重要信号变化！深圳有楼盘租金回报率跑赢“存银行”

　　房贷又降了！

　　近日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布。其中，1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%，均较此前下降10个基点。随着5年期LPR降至历史低位，购房者月供成本进一步降低，部分城市的商业房贷利率将进入“2字头”时代，加上公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策，房地产市场迎来强有力的“降息降成本”组合拳。

　　记者走访发现，多数购房者认为月供成本进一步下降会提振自己的购房信心，希望后续还有更多的优化措施。

　　月供压力减轻

　　中原地产首席分析师张大伟表示：“此次LPR下降10个基点，意味着全国首套房贷利率在3字头徘徊了近一年后，将进入2字头。”据不完全统计，经过本次降息，一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市的首套房贷利率将降低到2.9%左右。

　　在深圳罗湖区一处新房营销中心，记者与多位购房者交谈发现，多数购房者认为月供成本进一步下降会提振自己的购房信心。同时，相关楼市政策的变化也会影响购房决策，希望后续还有更多的优化措施。

　　以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院测算，贷款100万元按等额本息30年期计算，月供减少约54.32元；如果按今年4月深圳二手房套均贷款金额318万元计算，月供减少约172.72元，30年总利息节省约6.22万元。与此同时，今年前4个月的二手房置业者中，66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体均为LPR下调的直接受益者。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市的需求主体是刚需、刚改群体，他们对房价、成本比较敏感。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，月供压力减轻将推动潜在购房需求加速入市，有望提升新房、二手房市场活跃度。

　　另外，自存量房贷利率在去年迎来正式下调后，不少购房者放缓了“提前还贷”的步伐。有银行个贷经理表示，去年下半年以来，提前还贷的情况有所好转，同时，存量房贷利率下调有助于降低经营贷套利空间，降低经营贷违规使用风险。也有购房者告诉记者，房贷利率再降会让自己暂时推迟提前还贷的计划，可能会将存下来的资金拿去理财或者投资，但仍希望房贷利率能继续下调。

　　部分楼盘租金回报率“跑赢”银行存款利率

　　记者走访发现，一些打着“低总价高租金”的商务公寓或者小户型二手房成为房产中介经理推销的新热点。在深圳龙岗和福田区，有商务公寓顺势推出特惠单位，总价在80万元左右就能“上车”，租金回报率还能“跑赢”存款利率。“以一套85万的公寓为例，月租金保守估计2000元，回报率就已经达到2.8%，远远超过存款利率。”有新房营销经理表示。

　　一般来说，租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。那么，为何租金回报率会走高？很大原因在于房价与租金走势发生变化。

　　多位资深房产中介经理也对记者表示，租金回报率回升主要是因为近几年房价相对高位明显下跌，而租金下跌幅度与房价相比较小。不过，受多方因素的影响，租金乃至整个租赁市场的回暖仍需要时间。另据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”，租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间。

　　市场需要信心提振

　　多位房产中介和新房营销经理告诉记者，进入5月以来，市场的“热度”似乎有所下降，一方面由于3、4月“小阳春”以及学区房的需求释放，另一方面由于去年以来的楼市优化措施效力开始减弱。

　　据最新公布的全国70城房价数据，2025年4月新房价格环比上涨城市数量为22个，较3月减少2城；下跌城市有45个，较3月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较3月减少5城；下跌城市64个，较3月增加8城。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着市场交易相对转淡，二季度房价走势转弱，这是一般惯例。同时，“好房子”在新房市场供应增加，对二手住房有一定冲击。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势，预计各项政策有望继续加快落实，具体政策主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量等方面。市场方面，5月上半月，北上深以及杭州、南京、武汉等核心城市新房网签面积同比保持增长，5月在优质供给支撑下，核心城市新房销售预计仍将修复，但整体市场恢复仍面临一定压力，城市分化格局或将延续。

　　来源：证券时报