众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

前言：

2009 年的深圳楼市乃至全国楼市，其回暖与量价齐涨的速度远远超出了业界此前的预测。供需矛盾、 供应结构、区域结构等方面都出现了转变。我们认为，有必要从宏观到微观，从大量的数据当中还原一个 真实的楼市，让我们更清楚地认识 2009 年的深圳房地产市场。对于 2010 年，我们有很多希望与梦想，但 更希望，楼市稳定、健康、可持续发展。。。

1. 外部经济环境分析——中国领军，经济向好

1.1 全球经济

2008 年由美国次贷危机引起的金融风暴席卷全球，世界经济陷入危机，2009 年堪称是“二战以来经济 最为困难的一年”。2009 年第一、二季度全球主要经济体的各项宏观经济指标延续 2008 年末的颓势。美国 第一、二季度 GDP 下降幅度达 5.9%，美国道琼斯指数直抵 12 年来最低点；日本第一季度 GDP 降幅就达15.2%，刷新了二战后的衰退纪录；欧盟略微好一点，但在第二季度仍然下挫 4.8%。

随着世界各国经济刺激方案的出台，2009 年第三季度全球经济开始出现转机。全球主要经济体的各项 经济指标纷纷止跌企稳，甚至出现明显回升的势头，但基础仍未真正夯实，反弹势头比较乏力。世界银行 预计，2010 年全球增长率为 2%，而国际货币基金组织（IMF）则预计为 3.1%。总体而言，2010 年经历金 融风暴洗礼的世界经济仍将顽强前行，隐忧依然存在。

1.2 中国经济

根据国家统计局的初步测算，中国前三季度国内生产总值 217817  亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长 8.9%。从强劲的 10 月和 11 月份经济 数据来看，中国第四季度经济较上年同期的增速有望超过第三季度的 8.9%，预计全年的经济增长将超过8%。从全球 GDP 增速可以看出，在美国、日本等发达国家尚未根本摆脱金融危机影响的情况下，中国经 济却在短时间内实现了较快回升。

1.3 2009年中国房地产市场运行情况

2009 年中国的经济呈 V 字型发展，迅速回暖，房地产市场的发展更是超乎所有人的意料。房价上涨、高价地频现、成交量大幅上升，这些成为 09 年房地产市场的代名词。

从统计数据来看，09 年 1-11 月份全国房地产开发投资 31271 亿元，已经占到城镇固定资产投资的 19%。1-11 月份的商品房销售额 35987 亿元，同比增长了 86.8%，根据增长的幅度，预计 09 年全年的商品房销售 额将达到 4.5 亿元，算上二手房成交金额，总额有望突破 6 万亿元。如果 GDP 保持增长 8%，2009 年 GDP 将达 33.91 万亿元，全国新房销售额占同期 GDP 的比重将超过 13%，而 2008 年比重为 7.6%，2007 年高峰 期也仅为 10.4%。另一方面，销售面积也大幅度增长，同比增长 53.0%，全国商品房销售面积 7.5 亿平方米。09 年 1 月全国 70 个大中城市房屋销售价格略为下调，但是全年房价整体呈上涨趋势。

其中，深圳市 1-11 月份全社会固定资产投资 1477.88 亿元，增长 15.9%。其中，房地产开发投资 381.41亿元，下降 2.2%。全年成交 649.4 万平方米，同比增长 66.81%。

2. 年终政策解读及预测

2.1 年终政策解读

政策一：

09 年 12 月 9 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。国办发〔2008〕131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。 解读：政府调控房市采取了平稳的步骤，态度明确打击房市的投机行为。

政策二：

09 年 12 月 14 日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强 市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。 就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，简称“国 四条”。

解读：“国四条”的提出旨在向外界释放中央要调控房市的信号，表明政府的态度和方向，具体政策的 制定及落实仍需要时间。

政策三：

09 年 12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支 管理的通知》（财综〔2009〕74 号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原 则上不超过一年。

解读：一方面打击了开发商囤地行为，可以控制“高价地”现象。另一方面，抬高房地产企业入市门槛， 可能会造成央企、上市公司垄断土地市场。

政策四：

12 月 21 日有媒体报道，二套房首付比例拟提高至五成，央行相关负责人在接受询问时表示没有发布 此消息，各地多家银行表示，目前尚未收到任何通知。

解读：消息并非空穴来风，房贷政策收紧成为未来趋势，但对于第二套房标准的界定，在执行上仍然 处于模糊的状态，未能具体落实。

2.2 未来政策预测

从政府要抑制房价上涨明确的态度来看，未来一年政策面会继续加压，将从以下手段因时因地因时制 宜地调控房地产市场。

①09 年下半年中国经济回暖迅速，出现过热现象，存在银行加息压力。由于 09 年 11 月份 CPI 数据开始由负转正，暂缓短期内加息的可能，但估计 2010 年下半年加息的可能性较大。

