深圳多个“超级巨无霸”规划公示！增数百万平住宅，涉多个城中村

　　看了下深圳各区今年的城市更新及土地整备项目的动态，龙岗和龙华片区这几个月项目有新进展最多的片区。

　　今年目前为止，龙岗已有约5个超大土整及更新项目迎来新的进展（范围10万平以下的未统计），包括2个超大土整利益统筹项目规划（草案）在这两天进行了公示。

　　此前五和枢纽片区重点城市更新单元计划已公布，近几天又有2个超大土整项目规划公示了。

　　其中，4月7日公示的六约-华乐-横岗-松柏社区横岗南产业片区土整利益统筹项目规划（草案）对外公示，此项目实施范围约165万平米，此草案对此前的规划进行了大幅的调规，调整出9宗住宅用地(其中2宗保障房用地)，规划住宅建筑面积超98万㎡。

　　4月3日，坪地六联社区联盛路地块土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划（草案）对外公示，项目实施范围面积531003.7平方米，留用土地包括9个地块，总用地面积195452.3㎡，总建筑面积1232271㎡，其中住宅建筑面积1009359㎡。

　　此项目住宅用地也大幅增加。

　　以上这两个项目的调规会在本文着重列出，可下拉查看。

　　01

　　我们先来看一下今年深圳除上面说的龙岗项目外，其它片区都有哪些“超级”更新及土整项目有新动作（不完全统计）。

　　罗湖蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元近日进行了规划（草案）修改，主要涉及规划单元二期子项目D、E中02-01、03-01、04-01三个地块在总规划指标不变的前提下部分商业指标的腾挪；04-01地块由之前的“配建人才住房和保障性住房”调整为“配建保障性住房”。此项目整体改造后，将形成总建面约273万㎡的超级城市综合体。

　　宝安航城街道黄田金碧片区城市更新单元前几天也进行了规划修改，项目拆除范围用地面积173668.9平，由整体实施调整为分两期实施！项目规划住宅建面43万㎡（含约4.8万㎡保障房），项目规划建设21栋高层住宅，2栋幼儿园，3栋商业+酒店办公楼，一所54班9年制学校。

　　我们之前也报道过，深圳多个重建类城中村改造项目在推进，拆除重建首批已确定有十几个城中村试点，目前这些城中村已经先后发布公示。

　　最近，龙华上塘村城中村改造单元项目总体规划等多项研究招标（预算限额为人民币245.5万元），此项目位于龙华超级商圈核心区范围内，紧邻地铁6号线上芬站；总拆除新建范围约30.2公顷，总拆除建筑面积约51.8万㎡；主要以居住、工业功能为主。

　　龙华观澜黎光产业片区土地整备利益统筹项目房地产权益人核实结果情况（第六批）》近日公示，项目实施范围591032.7㎡，经规划研究，项目总留用土地面积168631.3㎡，规划容积1068540㎡，其中住宅731610㎡(含保障性住房68430m)，商业、办公及旅馆业建筑面积70030㎡。

　　龙华大浪街道潭罗村片区城市更新项目二期用地在3月份批复并进行公告。更新单元用地面积133552.8㎡，拆除范围用地面积为133437.9㎡，其中开发建设用地面积77678.8㎡，规划容积为537215㎡，规划容积率6.9。

　　龙华观澜库坑片区城市更新单元（第一批）物业权利人核实结果于3月份进行了公示。项目拆除范围用地面积495111㎡，项目范围内现状物业面积约580042.2㎡，临时性建筑面积约68412.91㎡，物业类型以私宅及厂房为主。

　　今年1月份，中铁中标光明根竹园社区土整留用地项目，项目实施范围30.68公顷，项目规划留用地83089.4㎡，规划容积471307㎡，其中居住容积306028㎡、商业建筑面积30000㎡、工业厂房100729㎡、产业配套用房10200㎡等。

　　同在1月份，位于龙华观湖的国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目规划（草案）公示。据了解，此项目是全市“工业上楼”首批试点项目，也是全区第四轮土地整备重点项目。

　　此项目实施范围约71万㎡，经规划研究，项目总留用土地面积241084.0㎡，规划容积1452880㎡；其中住宅745220㎡（含保障性住房98970平），商业10170㎡。

　　沙井街道民主社区土地整备利益统筹项目实施方案也在1月份发布，项目实施范围544232.6㎡。《实施方案》显示，社区留用土地面积选址于深圳国际会展城内，共包含4块二类居住用地，宅地总建面约57.5万㎡！

　　此外还有像龙华的观城项目相关的规划及确权等动作，不过这个项目的一期已经快要入市了。

　　——

　　六约-华乐-横岗-松柏社区横岗南产业片区土整利益统筹项目

　　实施范围约165万，规划超98万平住宅

　　4月7日，龙岗区横岗街道六约-华乐-横岗-松柏社区横岗南产业片区土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划（草案）公示。

