深圳办公楼市场供需平衡承压 出海与科技赛道成需求修复关键动力

　　2025年第三季度，深圳甲级办公楼市场整体租赁活跃度有所回落，供需关系持续承压。全市净吸纳量约为12.5万平方米，租金继续下行。值得关注的是，部分企业正利用租金回调的窗口期，以更具成本效益的方式升级办公空间；与此同时，出海赛道与科技企业的发展带动了结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量。

　　市场需求：成本控制驱动租赁策略调整

　　本季度，企业普遍延续谨慎的租赁策略，更加注重成本控制与空间效率优化。面对市场租金与现行租约之间的差距，更多租户寻求租约重组谈判。多数业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性，愿意调整租金及相关条款，以稳定或吸引优质租户。

　　部分租户把握租金调整机遇，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现了办公环境与品牌形象的双重提升。

　　本季度，从行业需求分布来看，科技企业仍是市场需求的主力，贡献了约三成租赁成交面积。消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。

　　仲量联行华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“随着深圳科技企业加速向价值链高端转型，越来越多的企业更加重视研发迭代效率、团队协作质量以及与产业生态的联动。这一趋势直接推动了对集中化、灵活性强且能彰显企业文化的高品质办公空间需求。”

　　除科技行业外，金融行业中的证券及保险机构仍保持一定租赁需求，而专业服务类企业需求则相对平淡。

　　出海企业成为新兴需求动力

　　随着全球布局不断深化，深圳消费电子企业的出海势头显著，成为办公市场需求修复的新兴驱动力。深圳海关数据显示，2025年前7个月，深圳电脑及其零部件、音视频设备及其零件出口分别同比增长10.8%和5.5%。

　　多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

　　市场供应：新增项目集中入市，空置率小幅上升

　　第三季度，深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，主要集中在前海与后海片区。新增供应的集中释放推动全市空置率环比上升1.1个百分点至27.6%。

　　在存量市场方面，空置率整体保持相对稳定。其中，后海与福田非核心区的部分楼宇凭借更具竞争力的租赁条件与灵活条款，吸引了更多租户，空置率得到一定改善。

　　市场展望：供应压力持续，需求结构逐步优化

　　未来12个月，深圳甲级办公楼市场预计将有超过百万平方米的新增供应入市。与此同时，部分金融与科技企业将因迁回自建新总部而缩减在市场化项目的租赁面积，存量去化压力可能阶段性上升。

　　短期内，市场供过于求的格局仍将延续，空置率或维持高位，租金下行趋势预计持续。

　　仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“深圳出海企业已从渠道巩固阶段，迈向品牌打造与本地化深耕。这不仅推动企业扩充出海相关团队，也带动了海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业加速布局。这类企业更倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，预计相关需求将保持较强韧性，成为深圳办公楼市场的重要增量来源。”

　　此外，深圳市近期出台相关政策，鼓励在符合规划和安全规范的前提下，灵活调整存量办公楼用途，允许部分商办物业临时转换为酒店、医疗、养老及保障性住房等功能。这一举措有望推动办公楼运营模式多元化，缓解阶段性空置压力。

　　注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。