②中央态度明确要遏制房价上涨过快，打击投机行为，将第二套房首付提高到 50%是中央调控的主要 杠杆之一，接下来政府出台具体政策的可能性极大。

2.2.2  税收政策

2008 年国务院出台的四大税种优惠措施，营业税优惠已经取消，如果房价上涨速度得不到控制，另外 三大税种契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税的优惠政策也可能面临取消。一直处于争论 中的物业税，也存在开征的可能。

2.2.3  土地政策 加大力度查处闲置用地，出台相关政策打击开发商囤地行为。

2.2.4  结构手段

落实保障房制度和 90/70 政策，增加普通住房的供应量。

3. 土地市场交易谨慎，难敌外地高价地频出

相比 2009 年全国各大城市、二三线城市高价地频出的现象，深圳的土地市场反而显得冷清、谨慎得多。 据众厦数据库监测 2009 年深圳土地市场居住与商业用地性质的成交情况，1-11 月份共成交 18 宗土地，相 比楼市低迷期的 2008 年，仅多增加一宗。从下图可以看出，2008 年，随着房地产市场的深入调整，从下 半年开始，土地成交量明显下滑，7-11 月仅成交 1 宗土地。而此种现象影响延续至 2009 年上半年，其中， 仅 4 月份有两宗土地成交。从 6 月份开始，深圳土地市场开始回暖，截止至 11 月份，共成交 16 宗土地， 且楼面地价也有上升趋势。

图 1：2008-2009 年 1-11 月深圳市居住及商业土地市场供需情况（单位：宗）

2009 年 1-11 月，深圳居住及商业用地成交土地 18 宗，占地面积 55.3 万平方米，总建筑面积 174.41万平方米，成交总金额 104.39 亿元。

其中，居住用地 9 宗，分别位于龙岗 2 宗、宝安 6 宗，福田 1 宗，总占地面积 43.6 万平方米，建筑面 积 101.17 万平方米，成交总金额 53.17 亿元，平均楼面地价为 7097 元/平方米。成交金额高价地为位于宝安 观澜的土地，成交金额 24.4 亿元，楼面地价 8617 元/平方米，为金地集团所得；楼面地价高价地为位于宝安 尖岗山别墅区的土地，总成交金额 5.3 亿元，楼面地价 18875 元/平方米。所成交的 9 宗土地中，最受市场 关注的为深房集团力挫各一线房企，以 12 亿元的总价、6613 元/平方米的楼面地价夺得位于宝安光明的一 宗土地，占地面积 9.07 万平方米，建筑面积 18.15 万平方米，该楼面地价刷新了片区新高。

商住用地 3 宗，位于宝安 3 宗地块捆绑销售，占地面积 9 万平方米，建筑面积 40.6 万平方米，成交金 额 26.1 亿元，楼面地价 6428 元/平方米。

商业用地 2 宗，分别位于南山后海和龙岗平湖，各占地面积 0.28 万平方米、0.1 万平方米，建筑面积3.5 万平方米、0.24 万平方米，成交金额 1.9 亿元、332 万元，楼面地价分别为 5429 元/平方米、1383 元/平方米。

商业办公用地 4 宗，全部位于福田中心区，主要为金融保险类公司夺得。总占地面积 2.32 万平方米， 建筑面积 28.9 万平方米，成交金额 23.19 亿元，平均楼面地价 8171.5 元/平方米。未来为中心区的写字楼市 场提供超过 28 万的建筑面积，将有效缓解目前中心区写字楼供应不足的压力。

详见下表：表 2：2009 年 1-11 月深圳市居住与商业用地成交情况

4. 深圳市一手住宅市场分析

4.1 供求关系及成交均价分析——供求失衡，价格上涨

2009 年，深圳一手住宅市场预售套数共 45438 套，总面积 427.74 万平方米；成交 70077 套，总面积649.43 万平方米。供需比 0.66，为三年来新低，相比 07 年的 1.19，08 年的 1.94，2009 年整体呈现供不应 求的状态，供需矛盾更为尖锐。一来因为 08 年整体动工量不足，直接导致 09 年初可进入市场的新盘量缺乏，二来市场回暖的速度远超业界预想，销售量的持续高涨进一步拉开供需比例。

