4月核心城市土拍热度不减，什么信号？

　　今年以来，核心城市土拍不断升温，一季度北京、杭州、成都等城市地价屡创新高。4月土拍热度不减，北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京相继拍出高溢价地块，4月22日，杭州萧山区两宗地溢价率分别为59.4%、74.4%，4月1日，杭州出让的8宗地中有4宗溢价率超50%；4月7日，重庆渝北区新牌坊地块溢价率达38.9%；4月2日，苏州姑苏区地块以溢价率23.8%成交。

　　核心城市土拍升温传递出一个重要信号，即随着限价政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”的趋势正在加快形成，让商品住房回归商品属性也是近年来构建市场+保障的住房供应体系的应有之义。未来企业通过开发高品质改善型产品，有助于进一步撬动住房消费潜能释放。同时，也需看到，当前市场仍处于调整阶段，房企普遍采取“聚焦高能级城市”的投资策略，这一策略一定程度上导致核心城市土拍竞争加剧，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市场短期仍面临压力。

　　图：2023年10月以来22个重点城市月度平均溢价率走势

　　数据来源：中指数据CREIS

　　自2023年10月起，多地相继取消地价上限要求，加上房企投资持续聚焦，至去年底，22个重点城市宅地成交平均溢价率保持在5%-10%左右，市场整体表现较为稳定。随着去年四季度核心城市销售端逐渐好转，2025年以来，土地市场平均溢价率上升明显，根据中指数据，1-4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右。同时，在核心城市土拍带动下，土地出让金同比增长显著，今年截至4月22日，300城住宅用地出让金同比增长20.1%。

　　自去年9.26新政以来，核心城市新房销售量保持修复态势，但城市分化态势仍在延续，企业所布局城市的市场修复节奏及企业货值储备决定了不同企业业绩表现也出现分化。今年以来，精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，头部房企在核心城市补仓积极，其中央国企凭借资金优势表现更为突出。

　　图：2025年以来22个重点城市溢价地块不同企业拿地金额占比（截至4月22日）

　　数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

　　从拿地房企来看，头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力。根据中指数据，2025年截至4月22日，22个重点城市溢价成交（溢价率>0）宅地中，央国企拿地金额占比达58%，民企拿地金额占比升至24%，主要是滨江一季度补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。高溢价率地块来看，22个重点城市宅地溢价率在70%以上的地块中，央国企的占比达70%。

　　表：2025年一季度重点房企拿地前十城市占比

　　数据来源：中指数据CREIS

　　从重点房企布局城市来看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市，根据中指监测，一季度共8家房企拿地金额超百亿，其中5家房企拿地最多的城市均为北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建发在北京+杭州拿地金额占比分别达76%、65%。当然，北京、杭州成为多家房企拿地最高的城市也与一季度两地加快优质地块供应有关，一季度，北京、杭州住宅用地出让金分别为569、596亿元，同比分别增长45.3%、149.5%。

　　从重点房企投资策略来看，2025年头部房企保持聚焦核心城市、精准投资的策略，如绿城在业绩发布会上提到要着力投资精准，稳固发展底盘；龙湖继续坚持在核心城市的投资布局；招商在开发业务方面表示要精挑细选聚焦核心城市、核心地段优质项目；越秀继续坚持“精准投资”和“量入为出”的稳健投资策略。同时，打造“好房子”也成为房企重要发展点，如中海提出将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”；绿城着力产品进阶，巩固发展优势，促进“好房子”实践成果的推广及应用等。（点击咨询中指“好房子”研究）

　　随着房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号），14号文明确两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。随着政策不断推进，近几年，市场+保障的住房供应体系逐步建立。同时，去年以来，中央及各部委多次提到“好房子”建设导向，各地陆续发布好房子或高品质住宅相关标准，今年“好房子”更是首次被写入《政府工作报告》，3月末住建部还发布新版《住宅项目规范》，通过强制性规范+市场引导推动房地产行业转型升级。

　　地价上限取消后，核心城市优质地块吸引房企积极竞拍，预计这些项目未来将多开发为改善型产品，有助于促进改善性住房需求释放，推动房地产市场止跌回稳。而“好房子”建设也对企业的产品力提出了更高的要求，房企需加大研发投入，围绕“安全、舒适、绿色、智慧”目标，在成本管控、产品设计、技术适配、市场定位等环节提升自身能力和服务水平，打造“好房子”产品，以满足消费者对高品质住宅的需求，增强市场竞争力。同时也要注意的是，当前房地产市场仍处于修复阶段，高价拿地可能导致企业利润进一步压缩，若项目去化不及预期将加大企业资金压力，房企投资仍需保持理性。

　　来源：中指研究院