武汉还建房热卖背后有隐忧 交易办证存不确定性

　　该置业顾问还表示，如果购房者还不放心，可以在三方合同和资料更名的基础上，再对房屋交易进行公证，“不用在房管和规划部门办理其他手续，就省下了过户的各种税费。一套80万的房子，总费用也就一万出头”。

　　湖北惠平律师事务所律师童长春指出，还建房是定向还建给被拆迁户的，如何办证和交易还没有相关规定，非还建对象的交易是不受保护的，签署的三方合同是不被法律认可的;对原始拆迁协议更名是比较有效的方法，但这个通道风险也很大，因房价上涨等因素，原房主几年后可能反悔。此外，这种“暗箱过户”还存在一房多卖的可能，极易带来纠纷。如果确实要购买，要注意在三方交易合同中加入“卖方应全力配合今后的两证办理，如果违约要向买方支付总房款30%违约金”等违约约束条款。按照相关规定，即使这个三方交易合同没有法律效力，也不影响违约责任条款的有效性。

　　办证：很可能比照经适房

　　采访中，大多数还建房房主表示：“目前还没有办两证，5年之内肯定可以办下来，现在就是因为价格便宜，所以没两证也总有人抢着买，到时候瞎卖也不止这个价。”

　　南湖恒安路上一家中介则举例保证还建房肯定可以办两证：“南湖名都就是还建房小区，交房4个月后就办了两证，现在买这个小区二手房还可以贷款。”然而记者了解到，南湖名都小区一半为还建房一半为商品房。目前只有部分房屋办理了两证，中介称已经办完两证的还建房，可能指的是该小区内的商品房。

　　还建房到底能不能办两证?武汉市房管相关人士介绍，城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地，挂牌改造后变成了国有划拨用地，是可以办理土地证和房产证的。只是目前武汉市还未出台相关的办证条文和流程，因同属于国有划拨用地，还建房未来很可能比照经适房性质办证。根据《经济适用房管理办法》的规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

　　记者以买房人身份咨询东湖风景区规划分局地籍科相关人士了解到，凡是进入城中村改造项目的地块都经过了规划许可，其配套的还建房在小区竣工验收完毕后可以办两证，办证时要审核购房人所有的资料，包括当年拆迁还建时集体村民的相关证件。

　　中国指数研究院华中分院研究总监李国政指出，一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，目前武汉市对经适房上市交易的门槛是签合同满5年。

　　专家提醒，判断还建房小区是否能办理两证，可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续。

　　如何区分还建房和小产权房

　　区分小产权房和还建房，要看该小区是否经过了规划审批，土地所有人是谁。如果村集体没有经过规划、建设审批，在集体土地上盖的房子就是小产权房;如果经过了规划审批，土地性质为国有出让或划拨用地，并且具备开发所需要的“五证”，那么这类还建房就具备办理产权证的条件，不属于小产权房。