百强房企5月销售环比微增，头部国央企出现大幅降价

　　01合约销售百强房企5月业绩环比增长3.4%

　　核心观点：

　　1、2024年1-5月，中国房地产市场继续保持低位运行。5月，TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。

　　2、2024年5月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低46.5%至22.5亿元。

　　3、从企业表现来看，2024年5月单月和累计业绩同比降低的房企仍占到绝大多数，但有逾半数百强房企实现单月业绩环比增长。1-5月，百强房企累计操盘金额超百亿的仅有26家，而2023年和2022年同期均有55家。即便是全口径销售金额，过百亿的房企也仅有32家。

　　02企业拿地

　　投资额降至近一年次低

　　投资愈发谨慎、聚焦

　　核心观点：

　　1、5月典型房企拿地未能延续回暖之势，投资额降至近一年次低。在销售疲软、核心城市供地节奏放缓、减少供地之下，5月典型房企拿地节奏大幅放缓。CRIC重点监测30家房企投资金额143亿元，环比下降68%，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月（春节月），为近一年次低；拿地面积为111万平方米，同环比分别下降82%和49%。具体来看，前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等本月均无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。因鲜有核心城市优质地块出让，5月典型房企拿地楼板价环比降36%至12852元/平方米。

　　2、房企投资愈发收紧和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，拿地房企主要集中销售30强的央国企。其次，1-5月拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%。去年同期有11家企业拿地金额超过百亿，2024年前五月仅有7家。此外，从拿地金额榜首投资额来看，2023年1-5月为500亿，而2024年同期仅239亿元，差距颇大。最后，部分央企今年整体投资也出现放缓。华润、招商等前五月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。

　　3、“销售-投资”传导仍需时间，短期投资意愿难有提升。近期从中央到地方刺激政策密集的出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

　　尤其是未来地方主管部门更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企的选择收窄而竞争加码。

　　预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。

　　03企业融资

　　单月规模创2024年以来新高

　　万科获得大量银行贷款

　　核心观点：

　　1、融资总量：2024年5月65家典型房企的融资总量为509.7亿元，环比增加82%，同比增加48.1%，主要是因为本月万科公开获得了大量银行贷款，总量达到了392.2亿元。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元，同比减少33.2%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资495.4亿元，环比增加79.1%，同比增加75.4%；仍然没有企业进行境外融资；资产证券化融资为14.3亿元，环比增加308.6%，同比减少70.1%。

　　2、融资成本：2024年1-5月65家典型房企新增债券类融资成本3.15%，较2023年全年下降0.45个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.13%，较2023年全年降低0.35个百分点。单月来看，5月房企融资成本为3.25%，环比提高了0.19pct，同比降低0.09ct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是保利发展等优质房企，因此境内融资成本3.25%，仍然保持在较低的水平。

　　3、企业表现：本月融资总量最大的企业是万科，企业在本月共获得了392.2亿元的银行贷款，此外还发行了14.3亿元的CMBS。从企业梯队来看，2024年1-5月TOP10房企的平均融资额为39.66亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队的房企融资规模同比增加了0.78%，是唯一一个出现增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.81%，较2023年全年融资成本降低了0.21pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.73pct；TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降1.19pct，降幅最大。

　　04营销策略持续“以价换量”，头部国央企亦出现大幅降价

　　核心观点：

　　1、本月房企营销持续发力，活动主题多围绕、“五一”、“520”、“现房”等关键词，促销方式仍保持上月调性，特价房、折扣等“以价换量”的方式为最主要的营销手段。根据CRIC调研情况看，TOP10房企中9家房企推出区域/集团营销活动，根据不完全统计月内保利发展、招商蛇口区域营销活动超10次，中海地产举办的“海湃生活节”先后在华中、广佛、北京、南京、南昌等多区域推出营销活动，此外，位列TOP20房企的越秀地产的北方区域举办总经理签售活动，中国金茂在华中、华南、苏皖等多区域围绕“五一”营销。

　　2、从折扣力度上看，本月不仅持销、加推项目价格进一步下探，甚至新盘也选择低价入市拉升去化水平。根据CRIC监测情况来看，本月“降价走量”已成普遍现象，保利发展、中海地产等头部国央企项目也出现了大幅度的降价，如保利成都天府和颂价格较一季度下调20%、中海昆明寰宇天下价格环比继续下降11%，有项目新批次还以“精装改毛坯”的方式降低门槛价格下调近10%，北京一项目三期“特价房”较前期网签价格下降15%。除此之外，本月还监测到新项目低价入市，如位于厦门岛外第一梯队并附带学区优势的海沧中心TOD璞盛以低于周边均价近1万元的价格首开，项目去化率为76%。

