东莞“零首付”有多嚣张？已有房企被约谈

　　3月14日，东莞市房地产中介协会发布了一则相关提示，提到禁止房地产中介机构及从业人员以任何方式参与、协助“零首付”“低首付”的房源宣传和销售代理行为，如有发现，将对涉事机构和从业人员列入行业黑名单，并将结果上报行业主管部门。

　　该则提示的背后，是近期东莞越来越多在售楼盘推出“零首付”“低首付”等违法违规手段诱导购房者购房的现状，于部分中介从业人员朋友圈中，类似宣传大张旗鼓，覆盖多盘。

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　　“明目张胆”碰红线？

　　“对接下来的市场预期不明朗，趁着传统‘小阳春’能走量还是会尽可能抢跑走量”早于开年初，不少房企便对下一步的动作做出了大体计划，并落实在了随后实际动作上。

　　年后，从主城豪宅盘的也纷纷开始放低身段启动分销，到更多项目的继续“挥刀自砍”，降价、“零首付”“低首付”等营销力度加码，于中介朋友圈一片火红的“让利海报”中，暂不论成交热度，这场事关营销的盛宴已然给东莞市场带来了另一种“火热”。

　　不过正如东莞市房地产中介协会在最新发布的提示中，明确提到的“零首付”是违反国家相关金融信贷政策的行为。一般而言，开发商即便有相关动作，也不会太过明目张胆，主要借由中介角度输出，但就目前的东莞新房市场，受行情持续疲弱影响，相关行为可谓愈演愈烈。

　　有房企营销人员也曾直白表示，因市场下行严重，政府本身也压力大，类似行为的管控相对宽松。如前段时间本号报道的建发入莞首作建发缦云的低首付操作，项目方相关人士的表述也不免经历了从开始的“我们没有发，都是中介在推”，到随后的“大家其实都在这样操作”转变。

　　在中房君以购房者身份同步咨询的多个在售项目来看，当提到首付款暂时只能拿出一部分时，大部分包括未有相关大肆宣传的项目均给出了可以操作的回复。

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　　银行收紧、官方出手

　　购房者面临多风险

　　就目前中房君了解到的多盘违规“低首付”操作，一般有两种形式，一类是购房者先交一部分首付或不出首付即“零首付”，由开发商先行垫资，双方约定好还款时间，短则几个月，长可至数年，且几乎都为免息。

　　如近期已被东莞市住建局约谈的东莞本土开发商珑远集团，其旗下两盘推出的“零首期买房”操作，便是由开发商先行进行垫资，购房者在约定的延期时间到后再交本金。

　　以项目一套建筑面积约97平方米，总价200万元左右三房为例，即按正常最低两成首付计算，开发商先行垫资40万元，等一年或两年后，购房者再将40万元还给开发商即可。

　　不过据珑远万江项目工作人员给到的信息，该活动也并非所有购房者都有资格参与，具体需要衡量客户资质和银行流水，同时根据客户不同情况，可以做到不同的首付标准。

　　值得一提的是，这个过程中，房企一般会接入第三方金融公司做垫资方，个别业务板块全面的企业更是会引入自有金融工具。

　　如近年来在“低首付”“折扣促销”方面动作频频的某头部央企，其过去开发项目在提供首付条件便利的同时，便不乏会同步推出集团旗下的另一个以“地产+金融”为特色的互联网金融平台。尽管在该企业的公开报道中，公司提供的产品都模糊指代消费贷，但依托地产板块的销售业绩，实际不少均流向房地产领域，为购房者提供财务杠杆。

　　此类“低首付”“零首付”行为，对于购房者而言，本质上也仅是暂缓现阶段资金压力，享受了一笔短期免息借贷拖长付款时间，但背后的风险却难以预料。

　　包括后续还贷压力超出自身偿还能力，陷入首付款不能如期支付困境；又或被银行拒贷找开发商退房面临退房难风险等。

曾有买家收到的拒贷短信 图源：南方都市报

　　事实上，据业内人士以及银行工作人员的反馈，因银行坏账增多，现多家银行也已在加大对包括低首付在内的审核力度，以防范风险蔓延。

　　这也是官方对此一直态度明确的原因。

　　另外，相较于后期更重的资金压力，市场上还有另一种“零首付”，似乎更显开发商“诚意”，或可直接称为“送首付”。

　　即主要为购房者自行先交齐首付款，按正常购房流程进行，等银行放贷后，项目方再将当初约定好的首付以打款、礼包等形式返回给购房者，真正做到“零首付”购房。

　　据早前一位实操过的购房者透露，具体为先按照房源原价与开发商签订购房合同，并进行贷款，后续开发商方面再通过第三方金融公司将原价与成交价之间的价差，也就是所谓送的首付款打至购房者个人账户上。此外，也有包装成佣金形式进行返还。

　　对比之下，此类“低首付”噱头更倾向于另一种形式的折扣促销，不过对于购房者而言，虽可以享受更直观的价格让利，但面对脱离政策规范的操作，以及涉嫌骗贷，后续如出现兑现问题，是否又能保证自身权益。

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　　不止首付做文章

　　“价格大跳水”频繁上演

　　针对当下东莞楼市困境话题，“购房者预期不足”是多房企人士普遍提到的点，加上东莞本身最低首付即2成，虽“低首付”项目不断蔓延，但实际能带来的进场刺激效果仍有限。

　　聚焦各项目动态，为打开开年局面，更直观的降价仍是去化意愿强烈项目的主流操作，“价格跳水”频繁上演。

　　如主城某盘从上一栋“5字头”的备案均价，直接砍到如今最新一栋的3.7万元/平方米备案均价，且项目还在释放“2字头”起销售单价；又如临深某盘，从早前还需另收精装费用使得实际单价冲破“4字头”，到如今毛坯1.9万元/平方米起价格；不仅如此，考虑到xx元/平方米起的或是单套低楼层房源价格噱头，部分盘更是推出同一价格任选策略，为去化尽显诚意。

　　当然，也有盘选择观望。如某央企旗下项目在经过去年的一轮明显降价后，据悉目前已是封盘状态，等待行情起步。

　　值得一提的是，面对项目们的使出浑身解数，从房企反馈来看，楼市人气渐有回升。

来源：中国房地产报大湾区