戴德梁行:小户型“通吃”自住投资市场

目前小户型供应充足

小户型热由来已久，但近期随着房价的持续上涨，小户型由于总价较小，备受青睐。深圳“国十五条”细则做出规定，自２００６年６月１日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到７０％以上。９０／７０政策的实施推行逐渐体现在近两年的供应中，中小户型产品入市大量增加，成交量也有较大增幅。一般，单房面积在４０平方米以下，二房７０平方米以下，三房９０平方米以下的户型称为小户型。小户型普遍具有面积小但功能齐备、结构合理使用率高、总价低且付款方式灵活、周边配套成熟等特点，这些特性较好地满足了买房过渡的年轻自住客群以及投资群体的购房需求，因此备受广大置业者青睐。

据深圳国土资源与房产管理局统计数据显示，２００８年深圳９０平方米以内的新建住宅销售套数为２８７３６套，占总套数的６８％，相比２００６年、２００７年的５３％、５１％，有了大幅度的提升，小户型的市场需求日益旺盛。由于９０／７０政策的连续推行，小户型供应比重逐年增大这一趋势将在近年得以延续。

２００９年１－１１月，深圳一共有１１５个楼盘入市或加推，总推盘量４２３．７８万平方米，提供住宅４４７５９套，而套均面积低于９０平方米的中小户型项目包括加推的４９个，推盘量２３０．６３万平方米，提供３１８４１套商品房住宅，套数占总供应的７１％。全市供应量主要集中在龙岗、宝安及南山片区。

四季度关外成供应热点片区

４季度小户型供应热点集中在宝安、龙岗、福田及南山，随着规划利好以及大运会效应的逐步兑现，关外将成为小户型潜力股的淘金地。

宝安中心区和龙华，随着地铁１号线以及５号线的建设提速，片区各项生活配套的逐步完备，众多纯小户型楼盘选择在年内推盘。宝安４季度小户型成交活跃，花郡、非常公馆等均取得了开盘热销的效果，未来宝安中心区还有天健时尚空间将年底或明年初推售，户型为多变复式户型，在户型创新和实用性打造方面更见功力。而龙华则有金地上塘道、龙岸等在售。此外，观澜还有招商澜园、盈峰翠邸的小户型入市。１－１１月宝安中小户型供应量为５４．８０万平米，共７７６６套。

龙岗年内仍旧是小户型供应量最大、销售均价最低的片区，１－１１月中小户型供应量达８１．６３万平米，供应套数有１０７５９套，目前在售项目包括华业玫瑰郡、峦山谷、上品雅园、３号线城市公寓、万象天成、中海康城国际等，主要集中在龙岗中心城片区。前期该片区的楼盘并未随深圳楼市整体价格大幅上调，因此较其它片区仍存在一定的价格优势，未来随着地铁的开通以及大运会的举办，龙岗小户型将会焕发新姿。

４季度关内中小户型也积极入市，南山成为供应量最大的区域，除在售的依山伴云、汉京山、三湘海尚一期等项目外，年底前预计还将有宝能太古城北区部分小户型单位、中海玫瑰园等项目入市，值得一提的是，后海湾的中小户型项目借出地段优势，目前多打造成豪宅产品。１－１１月南山中小户型供应达７０．６４万平方米，套数为９５００套。福田的深港１号及御河堤在４季度也取得较理想的成交效果，罗湖４季度也有金翠园、东方颐园等小户型项目入市。