　　3、从房企营销方式来看，本月房企营销手段呈现以下四个特点：第一，特价房规模显著放量，本月保利河北、保利江西各推出特价房源500套，保利甘肃推出111套特价房源，特价房规模放量明显；第二，现房营销持续发力，万科无锡推出“安心好房节”、中海汕头推出“现房安家钜惠88折”的优惠活动，万科武汉“春锋车位节”、中海重庆“商铺69折”、华润杭州“车位嗨购节”等营销活动加速非住产品的去化；第三，除直播外，房企还推出“试住”活动引流，本月保利冀北、万科苏州、招商深圳等区域均推出直播活动，招商长春还举办了“主播集结号”等活动为项目造势，广州中诚璟珑湾还为诚意客户提供“居住一晚”的购前体验。第四，房企积极响应“以旧换新”活动，万科广州、招商郑州、越秀成都、华发苏南均推出“换新”营销。

　　4、“以价换量”加速去化，房企围绕“以旧换新”积极营销。短期来看，房企连续多月“以价换量”促进去化，“618”期间或将保持现阶段降价、折扣力度，进一步降价走量的可能性较小。展望后市，尽管多城市扎堆鼓励“以旧换新”，多家房企举办相关营销，但由于新房锁定期与二手房成交周期较难匹配，出现成规模的促去化效果还有待发酵。

　　05组织动态美的置业撤销6大区域，招商蛇口副总经理聂黎明辞职

　　核心观点：

　　2024年5月，70家重点监测房企重大人事变动及组织调整如下：

　　1、组织调整方面：美的置业发布了组织架构调整公告，取消了六大区域平台，全面转型为总部直管城市公司的两级架构。原六大区域公司（粤桂、西南、湘赣、浙闵、中部、沪苏皖）撤销，变更为总部直管的12个城市公司。调整后的城市公司包括：浙江公司、湘赣公司、广佛公司、福建公司、中部公司、沈阳公司、粤西公司、云贵公司、川渝公司、南京公司、无锡公司、徐州公司。美的置业此次架构调整旨在契合当前业务现状，简洁的组织体系更为便捷高效，以提升效率和决策进度。由三级管理改为两级架构，使一线更加专注项目并对结果负责。

　　2、人事变动方面：招商蛇口董事会收到副总经理聂黎明的书面辞职报告，他因工作调动原因申请辞任副总经理职务，同时也辞去招商积余董事长职务。资深老将吕斌接替聂黎明成为招商物业平台新董事长，后续聂黎明将在招商局集团有限公司（招商蛇口的实际控制人）任职，具体职位尚未明确。

　　今年经历多次变动金地华东区域，再迎人事大换防。金地集团华东区域地产公司副总经理季斌将兼任上海地产公司总经理，不再兼任苏南地产公司总经理；副总经理周文华将兼任苏南地产公司总经理；副总经理冯家生不再兼任上海地产公司总经理。同时，张腾龙被任命为上海公司副总经理，张兵为上海公司投资拓展部经理，李健和卢昆庭分别被安排新的职务。公开信息显示，季斌在金地已有十多年的工作经历，具备丰富的营销管理和城市公司管理经验。近年来，华东区域一直是金地集团营收的主要来源，2023年财报显示其业绩在集团七大区域中排名第一。此次频繁的人事变动，旨在强化重点城市的营销层面，提高业绩和产品竞争力。

　　06战略动态

　　合理风控下滨江集团会继续拿地

　　中南建设与世茂股份双双退市

　　核心观点：

　　1、本月，滨江集团董事长戚金兴在2023年业绩网上说明会中表示，在控制风险的前提下，继续在优质的城市，优质的地段，积极拿优质的地块，做优质的产品。他表示按照公司战略，上海是滨江主要外拓城市，如果有合适的机会，会择机拿地。此外5月9日，首开股份召开2023年度暨2024年第一季度业绩暨现金分红说明会，董事长李岩表示，截至目前首开股份已纳入“白名单”项目14个，获批授信金额80亿。

　　2、资本市场方面，中南建设与世茂股份双双退市。5月13日，江苏中南建设集团发布公告，宣布收到深圳证券交易所发出的终止上市事先告知书。5月15日，上海世茂股份发布公告，股票因连续20个交易日收盘价低于人民币1元，已触及交易类退市指标。根据《上海证券交易所股票上市规则》，世茂股份股票自5月16日起停牌。与此同时，荣盛发展遭深交所问询，要求其说明2023年地产业务收入大增原因，包括房屋预售中重大融资成本的会计处理、附回购条件的房地产销售行为及其会计处理方式、收入确认时点是否符合项目交付结算要求、是否存在客户未签收而确认收入的情况、以及是否存在大额期后退款情形等。

　　3、在债务重组方面，5月13日，碧桂园集团举行月度管理会议，针对当前中国房地产市场低位运行现状，集团管理层强调将坚持长期主义，执行正确但困难的决定，以穿越行业周期。此后有资本市场消息称，碧桂园清盘聆讯押后至6月11日。融创方面，5月16日融创发布公告，宣布对公司旗下的强制可转换债券及可转换债券的转换限额及窗口进行调整，将第二次转换的转换限额提高至强制可转换债券初始发行金额的100%。与此同时，旭辉宣布境外重组迎进展，已与境外银团协调委员会开始推进商定正式文件；而花样年方面表示，目前已有超过68%的债权人加入重组支持协议。

来源：克而瑞地产研究