心的入市将引入众多米其林餐厅品牌，在推升深圳餐饮业态层级的同时，也实现了深超总片区的商业从无到有的突破。而万丰海岸城和百佳华·佳漾汇的新加入也将令沙井商圈规模更上一个台阶。与此同时，竞争之下，存量项目的调改也更为积极，预计未来将看到更多的轻奢、潮流和高化品牌入市，作为提升购物中心竞争差异化的利器。随着新项目、新元素的引入以及存量物业在全面重启后人们实体消费回归情况下的租户升级，使餐饮品牌将更趋高端和多元化，也将成为购物中心调改最积极的业态选择。整体市场来看，受密集交付的新增供应影响，市场的空置率将有小幅上升，但预计依然处于低位;在消费逐步复苏的带动下，平均租金将稳中有升。”

　　深莞惠优质仓储物流市场：新晋项目迅速去化，空置率继续处于低位

　　深圳

　　国门开放后物流渠道的畅通令保税仓的出货频率增加，原本在疫情期间囤积的货物得以离岸，带动第三方物流成为本季的主要需求来源。此外，以生物医药和电子产品为主的制造业也为整体市场贡献了不俗的需求。旺盛市场需求带动于上个季度新交付的项目在本季实现了入驻率的大幅提升，并由此带动整体市场空置率环比下降1.1个百分点至0.7%的极低水平，整体市场依然呈现极度的供不应求。租金方面，极度供不应求推动市场平均租金保持稳定增长，环比增长0.6%至每月每平方米48.9元。

图四：深圳优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　东莞

　　东莞高标仓市场在一季度录得了一个新项目交付使用，为位于东莞西的20万平方米的普洛斯新沙物流园，新项目去化良好。与此同时，存量项目也录得了不俗的去化，带动整体市场空置率明显改善，环比下降6.9个百分点至2.5%的市场低位。着眼需求，季节主要需求来自第三方物流和制造业，季内录得日本某知名第三方物流公司在新入市项目中租赁了近4万平方米的优质仓储空间用于辐射深圳和东莞麻涌。整体市场平均租金在稳定需求的带动下环比增长1.0%至每月每平方米48.3元。

图五：东莞优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　惠州

　　惠州第一季度没有录得新增供应入市，整体市场需求变化不大，整体空置率环比持平，保持在7.0%。季内少量的新租赁需求主要来自第三方物流。在整体市场空置率相对较低的情况下，市场平均租金环比继续增长0.8%至每月每平方米36.9元。

图六：惠州优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部|产业地产负责人陈剑锋表示：“未来六个月，供不应求依然将持续。需求方面，随着国门重启，疫情期间积攒的货物出口需求将进一步释放。制造业企业进出口合同的稳定推进以及疫情期间国外人群跨境购物习惯的养成，将推动第三方物流、制造业和跨境电商需求持续增长。而人口在疫情政策优化后的不断回流也将使得电商零售需求的水涨船高。整体市场将依然呈现极度的供不应求态势，空置率极低、租金稳定上涨将成为市场运行的常态。此外，随着深圳城市更新的推进以及业主出于更高投资回报的考量，部分项目或会进行功能转换，从而使得市场有效供应进一步压缩，加剧市场的供不应求。在此情况下，会出现部分高标仓的租户需求转向非高标仓、甚至周边城市以服务深圳的配送体系，需求外溢至东莞和惠州的现象依将延续。东莞方面，未来六个月，预计将有一个位于东莞东的33万平方米的高标仓入市，新项目入市首季预计将推升市场空置率短暂升高。与此同时预计来自电商、第三方物流和制造业的需求的稳定增长将带动东莞平均租金的持续增长。而惠州高标仓市场在未来六个月将迎来供应小高峰，预计将有63万平方米的新增供应入市，主要分布在惠城和博罗两大片区。受新增供应影响，市场空置率预计将被推升。”