在供需比仅为 0.66 的情况下，09 年的深圳一手住宅市场还消化了存量 29000 多套。截止至 09 年 12 月31 日，深圳可售楼盘仅为 33120 套，对比去年底的 6.2 万套恒量，消化近半。

图 2：2009 年深圳市住宅预售、销售套数（单位：套）

图 3：2009 年深圳市住宅预售、销售面积（单位：万平方米）

由下图可看出，全年主要供应量呈波浪型入市，各主要入市时机为 4 月份和 9 月份，证明传统旺季 5月和 10 月的房产交易会仍对发展商具有强大的吸引力和信心。而市场表现也确实如此，各月份的销售量与预售量基本呈同比关系。下半年成交量明显少于上半年，这是因价格逐步高涨，突破 2 万元/平方米的作用力。而同时也是因为进入 7 月份以来，特别受 7 月 19 日“严控二套房贷”的信号发出以后，市场成交量骤 然回冷，日均降至 100 套左右，甚至出现低于 100 套的情况，为春节后新低。表现为市场对量价高速上升 的情况信心支撑不足，稍有政策信号出现，则迅速转化为对成交量的影响，且影响明显。

图 4：2009 年深圳市住宅销售均价与供需比对比图（单位：元/平方米）

09 年的深圳一手住宅成交均价一路上涨，均价 15889 元/平方米，同比上涨 18.44%。年底报价 22304 元/平方米，创历史新高，同比上涨 103.15%，相比 1 月份的 11034 元/平方米，上涨幅度高达 102.14%。其 中 9 月份、10 月份和 12 月份均价均超过 2 万元/平方米。而 8 月份的均价达 18830 元/平方米，远远超过 07 年 10 月份的历史高价 17350 元/平方米。而且在成交量已经连续下跌 4 个月的情况下，均价仍一路高涨，9 月份就已突破 2 万元/平方米的大关。

结合 07、08 年的价格走势来看，楼价在振荡起伏中于 09 年直线上涨，并屡破新高。一方面，09 年豪 宅的集中面市外加经济因素，成交量大幅增加，从而拉到了成交均价；另一方面，市场出现明显的追高现 象，尤其在二手房天量成交的推动下，一、二手房进入互为推动的循环作用。但其无量空涨的情况与 07 年 类似，直接造成楼市泡沫和中央的关注。

图 5：2007-2009 年深圳市住宅销售均价走势图（单位：元/平方米）

4.2 新房批准预售情况统计分析——推盘谨慎，小步快跑

纵观 07-09 年深圳住宅市场新房批准预售情况，2009 年的新房推出量同比下滑。2009 年深圳新房预售 面积 427.7 万平方米，同比下跌 35.83%。年初，市场回暖不够明朗的情况下，大多数发展商采用较为谨慎 的态度，仅在春交会之前的 4 月份，市场新推量为 60.82 万平方米，环比上涨 57.97%。下半年主要供应量 也集中在 7 月份和 9 月份，都达到月供应量 60 万平方米以上。而第四季度政策打压环境下，一来政策因素 不明朗，二来市场价格虚高，成交量持续下跌，造成推盘信心不足，大多采用小步快跑的策略，月供应量 基本维持在 20-30 万平方米之间。

图 6：2007-2009 年深圳市住宅预售面积对比图（单位：万平方米）

2009 年，深圳住宅新批预售套数 45438 套，同比下跌 33.99%，新入市产品套均面积 94.13 平方米，同 比减少 2.69 平方米/套。相比 07 年，户均面积降幅达到 3.07 平方米。

图 7：2007-2009 年深圳市住宅预售套数对比图（单位：套）

4.3 新房销售情况统计分析——高峰与低谷，天量出天价

在市场新推房源减少的情况下，成交量上涨明显。2009 年，深圳一手住宅成交 649.4 万平方米，同比 增长 66.81%，与我司 08 年底预测年成交量在 630-650 万平方米类似。

