戴德梁行：09年3季度市场流动充裕 信贷结构有变

戴德梁行：09年3季度中国住宅市场报告

三季度全国范围内共成交商品住宅2.22亿平方米，环比二季度增长4.7%。前三个季度全国商品住宅平均季度成交1.79亿平方米，超出2006-2008年季度平均水平近两成。

“三季度市场流动性依然充裕，但信贷结构有所转变”

2009年上半年受益于适度宽松的货币环境，市场充裕流动性支撑行业步入复苏。进入三季度以来市场整体流动性并未转向，9月广义货币供应量(M2)同比增速仍延续前期走势，持续增至29.3%，远超年初央行预期的全年17%的增长目标。预计前三季度央行向市场额外多注入流动性已累计增至约5.6万亿元，整体市场流动性依然充裕。

与此同时，作为通胀的先行指标，广义货币供应量(M2)与狭义货币供应量(M1)剪刀差仍持续回落，9月M1增速年内首次超过M2增速，说明货币活跃程度进一步提高，储蓄存款活期化趋势依然延续。但值得注意的是，虽然CPI通胀年内转正几成共识，但进入9月份以来，以对冲通胀为目的的居民”储蓄搬家“趋势却略有放缓。居民储蓄存款增速已由8月份的24.1%小幅回升至24.9%，说明受到短期楼市价格持续上扬的影响，部分购房需求的持币待购现象已在趋势上有所显。9月居民活期存款猛增至4，246亿元并创出今年自2月份以来新高就可见一斑。但回流资金以活期存款的形式保留也说明需求主要以短期观望为主，重新转化为实际购买力的可能性较强。

在信贷政策方面，2009年前三季度房地产行业从银行系统获得的信贷支持仍持续改善。1-9月全国范围内房地产业从银行系统获得的信贷资金达到13，535亿元，分别超出2008年全年规模(10，829亿元)25%以及2007年全年规模(11，838亿元)14%；其中三季度房地产业获得的信贷资金总量就高达5，325亿元，环比二季度增长14%，呈现出逐季上涨态势。

但从结构上来看，三季度发展商直接从银行获得的国内贷款总量仅为2，809亿元，环比二季度下降1%，自7月份以来连续3个月环比回落。三季度银行针对发展商的放贷政策已转为谨慎。与国内贷款逐月回落不同，居民个人购房按揭贷款依然平稳。三季度居民购房按揭贷款总量达到2，516亿元，环比二季度增长36%。自6月份以来居民个人购房按揭贷款总量均维持在超过每月800亿元的水平。可见，银行针对居民的购房按揭贷款政策依然较为宽松，有利于刺激购房需求的释放。

“发展商对外扩张加速，重新回归一线城市”

虽然进入三季度后银行针对发展商的国内贷款已逐步转为谨慎。但得益于上半年良好的销售回款以及融资渠道的不断拓宽，发展商整体资金较为充裕。三季度发展商从购房者手中获得定金及预售款达到4，511亿元，环比二季度增长21%。截止9月底，前三季度发展商获得的定金及预售款总额高达10，269亿元，已超出2008年全年水平近一成。三季度发展商自筹资金及利用外资规模也分别环比增长2%和25%。

随着发展商现金流的逐步充裕，供给面的各项指标持续向好，发展商对外扩张的步伐也开始加速。三季度全国范围内新建商品住宅竣工、新开工及土地购置面积等各项指标同比及环比增速均呈现大幅提升。

与此同时，三季度全国十大样本城市共成交居住用地(含居住用地的综合性用地)2，603万平方米(规划建筑面积)，环比二季度增长45%。居住用地占全部土地成交的的比例也由二季度的55%提升至60%。可见，进入二、三季度以来发展商对外扩张步伐开始加速，居住用地(含居住用地的综合性用地)占比稳步提升。

根据DTZ戴德梁行的监测数据显示，北京、上海、深圳、广州四大一线城市库存去化已超过90%，去库存化已近尾声。自2009年2季度以来，DTZ戴德梁行监测的境内外20家大型发展商又重回一线城市补充土地储备，就算地皮价格超出预期也在所不惜。二季度至三季度间20大发展商共用了251亿元在一线城市购地，投资总额超出2007年三、四季度高峰期其投资水平26%。而反观其在二、三线城市的投资拿地已表现的较为谨慎。