中原:深圳3月二手住宅 购房者争抢入市 成交猛增

一 市场综述

1.1月度概况

2010年3月，根据深圳中原地产实际交易数据推算，全市二手住宅的成交量约为181.95万㎡，环比2月份成交面积大幅飙升467.42% ，销售均价达到18093元/㎡，环比2月份上涨6.50%。新年伊始，政府延续了2009年年末的调控思路，进入2月份，人民银行再次调高银行存款准备金率0.5个百分点，再者之前出台的调控政策开始逐渐显现效果，再加上2月中旬春节长假以及长假期间阴冷的天气状况，都对本月楼市的活跃度造成了严重的影响，成交量出现较大幅度下滑，议价空间开始出现。3月份初，有全国房地产调控风向标之称的“两会”召开，由于房地产行业关系甚广，在后金融危机时代，经济复苏的情况并不稳固，中央各政府部门并未表现出强硬的调控预期，楼市客户开始逐渐形成后市看涨的普遍预期，自住客和投资保值型的投资客抢先入市，使得3月份成交量出现迅猛上涨，环比2月份成交量出现4倍以上的上涨，在成交量的推动下，成交价格也出现上涨趋势。

1.2 放盘套数概况

从深圳中原每月的新增盘源数据来看，2010年3月份全市放盘套数为27389套，环比2月份上涨146.66%。从图1的放盘套数走势可以看出，本月放盘量较上月出现较大幅度上涨，是2009年以来的第二高。本月放盘套数的大幅上涨，主要原因可能在于3月份是楼市传统的热销月份，深圳楼市开始越来越迅猛的回暖趋势，成交量的上涨助推成交价格一波高过一波，放盘客也为了把握住目前好的市场走势，开始进入市场。

从本月放盘结构来看，全市六区本月放盘套数均出现不同幅度上涨。其中宝安区本月放盘套数为5516套，上涨幅度最大，环比2月份上涨230.10%，其次为南山区，本月放盘套数为5059套，环比上涨204.76%，再次为福田区，本月放盘套数为6130套，环比上涨165.94%，本月罗湖区放盘套数上涨幅度最小，罗湖区本月放盘3892套，环比2月份上涨66.40%。本月放盘套数最多的是福田区

图1  深圳中原监测二手住宅月度放盘套数

 
数据来源：深圳中原市场研究部

1.3 新增客源量概况

从深圳中原每月的新增客源量数据来看，2010年3月份全市新增客源量为42516人次，环比2月份大幅猛涨171.48%。从图2的新增客源量走势可以看出，相比上月，本月新增客源量出现直线上升。本月新增客源量的急速上升，主要原因是春节过后楼市再无更为严厉的调控政策出台，之前出台的政策影响力渐进减弱，尤其是中央政府“两会”之后，让客户更加明晰了楼市的后市走向，开始形成后市看涨的普遍预期，自住客户和投资保值型客户均开始抢先入市，再加上新年后市场需求停滞的1、2月份，为本月更是积累了一部分客户，在买涨不买跌的购买理念下，争相入市，从而助推了本月成交量的上升，也开始吸引更多的客户开始频繁光顾中介门店，使得本月新增客源量直线上升。

