深圳楼市将迎来6个月调整期 开发商定价更趋谨慎

　　龙岗受影响最大?

　　关于新政对于不同市场需求的影响,王飞认为短期内投资客的影响较大,由于入市门槛较高,二套房以及非深圳户籍人员买房需求受到抑制,但整体而言影响不会太大。市场的观望态度会对楼市带来最主要和直接的影响。

　　据美联物业数据显示,截至3月29日,深圳全市住宅库存为32482套,较2015年底减少5084套,按照这一消化速度,深圳整体库存压力小。也存在个别区域库存较高的情况,2015年底龙岗库存为11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占据全市库存的四成。

　　数据显示,2015年龙岗楼市表现亮眼,成交29753套,占全市成交量的45%,为各区最高。成交均价为24769元/平,同比上涨31.9%,几乎消灭“一字头”,“二字头”楼盘也慢慢减少。而龙岗也为新增供应大户,主打刚需户型的龙岗是2015年投资客聚集区域,深圳楼市新政认房认贷打压投资行为,同时存在一部分误伤刚需的情况,龙岗区不可避免的成为新政打压的重点区域。

　　某研究院智库中心研究总监严跃进认为深圳楼市下降可能性较低,但短期内存在个别楼盘调整价格的情况,南山前海区域炒作厉害,价格虚高,价格或将向下。

　　拿高价地企业最“受伤”

　　新政后的深圳市场房价上涨动力不足,房价保持平稳或出现微跌,深圳楼市将一改去年的态势,开发商定价将更为谨慎。开发商的利润空间受到一定程度的挤压,将轻微收窄。

　　严跃进认为新政提高二套房门槛,市场需求出现下滑,将会压缩刚需改善型项目价格。另外,定价较高的项目将受到调控,为了保持深圳楼市健康平稳发展,政府在发放预售证时会对定价较高的项目进行排查,定价过高的项目预售证获取难度增加,基于这一认知以及市场情况,开发商在定价时需保持审慎。

　　利润除了受房价影响,也与成本密不可分,集中体现在土地成本上。2015年房价大涨前拿地的企业,经历2015年的上涨,土地估值将大幅提高,未来项目的利润空间将扩大。以恒大为例,2015年通过各种渠道在深圳获取了20块土地,预计总合约销售额为3700亿元以上,单凭土地增值,恒大已经赚得盆满钵满。

　　在房价上涨后拿地的企业,将面临利润空间压缩的窘境。房企利润率偏低已成为地产行业的“疑难杂症”,而在调控期的深圳高价拿地无疑是雪上加霜。