宋丁：写在深圳新房月销重现万套之际

国家提出“止跌回稳”的刚性要求以及深圳929新政果然威力巨大，截至10月26日，深圳当月新建商品住宅网签认购10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平方米，已经实现了近年来深圳新房市场交易量的新高，其中两个盘再现“日光盘”，十余个盘基本清盘；二手房也不甘示弱，累计成交4010套，网签数量同比增长255%，为深圳楼市贡献了一个炫目的“银十”。

如何看待10月深圳楼市的突发性复苏以及相关形势？我做如下8点分析。

1、这次快速回暖符合楼市周期论。

深圳楼市已经整体低迷了几年，当下的快速回暖复苏态势，只是基于强有力的扶持政策产生了显著的“窗口期”效应，完全在情理之中。常言道，没有只跌（涨）不涨（跌）的楼市，这就是周期现象，楼市成交活跃的窗口期来了，新周期来了，不过如此而已。

2、“去库存”效果将十分明显。

深圳新房近年来上市量明显增大，今年库存量持续保持在500万平方米以上，而且一直在增加，而去化速度很慢，明显低于二手房，月成交基本保持在2000套-3000套的低水平，去化率高达20多个月，这种局面对房企、银行、买方、各级政府、财政乃至整体经济都构成很大的压力。这一轮楼市的强劲复苏，将会去库存和降低去化率上得到显著验证，从而为深圳房地产和楼市的恢复正常产生积极影响。

3、稳价走量是当前及未来一段时间内楼市的主要表现。

10月以来，随着深圳楼市的日渐红火，各大楼盘纷纷传出取消各项优惠的情况，甚至有楼盘涨价的消息。至于二手房，业主返价声更是不绝于耳。这也导致更多买家担心房价上涨而恐慌入市。事实上，从10月楼市实际成交情况看，总体上卖方还是以“去化”、“走量”为主线，并不急于以短视的涨价行为影响成交，影响卖房。楼市正在走出过去那种“降价走量”的姿态，正在进入以“稳价走量”为主的阶段。价稳量升，这是多方期望的楼市走势，会持续多久，就要看下一步供需两方的表现了。

4、楼市活跃态势将持续，但成交峰值大概率留在10月。

10月还有4天，预计整月新房网签认购总量应突破11000套。这轮回暖活跃周期将会持续，但大概率月成交峰值就是这个10月了，因为10月的破万，掺杂了太多的“积累性释放”、“政策性冲击”、“低门槛效应”、“密集式推广”、“低潮期优惠”、“恐入式买家”等等现象，如今，形势日益通透亮化，那些突发性的场景会在往后的成交中逐渐归于平稳，反映在楼市供需对接上，更多的将是理性再现，成交量会适度回落，但一定还是在活跃周期的大通道里，成交量仍然会比较可观。

5、局部取消限购政策效应凸显，但核心片区限购政策难以取消。

以往各类“限”政中，限购无疑是最厉害的。929新政的一个重要表现是，限购大松绑，尽管还达不到广州那样全面取消限购，还保留了福田、南山、罗湖以及宝安的新安街道、西乡街道的局部限购政策，但毕竟其他片区的限购政策大幅松绑了。这引发了曾经被“压制”了的购买力的强劲反弹。让人尤为关注的是，在中介力量的引导下，国内诸多购房者纷纷“杀”入深圳，我看到一个数据，10月买方者中，五个人中就有一个外地人。在深圳当下适度取消限购的背景下，估计这种全国南下深圳买房现象将会持续。由此估计，深圳核心片区的限购政策至少在短期内难以取消，初衷当然是防止楼市出现过度反弹，防止重回炒房和房价快速拉升态势。

6、分化态势明显，多数片区楼市没有出现明显的回暖态势。

网上有人发消息，说深圳楼市回暖是假的，成交数据是假的，市场仍然低迷。这些说法从总体看，显然是不正确的，官方给出的数据并没有造假，新房二手房成交大幅上升是事实。但是这些消息谈及的“低迷”现象的确在深圳很多片区仍然显现，在那些偏远的、过去虚增量过大的片区，扶持政策的渗透力并不明显，这表明，近年来在全国各类城市之间出现的楼市大分化现象事实上已经纵深到各个城市内部区域来了，连深圳这样的一线城市也在所难免。这种片区分化现象将长期存在，这给买家们一个提醒，即便在深圳，也早已不是当年那种随便在哪里买都能赚的时代了，精选地段、精选楼盘已经是未来进入楼市的基本功。

7、购买式保障房暂时遭遇销售困局。

近日传出消息，深圳安居房销售面临很大压力，近期放出932套，763户家庭选房，最终只有73套房被选走，去化情况很不乐观。而安居房库存量大约2万套，轮候库里的家庭有18.7万户。显然，近期商品住房销售火爆的事态严重影响了安居房的销售，安居房的房价、地段、配套等情况均呈现相对弱势的格局。这算是给政策面出了一道难题，毕竟房地产改革的大方向是以保障为主，如何平衡商品住房与保障性住房之间合理的供需配置关系，还需要政策面做更深更好的文章，有效化解保障房对象的住房问题。

8、深圳楼市的未来走势。

这是大家特别关心的事，很多人担心目前的活跃态势到底能维持多久。我在10月13日深圳房交会上所做的《深圳房地产正在跨入新的窗口期》的演讲中分析到：四季度本地及外地买家持续稳步入场，深圳楼市同比环比成交量均稳步前行，市场信心持续固基；明年国内深圳经济向好趋势及政策追加持续，引导楼市稳健运行，市场信心进一步向正常化回归。我在本文前面也说了，10月这种因特殊政策突发性的暴力拉升态势在未来会稳定下来，理性成分会显著增加，这份理性中间更多的正是对楼市止跌回稳的充分认知和买方稳健返场的持续行动。当然，这种局面并不意味着楼市重回曾经的暴利炒房时代，当下的楼市，其背景已经发生实质性裂变，“房住不炒”尽管已经大隐于市，但始终是楼市之锚，让炒房人不敢轻易越雷池一步。这就是当下中国楼市的“中庸”式哲学姿态，我们务必要深刻理会并坚定践行，让深圳楼市真正可持续地迈出稳健的步伐，为深圳经济的良好发展态势做出应有的贡献。

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