图2 深圳中原监测地铺月度新增访客人次

1.4成交量以及成交价格分析

3月份全市的成交量为181.95万㎡，环比上涨467.42%，本月成交面积结束了两月前的下跌趋势，同比2009年3月份更是上涨15.70%，本月成交创出新高。本月全市六区成交量环比均出现不同程度的上涨，上涨幅度也都非常惊人。其中上涨幅度最大的为福田区，本月成交38.55万㎡，成交面积环比上涨748.41%，但同比却下滑8.46%，是全市六个区中唯一一个出现同比下滑的区域，这也说明由于上月福田区成交面积下滑严重，本月环比出现较大涨幅，但具体成交数据却并未创下高峰，其次是宝安区，环比出现724.33%的上涨，同比更是与去年3月小阳春的成交量持平，再次是盐田区，本月成交9.73万㎡，环比上涨574.66%，同比更是上涨442.84%，最后是罗湖区、南山区和龙岗区，本月成交面积环比上涨分别为457.54%、400.49%和288.53%，其中龙岗区成交面积同比更是上涨63.94%，创下片区成交新高。成交价格方面，本月全市二手房成交均价为18093元/㎡，环比2月份成交均价上涨6.50%，结束了前两月的下跌趋势，全市六区有三区成交价格出现上涨，三区成交价格出现下滑。其中龙岗区成交价格上涨幅度最大，本月成交均价为10699元/㎡，环比上涨23.33%，福田区和宝安区本月成交价格也同样出现较大幅度上涨，上涨幅度均在10%以上，本月成交价格出现下滑的区域为南山区、罗湖区和盐田区，其中南山区成交价格下滑最为严重，环比下滑5.14%，其余两区成交价格下滑幅度不足2%。本月全市成交一改前两月价量齐跌的惨淡局面，楼市重新进入旺销期。

表1-1  全市各区月度成交面积、价格变化表

* 表中统计的全市成交面积由当月深圳中原实际成交数据和各区市场占有率测算而来，在统计的时间节点上以买卖双方实际成交时间为准，与深圳市规划和国土资源委员会按照办理过户作为统计时间节点的方式不同。** 表中统计的全市成交价格根据当月深圳中原实际成交数据统计而来。

数据来源：深圳中原市场研究部

二 全市成交特点分析

2.1成交量分布

图3  全市六区月度二手住宅成交面积

数据来源：深圳中原市场研究部

3月份，由于春节过后未有较为严厉的楼市调控政策出台，持币客户开始形成后市看涨的普遍预期，开始抢先抄底入市，观望了两个月的自住客和投资保值型客户纷纷出手，从而带动成交量的飙升，结束了之前两月的低迷局面。从成交分布来看，本月关外龙岗区和关内福田区已经成为全市的主力成交区域，分别成交41.55万㎡和38.55万㎡，占全市六区成交面积的22.8%和21.2%，相比上月成交面积占全市比例，龙岗区有所下降，而福田区有所上升，其中龙岗区本月成交面积占全市比例比上月下降3.0个百分点，而福田区本月成交面积占全市比例比上月增长5.9个百分点。从其余四区成交情况来看，南山区和罗湖区本月成交面积占全市比例比上月均出现下滑，并且下滑幅度一致，为4.7个百分点，盐田区和宝安区本月成交面积占全市比例比上月出现上升，上升幅度为3.0和3.5个百分点。

* 表中统计的全市成交面积由当月深圳中原实际成交数据和各区市场占有率测算而来，在统计的时间节点上以买卖双方实际成交时间为准，与深圳市规划和国土资源委员会按照办理过户作为统计时间节点的方式不同。

数据来源：深圳中原市场研究部

2.2总价和单价

成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示，本月总价在100～200万的物业为主要成交物业类型，占到所有物业类型的35.56%，相比上月出现小幅下滑，其中100万以上的物业类型本月成交占比已达到54%以上，属于本月成交的主要总价物业类型。物业总价在40万以下、40～60万、80～100万、100～200万以上四个类别的成交比例有所下降，其中物业总价在80～100万的单位成交比例下滑最大，环比下滑2.99%，本月物业总价在60～80万、200万以上两个类别的成交比例有所上升，其中200万以上总价的物业成交比例上升幅度最大，环比达到4.09%。综上分析，表明首次购房客和换房客积极入市，带动中低档次和高档物业成交占比上升。

图4  月度二手房成交总价分布  图5  月度二手房成交单价分布

数据来源：深圳中原市场研究部

成交单价方面，本月成交价格在15000元/㎡以上的物业成交占比最高，达到46.57%，相比上月有上升趋势，成交价格在10000～15000元/㎡的物业所占比例次之，达到34.73%，相比上月有所回落，两个成交单价区间的物业成交量占全市的80%以上，以上两种成交单价的物业是本月全市成交的主力。主要原因在于深圳市房价不断上涨，单价在10000元/㎡以上的物业已成为二手房市场的主流。从五个单价区间的物业成交占比环比变动情况来看，6000元/㎡以下、8000～1000元/㎡和10000-15000元/㎡三种类型物业本月成交占比分别为1.33%、11.39%和34.73%，环比均出现下滑，下滑幅度分别为0.50%、0.70%和4.83%，6000～8000元/㎡和15000元/㎡以上两种类型物业本月成交占比分别为5.98%和46.57%，环比均出现上升，其中成交单价在15000元/㎡以上的物业本月成交占比环比上涨最快，达4.81%，表明本月高档物业市场成交量上升