图 8：1996-2009 年深圳市住宅成交面积对比图（单位：万平方米）

上半年基本延续 08 年第四季度的市场复苏情况，成交量逐步上升。3 月份以 81.01 万平方米的天量达到今年的高峰，环比增长 65.87%。按照我司对深圳楼市长期监测模型分析得出，天量有天价，且量价模型 影响时间一般在 4-5 个月的时间段。今年年初出现的天量成交，已经注定下半年将出现楼市成交天价，同 时，过高的成交价格也会影响销售量的成交情况。楼市在进入 6 月份以后，随着阶段性需求得到满足，楼 市表现开始疲软。截止至 9 月份，连续 4 个月下跌，跌幅分别达到 17.66%、21.21%、25.21%和 20.95%， 下跌幅度明显，远超 08 年市场低迷期，市场遭遇低谷。整个第 3 季度的市场表现也直接影响到第 4 季度， 而在成交价格反向高涨的情况下，预计 2010 年年初成交量将维持 09 年下半年的下跌趋势，而量价模型也 表明，价格将出现止涨回稳的趋势。

图 9：2007-2009 年深圳新房成交量走势图（单位：万平方米）

2009 年，深圳一手住宅成交 70077 套，同比增长 66.20%，成交产品户均 92.67 平方米，同比增长 0.34 平方米/套。说明在预售产品户均面积减少的情况下，成交产品户均面积的增大来源于对历史存量的大量消 化，07 年成交户均面积高达 92.3 平方米。

图 10：2007-2009 年深圳新房成交套数走势图（单位：套）

4.4 存量市场分析——消化过半，未来供需矛盾突出

深圳新房存量在 08 年高峰时达 6.5 万套，第 4 季度的销售好转使得存量基本维持在 6.2 万套的恒量。

2009 年 1 月 1 日，深圳新房存量 62758 套，1 月 10 日跌破 6 万套，3 月 27 日跌破 5 万套，5 月 31 日跌破4 万套，下半年基本维持在 3-4 万套之间。截止至 09 年 12 月 31 日，深圳新房存量 33120 套，仅为年初存 量的 52.77%，库存消化近半，且集中在上半年释放。从今年的库存消化情况，再结合供需关系，未来深圳楼市供需矛盾突出，直接造成价格下跌压力。

图 11：2009 年深圳新房存量市场走势图

4.5 区域分析——关外楼市受宠依旧，关内南山一枝独秀

深圳新房成交主要集中在龙岗和宝安两区，无论是新推预售量还是成交量，关外都居全市榜首。总预 售量 268.47 万平方米，占全市 62.77%；总成交量 426.3 万平方米，占全市 65.65%。其中龙岗新推预售量
157.38 万平方米，成交 223.82 万平方米，分别占全市 36.79%、34.47%；宝安新推预售量 111.09 万平方米， 成交 202.48 万平方米，分别占全市 25.97%、31.18%。

关内以南山区为主要置业热点，尤其后海片区今年大量豪宅的入市及成交，拉到成交量的同时，更造 就了南山区连续 6 个月的成交均价在 2 万元/平方米以上，更在 12 月份创下了 31548 元/平方米的历史高价。
2009 年南山区预售面积 96.24 万平方米，成交 138.23 万平方米，分别占全市比例 22.5%、21.29%，高出关 内其他 3 区总和近 10 个百分点。

图 12：2009 年深圳各区新房预售、销售面积（单位：万平方米）

近年各区供需关系基本维持在 0.7-0.8 之间，供不应求。而宝安中心区经过前几年的消化，区域供应量 较少，今年主要供应量集中在龙华片区。各区价格上，全市以盐田区为榜首，成交均价 24925 万/平方米， 主要受天麓等高端产品的拉动。罗湖、福田区因其产品、区位和稀缺性，价格居高不下，作为关内成熟的 居住区、商业区，住宅产品整体价格较高。南山区近年豪宅集体面市，从华侨城片区、深圳湾片区再到后 海片区，豪宅市场受到广大置业者和投资者的青睐，以年均价 20726 元/平方米报收。龙岗区经过 08 年的 调整，消化了部分房地产泡沫，加上大运会、交通配套等利好，年初价格有所回落，维持在 8000 元/平方 米左右，从 8 月份开始突破 1 万元/平方米以上，年均价 10052 元/平方米。

图 13：2009 年深圳各区新房供求比及均价走势图

下附各区各月供需情况：

图 14：2009 年 1-12 月深圳罗湖区新房供需图

图 15：2009 年 1-12 月深圳福田区新房供需图

图 16：2009 年 1-12 月深圳南山区新房供需图

图 17：2009 年 1-12 月深圳盐田区新房供需图图

图18：2009 年 1-12 月深圳宝安区新房供需图

图 19：2009 年 1-12 月深圳龙岗区新房供需图