房产十年四轮调控 称房价下跌等不是施政的目的

　　第三阶段：鼓励购买期(2008年底到2010年初)。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“四万亿”经济 刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税; 个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。

　　在政府强力推动下的救市局面上，房地产市场焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数卖完、上海的豪华新盘星河湾一天卖出40亿。 2009年下半年以来，购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动下，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变 快，2009年11月时，增幅同比高达15%。事实上，在这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价翻一倍的区域比比皆是。

　　第四阶段，行政干预全面介入期(2010年初至今)。2010年元旦过后，政府有意干预上涨过快的房价的言论充斥于市场，“国十一条”随后即出 台，之后更是史上最严厉的“新国十条”，限制异地购房(限购令)、大幅提高二套房贷标准等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地 产市场交易严重萎缩，2011年还推出了3600万套保障房的计划。涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

　　到2012年年初时，房地产市场进入了僵持状态。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点。绿城“破产”、房 地产信托风险等也频频传出。虽然学界、业界对本轮房地产调控手段的合理性、合法性多有指责，但不得不说，这些调控手段暂时刹住了房价的涨势。

　　此时，市场的心态也开始微妙起来，各地取消限购令的风声渐次传出。实际上，也正是从这个时间点，商品房的销售面积与房价开始回暖上升，一直到今年春节前全面复苏，此时调控政策加码已经在很多研究机构的预期中。

　　谁在买房?

　　回头来看，温家宝领衔的国务院在房地产调控上思路的变化相对清晰，房地产市场始终摆不脱宏观经济周期的重要组成部分，总体要服从经济周期的大 局，这在2008年底表现得尤为明显。其次，舆论对房价过高的指责，使得房地产政策越来越侧重向社会政策转变。政府在经济增长与社会稳定两者之间游离不 定，先后出台的政策组合的一致性就显得差了很多，让市场无所适从。

　　调控思路的不一致，也影响了调控的手段，在此前相对单一的宏观经济管理的前提下，逐步引入社会政策工具。只是中国当前社会政策相对粗糙，政府不 得不启用原来已经式微的政策工具，如户籍政策在限购中的应用，过度保障的福利房也死灰复燃，这些与近20年以来经济与社会政策的市场化趋势是背道而驰的。 更有甚者，2010年开始的“限购令”中，各部委与地方政府频频违反《行政许可法》等上位法，被一些有识之士斥为“重大倒退”。

　　即使如此，房地产调控的成效依然不尽如人意，我们不禁要问，为什么房价这么难调控?

　　客观上，房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。首先，他们对自有住房有一定 的追求，并且由于保障性住房制度的缺位，这部分需求只能转到商品房市场。另外，由于户籍等制度与商品房的绑定，住房在我国还包含了公共品价值的折现，大量 集体户口的就业者只有通过购房才能享受到公共服务。

　　其次，是转型时期中国存在的特殊的购房需求。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的重要参照。事实上，在办理个人 银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用(或偿付能力)的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出 于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反映。

　　女方的不安全感，原因有多种：第一，基于信息不对称，对男方家庭情况不了解，商品房可以将男方家中的财产显性化;第二，对结婚前景的不安全感， 基于婚后财产共有的考虑，男方有商品房并在所有权人上添加女方的名字，可以增强两个人的离婚成本，也可以给女方在离婚后的生活保障。

　　更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。

　　刚需是不可能消除的，也不应该抑制，除非有了完善的保障性住房(满足居住需求)、完善的信用体系(个人信用与社会地位衡量体系)，或者城市化已近尾声。因此，抑制投资性需求及扩大商品房供给是政策的主线，事实也是如此，只是操作起来却并不容易。

　　抑制投资性需求，首先面临的是如何鉴别谁是刚需，谁是投资客?实践操作中，政策总是误伤刚需，不管是限购令，还是自住房转让所得征收个税，都让“刚需”们很受伤。这些政策最终也只能暂时抑制他们的购房热情，在政策松动时，势必再次释放。

　　当然，我们可以采用房产信息公开等手段来规避这些缺陷，但由于大量房产所有者的财产是不合法或者是从灰色渠道获得的，他们对政策又有很大的影响力，所以关于房地产登记信息全国联网、官员财产公示等制度一直很难建立。能有效抑制投资需求的房产税也面临同样的问题。

　　调控的目标是什么?

　　既然抑制千难万难，那么对房价最有效的冲击，还是提高商品房的供给，最直接的就是土地供给。症结正在于此，目前的土地用途管制是房地产市场乱象 最主要的原因。以京沪深杭等地为代表的城市在土地供给上模仿了香港的土地管理制度，政府垄断了一级土地市场，人为造成建设用地的稀缺，以此获取高额的土地 出让金收入。香港看似区域小，人口密度大，但实际的土地利用效率相当低，90%以上的土地都以绿化、环保等名义不开发。同样的理由在大陆变通了一下，以粮 食安全、保护耕地的名义限制城市建设用地的扩张。