2.3成交户型和面积

本月成交户型分布方面，2房和3房户型物业为市场主力，1房户型、2房户型和3房户型物业成交占比下降，仅有4房及以上户型物业成交占比上升。其中1房户型、2房户型和3房户型成交占比分别为14.24%、37.49%和36.33%，环比2月份出现下滑，下滑幅度分别为1.69%、0.29%和0.34%，仅有4房及以上户型物业成交占比为11.94%，环比2月份出现上升，上升幅度为2.31%。表明本月大户型物业成交比例有所增加。

图6  月度二手房成交户型分布    图7  月度二手房面积档次分布

数据来源：深圳中原市场研究部 

本月各类型面积段物业成交分布方面，60～90㎡和90～144㎡两个面积段物业为市场主力，45㎡以下和60～90㎡两个面积段物业成交占比出现下降，其余三个面积段物业成交占比出现上升。60～90㎡和90～144㎡两个面积段物业本月成交占比分别为41.21%和30.27%，两个面积段物业成交量已经占到全市总体成交量的70%以上。本月45～60㎡面积段的物业成交占比上升最快，环比上升1.81%，而45㎡以下的物业成交占比下降最快，环比下降1.84%。可以看出，本月成交面积区间分布与上月相比变化不大，其中中大户型物业出现明显成交占比上升趋势。

2.4成交客户分析

本月成交客户户籍分布方面，内地户籍客户成交减少，而深圳本地客户和外籍人士成交增加，但内地户籍客户仍然是深圳楼市的占比最高的成交力量。3月份，深圳户籍客户占比为44.92%，与上月基本持平；内地客户的占比微降至47.12%，环比微降0.39%；相应地，外籍客户比例则由7.00%上升到本月的7.35%，环比上涨幅度最大。可见本月成交客户结构与上月相比比较稳定，变化幅度均在±0.5%以下。

图8  月度二手房成交客户户籍分布     图9  月度二手房客户购房用途

数据来源：深圳中原市场研究部

从购房用途来看，3月纯自住的客户仍然是深圳楼市成交主力，基本上75%以上的客户都为自住需求，但相比上月纯自住客户成交占比出现小幅回落。其中自住客户占全体客户的77.84%，环比下滑1.65%，纯投资客户占全体客户的10.62%，环比上升1.46%，自住兼投资的客户占全体客户的11.54%，环比小幅上涨0.18%。

三 区域市场分析

3.1罗湖区市场分析

3.1.1 成交量分析

本月罗湖区共成交二手住宅4092套，成交面积约26.39万㎡，成交面积环比2月份上涨457.54%，同比2009年3月份成交上涨9.70%。从罗湖区二手住宅成交走势图可以看出，从2009年12月开始该区成交面积开始出现下滑，并连续3个月不断走低，2010年2月份更是创下6.70万㎡的成交面积低位，本月成交面积出现迅猛增长，已是2009年以来成交面积第二高的月份。

图10  罗湖区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

3.1.2 成交价格分析

图11  罗湖区二手住宅月度成交均价走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

3月份罗湖区二手房成交均价为15483元/㎡，环比2月份微幅走低1.09%。从罗湖区成交均价走势图可以看出，2009年12月该区成交价格创出新高，之后连续3个月下滑，本月虽然成交面积迅猛上涨，但成交价格却出现小幅回落，但从地铺成交情况了解到，本月放盘价均较2月份出现上涨，因此本月罗湖区成交价格的回落完全受成交结构所致。