　　优质产业园区市场：空置率环比改善，研发园区为市场需求主要贡献者

　　深圳优质产业园市场单季共录得1.6万平方米的净吸纳量，同比及环比均有所减少。因无新增供应入市，在需求带动下，整体市场空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。

　　需求主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，主要来自零售贸易、科技及专业服务，需求占比分别为41.9%、11.7%和5.9%。其中零售贸易需求以电子产品贸易企业为主，而科技细分需求聚焦于软件与信息服务板块，专业服务则以企业管理类的咨询公司租赁居多。与此同时，工业写字楼也录得了少量去化，以科技和专业服务业需求为主，其中科技板块以36.4%的占比位居首位，软件开发及律所类企业扩张活跃。而厂房子市场的需求则主要源自电子产品和充电桩制造企业的扩张。

图七：产业园区子市场平均租金与空置率表现

　　市场平均租金环比持平，停留在每月每平方米98.2元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区得益于长租约效应，租金环比上涨0.6%至每月每平方米49.2元。研发办公园区租金季内保持稳定。而工业写字楼市场因业主继续延用2022年租金优惠政策，平均租金环比下调0.1%至每月每平方米149.1元。

　　世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬表示：“未来六个月，预计将有近30万平方米的新增供应交付，主要来自研发办公和工业写字楼两大子市场。其中研发办公的新增供应聚集在龙岗的大运片区，而工业写字楼的新项目则主要来自梅林。受新增供应影响，市场空置率将有所上升。需求方面，预计来自贸易、科技和医药和生命科学板块的需求将保持稳定上涨。此外，随着深圳市公布的《关于进一步支持中小微企业纾困及高质量发展的若干措施》中对于中小微企业的税收优惠、降费降缴、降低融贷成本等一系列扶持措施的发布，叠加工业上楼政策的推进，预计研发办公和厂房类物业的租赁需求将得到进一步提升，平均租金也因此实现稳中有升。”

　　大宗交易市场：成交物业更趋多元化，写字楼成交依然占据一定比重

　　深圳大宗交易市场在一季度依然保持了一定的活跃度，共录得10宗交易，交易总额共计人民币13.8亿元，成交物业类型多样化，涵盖工业、写字楼和商业。虽然成交宗数较多，但成交总额环比及同比下降较为明显，整体市场情绪仍在逐步修复中。

　　不同于以往季度的是，商业为本季的成交主力，交易额占比为44.1%，共录得六宗交易，均位于佳兆业城市广场，交易总额共计人民币6.1亿元。写字楼成交位列第二，共录得3宗成交总额为人民币4.6亿元，交易额占比为42.3%，主要来自新建或在建的散售型项目的购买，购买目的均为自用。此外还录得了一宗位于宝安区的工业厂房的交易。从成交方式来看，本季的所有成交均以资产交易的方式达成。

　　市场参与主体方面，季内的卖家以大型的开发商为主，包括华润、华侨城和佳兆业，主要通过出售存量和增量物业来实现资金回笼。而从买方来看，企业买家依然是主力军，写字楼的自用买家主要来自于本地与外地的科技公司。

图八：深圳大宗交易历史交易额

　　世邦魏理仕深圳投资及资本市场部|董事周丹婷表示：“未来六个月，工业和物流类新经济资产，凭借长线稳定的租金增长将依然是投资者在深圳投资最为热衷的物业类型。此外，虽然对于房地产一系列利好政策的发布令部分开发商的资金状况得到了好转，但有部分开发商依然面临资金压力，有资产出售的意愿，同时写字楼和购物中心多年来的密集供应也增加了这两类资产出售的数量。而随着REITs扩募开启，购物中心和百货商场作为消费基础设施纳入REITs将令此类物业的大宗交易意愿日渐增多。另一方面，深圳依托良好的城市发展前景和链接海内外的优势发展平台也将不断吸引自用型买家，甚至机构投资者，也将带动写字楼类物业大宗交易的持续活跃。”