　　项目位于龙岗区横岗街道，涉及六约、华乐、横岗、松柏社区，是龙岗区第二批平方公里级重点利益统筹项目，实施范围面积1657056㎡。

　　经规划研究，留用土地共13宗，总用地面积323049.9㎡，总建筑面积1635940㎡，其中住宅建筑面积980240㎡，商业、办公及旅馆业建筑面积110280平，厂房建筑面积453820平，配套宿舍建筑面积54000平，公共配套设施建筑面积37600平。

　　据项目实施方案显示，项目通过“货币补偿和留用土地”的方式实施土地整备，土地整备资金合计约40.74亿元，按照项目实施监管协议的要求拨付给项目搬迁主体。

　　从项目的位置来看，项目位于地铁3号线六约站和塘坑站之间。

左为调整前，右为调整后

　　工业区块线局部调整方案遵循"基本规模不减少、产业布局更合理”的原则。

　　调整整后，留用土地共为7宗住宅用地+2宗保障房用地+1宗商用地+5宗普通工业用地。

调整前：

调整后：

　　配套优化及其他调整用地方面，在本次留用土地土地整备单元规划的审批范围内，涉及《深圳市龙岗104-08号片区[六约南地区]法定图则》的配套优化及其他用地共4个地块，落实在本次草案的02-07、08-01、08-05-01、09-07-02地块，用地面积共57488.6平方米，规划功能为教育设施用地、公园绿地。

——

　　六联社区联盛路地块土整利益统筹项目

　　规划超100万平住宅+2所99班九年制学校

　　4月3日，龙岗区坪地街道六联社区联盛路地块土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划（草案）对外公示。

　　根据项目实施方案显示，土地整备面积约53.1公顷，项目通过货币补偿和留用土地的方式实施土地整备，土地整备资金合计约17.89亿元（其中直接补偿费14.59亿元）。

　　项目位于龙岗区坪地街道六联社区，整备实施范围面积531003.7平方米。

　　留用土地落实在《深圳市龙岗203-05&T1&T2&T3&T4号片区[坪地吉坑地区]法定图则》内，包括9个地块，总用地面积195452.3平，总建筑面积1232271平，其中住宅建筑面积1009359平（归属原农村集体经济组织继受单位建筑面积874120平，移交政府保障性住房107640平、政府安置用房27599平），商业、办公及旅馆业建筑面积187112平，公共配套设施建筑面积35800平。

　　根据规划显示，此项目调整后为8宗住宅用地+1宗商业用地，另规划2所99班九年制学校

　　配套优化及其他用地方面，在本次土地整备单元规划的审批范围内，涉及《深圳市龙岗203-05&T1&T2&T3&T4号片区[坪地吉坑地区]法定图则》的配套优化及其他用地共9个地块，落实在本次草案的05-07、05-08、05-09、05-12、05-13、05-14、05-15、05-16、05-17地块，用地面积共 56279.3平，主要规划功能为教育设施用地、公园绿地等功能。

　　横岗南产业片区土整利益统筹项目及六联社区联盛路地块土地整备利益统筹项目，都是龙岗在2023年加快打造“平方公里级”高品质产业空间，纵深推进18个大面积产业空间整备片区的项目之一。

　　目前，这些项目中已有多个项目在建并已开工建设。

▲龙岗区18个大面积产业空间利益统筹项目分布图（以最新为准）

　　02

　　相比较，土地整备项目在政策、资金和资源等方面具有较支持和协调能力，能够快速推进项目实施‌。

　　而城市更新项目从立项到最终建成，往往历经漫长周期。如今，大量旧改项目也正面临“倒计时”压力。

　　以往，仅2019年3月15日后立项的城市更新单元设有计划有效期，若规划未按期获批，项目将被清退。

　　而2025年3月25日，深圳住建局发布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（下称《若干意见》）进一步收紧规定：2019年3月15日前立项的旧改项目，若规划未获批，也需在政策施行后30日内设定有效期，否则将面临失效风险。

　　根据规定，城市更新单元计划有效期为2年，可申请延期1年。

　　若期限内规划未获批，项目将失效，且3年内不得重新申报，前期投入可能付诸东流。

　　据统计，自深圳实行有效期管理以来，已有20个项目因规划未获批而失效，加上因其他原因调出的项目，累计37个旧改被清退。（具体数据以实际为准）

　　合一城市更新研究院统计显示，约143个2019年前立项的项目至今未获规划批复，其中部分已停滞超过6年，甚至十余年；另有超百个项目正处于计划失效期，虽暂未被清退，但未来命运仍存变数。

　　本文数据及信息仅供参考，以官方实际为准！

       来源：咚咚地产