3.1.3成交特点及活跃板块

本月，罗湖区的成交特点仍以中大户型为主，但较上个月的情况有所变化，主要是本月3房和4房及以上的户型物业成交占比上升，而1房和2房户型物业成交占比下降。其中本月2房的成交套数约占总成交的36.18%，3房的成交套数约占总成交的43.30%，因此2房和3房户型物业成交套数已占到罗湖区总成交套数的近8成，本月4房及以上户型物业成交占比也出现大幅上涨，为10.97%，相比2月份上涨8个百分点以上，本月1房户型成交套数占比出现较大幅度下滑，为9.56%，相比上月下滑近9个百分点；从深圳中原成交系统数据来看，自住需求仍然是本月支撑市场的主力需求类型，占到总成交比例的69.53%，相比上月有占比有所上升，而纯投资客比例为12.19%，相比上月有所回落；本月成交中按揭比例为70.56%。本月该区域成交活跃板块主要有莲塘板块、百仕达板块、布心板块、文华新秀板块和凤凰板块，都是罗湖区传统的成交活跃板块，其中其五个板块成交占到罗湖区成交总套数的71.65%，较上月比重所有上升。

3.2福田区市场分析

3.2.1成交量分析

图12  福田区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月福田区共成交二手住宅4881套，成交面积约38.55万㎡，成交面积环比2月份上涨748.41%，是本月全市成交面积环比上升最为迅速的片区，但同比却出现下滑，下滑比例为8.46%，也是全市六区中唯一一区成交面积同比出现下滑的区域，本月福田区成交面积已上升至2009年以来的第二高。从福田区月度成交面积走势可以看出，本月福田区成交面积是在经历了连续4个月下跌后的首次回升，而且回升幅度较为惊人。

3.2.2成交价格分析

图13  福田区二手住宅月度成交均价走势图

 
数据来源：深圳中原市场研究部

本月，福田区实现均价24943元/㎡，成交均价环比上涨15.11%，是全市六区中成交价格环比上升较为突出的区域。从福田区二手房成交均价走势发现，2009年区内房价显示出阶段式的增长，每三个月左右出现一次小幅回调，到了2009年年尾及2010年年初，调整频率开始比较频繁。然而总体而言，福田区作为中心主城区，区内二手房的价值充分得到市场肯定，价格走势较为坚挺，已基本稳定在20000元/㎡以上。本月福田区成交价格出现较大幅度上涨，主要还是由于区内中大户型成交比例上升所致。

3.2.3成交特点及活跃板块

从户型成交结构分析来看，本月福田区市场结构出现较大变化，中大户型成交特别表现比较明显，3房和4房及以上户型物业成交占比出现上升，而1房和2房户型物业成交占比出现下降，而且本月4房及以上户型物业的成交占比上升比较严重，已经逼近2房户型物业的成交占比。本月3房户型物业的市场份额为42.99%；4房及以上为25.76%，相比2月份市场份额分别上升4.77和12.99个百分点；1房户型物业成交占比为5.91%，2房户型占比在27.39%，相比2月份，成交占比分别下降10.05和7.72个百分点，1房户型物业成交占比出现明显下滑，而4房及以上户型物业成交占比出现明显上升，中大户型物业成交特点越来越明显。从客户购买目的来看，其中77.77%的成交客户为自住需求的客户，纯投资客户仅占总客户的9.78%，自住需求客户比例出现小幅下滑，而纯投资客户比例也同时出现下跌；按揭比例为59.40%。本月该区域成交放量比较明显，多个板块均成交不俗，表现尤为突出的是皇岗板块和中心板块，两个板块成交占到全区成交的30.92%，其余成交比较活跃的板块还有景田板块、二线板块和保税区板块。

3.3南山区市场分析

3.3.1成交量分析

图14  南山区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月南山区共成交二手住宅约3701套，环比上涨4倍以上；成交面积约为34.14万㎡，环比上涨400.49%，是本月全市成交面积环比上涨幅度最小的区域，本月成交面积已经超越2009年3月份，是2009年以来成交面积的第二高月份。从南山区成交面积走势图可以看出，2009年该区市场成交量经历了两个波峰和两个波谷，并且完成一次波动的时间基本上在5个月左右，以此来推断，未来两月该区成交量还会出现上升。

3.3.2成交价格分析

图15  南山区二手住宅月度成交均价走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月南山区的二手住宅交易实现均价22625元/㎡，环比下跌5.14%，是全市成交价格环比下跌幅度最大的区域。从南山区成交均价走势图可以发现，2009年至今成交价格的走势基本上呈现波动上升，但波动越来越频繁。由于上月成交单数较少，个别豪宅成交价格对全区成交均价拉升较大，而使得本月计算环比涨跌是基数过大，从而出现环比下跌。

3.3.3成交特点及活跃板块

本月南山区成交结构也出现较大变化，4房及以上的户型物业成交占比已经超越2房户型物业，中大户型成交的特点非常明显，主力成交户型为3房物业，基本上占到全区成交比例的4成以上，从四种房型物业成交占比变化来看，南山区1房和2房户型物业成交占比下降，3房和4房及以上户型物业成交占比均出现不同幅度的上升。其中，1房户型物业成交占比为5.12%，相比2月份下滑3.54个百分点，2房户型物业成交占比为25.12%，下滑9.53个百分点，3房占比42.99%，4房及以上的户型占比为26.77%，相比1月份成交占比分别上升3.62和9.45个百分点。整体来看，南山区二手房成交中大户型为市场主力，成交占比有特别向大户型倾斜的趋势。本月该区自住客比例占到总客户的82.62%，相比上月有所回落。本月南山区成交按揭比例为62.13%。本月该区域成交热点区域为前海板块、蛇口板块和红树湾板块，成交套数占到全区的38.35%，与上月该区成交情况相比，本月板块成交集中度有所上升，除此之外，本月南山中心区板块、月亮湾板块、南油板块、后海南板块都成交比较活跃。

3.4盐田区市场分析

3.4.1成交量分析

图16  盐田区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月盐田区共成交二手住宅约807套，面积约9.73万㎡，成交面积环比上涨574.66%，同比2009年3月份成交面积上涨442.84%，是全市六区中同比成交面积上涨最为迅猛的区域。从盐田区成交面积走势可以看出，盐田区虽然地处深圳市关内，但二手房市场一直比较低迷，在2009年2月份以后，市场表现向好，之后8个月成交面积比较稳定，而在2009年11月开始成交一度非常活跃，之后连续3月成交面积处于高位，2010年2月成交面积下滑严重，本月却创出成交量高峰，比2009年11月的成交量高位也高出一倍以上。

3.4.2成交价格分析

图17  盐田区二手住宅月度成交均价走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月盐田区成交均价水平为17095元/㎡，基本上与上月成交均价持平，微幅下滑0.21%。盐田区由于区域面积和市场容量都较为有限，成交量较低，成交结构和单个交易行为对成交均价的影响较为严重，因此成交均价走势表现出剧烈的上下波动，从成交均价走势来看，2009年12月创出该区成交价格高位之后，连续3个月逐渐下滑，但本月成交价格仍处市场高位。

3.4.3成交特点及活跃板块

本月盐田区成交结构发生较大变化，虽然中小户型仍为本月成交主力，但小户型物业中1房户型成交占比出现严重下跌，而2房、3房和4房及以上户型物业成交占比出现上升。其中本月1房户型物业成交占比为8.18%，相比2月份下跌36.82个百分点，是该区成交物业类型中占比下跌幅度最大的户型，2房户型物业本月成交占比为33.33%，相比2月份上升13.33个百分点， 3房户型物业成交占比为36.36%，4房及以上成交占比为22.12%，相比2月份成交占比均上升16.36和7.12个百分点，大户型物业成交占比上升比较厉害，盐田区成交结构有向大户型倾斜的趋势。在本月成交的客户中，纯自住客比例和纯投资客比例有所下滑，自住兼投资客户比例本月有所上升，其中本月自住客比例为65.45%，相比2月份下滑近10个百分点，纯投资客户比例为12.42%，相比2月份下滑近8个百分点，而自住兼投资客户比例为22.12%，相比2月上升近18个百分点，表明改善型需求的客户已经进入市场。本月成交中按揭比例为80.16%。本月该区域成交比较活跃为大梅沙板块和沙头角板块，这也是盐田区一贯的成交热点区域，成交套数占到全区成交套数的76.36%，本月盐田后方板块成交也比较活跃。

3.5宝安区市场分析

3.5.1成交量分析

图18  宝安区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

宝安区本月成交套数约为3724套，成交面积约31.61万㎡，成交面积环比上涨724.23%，是继福田区之后本月环比涨幅最高的区域，与2009年3月份成交面积基本持平，微涨0.51%。宝安区由于地处关外，外部政策、经济等环境变化，对该区域的市场成交影响较大，因而成交面积走势表现的波动幅度较大。从宝安区成交面积走势图可以看出，2009年11月该区成交面积创出高峰，之后连续3个月下跌，本月成交面积迅猛增长，已是2009年以来的成交面积第二高的月份。

3.5.2成交价格分析

图19  宝安区二手住宅月度成交均价走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

本月宝安区成交均价为12246元/㎡，环比2月份上涨11.65%。从宝安区成交均价走势可以看出，该区成交价格表现出波动上升的走势，但受区位限制，涨跌幅度较窄。本月宝安区成交价格的上涨一方面是由于成交结构所致，因为大户型物业成交占比上升，另一方面则由于成交量的上涨推动成交价格出现上升。

3.5.3成交特点及活跃板块

在成交户型结构上，本月成交特点与上月基本保持一致，仍然表现为2房和3房户型物业占据市场主力地位，但从本月物业类型成交占比变动来看，3房户型物业成交占比上升，而2房户型物业成交占比下降，同时，4房及以上户型物业成交占比出现小幅上升，而1房户型物业成交占比出现下降。其中，本月3房户型物业成交占比为49.52%，相比2月上升14.74个百分点，4房及以上户型物业成交占比为17.98%，相比2月上升9.28个百分点，而1房户型物业成交占比为4.64%，相比2月下降11.3个百分点，2房户型物业成交占比为27.86%，相比2月下降12.72个百分点，表明市场成交中心开始有向大户型物业转移的趋势。从购房用途看，本月在该区置业的客户中，自住客户比例有小幅下降，而纯投资客户比例有所上升，自主兼投资客户比例有小幅下降，其中，本月自住客户比例为85.34%，相比2月下降1.62个百分点，纯投资客户比例为8.47%，相比2月上升5.57个百分点。本月成交中按揭比例为71.11%。本月该区域成交比较活跃的有新中心板块、西乡南板块和潜龙板块，三个板块成交套数占到全区成交套数的37.44%，集中度有所上升，除此之外，本月成交比较活跃的区域还有桃源居板块、西乡北板块、翻身东板块以及民治板块。

3.6 龙岗区市场分析

3.6.1成交量分析

图20  龙岗区二手住宅月度成交面积走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

龙岗区本月成交套数约为4693套，成交面积约41.55万㎡，成交面积环比上涨288.53%，相比2009年3月，成交面积上涨63.94%。龙岗区与宝安区情况类似，市场的活跃程度受外部因素影响较大，较易发生波动，龙岗区成交面积走势图也说明这一点，2009年11月成交量出现新高，随后连续3个月成交回落，本月成交量一跃成为2009年以来的最高峰

3.6.2成交价格分析

图21  龙岗区二手住宅月度成交均价走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

龙岗区本月实现均价10699元/㎡，环比上涨23.33%，是全市六区中成交价格上涨幅度最大的区域，龙岗区仍是全市价格的低洼区。本月龙岗区成交均价出现较大幅度下滑，主要是由于成交结构所致，本月龙岗区高档单位4房及以上户型物业成交占比上升较多，而1房户型物业成交占比出现较大幅度下滑，从而拉升了区域均价。从全年成交均价走势来看，年初1-4月由于市场前景尚不明朗，成交价格出现较大波动，年尾9-12月同样由于国家调控声音频出，市场前景陷入迷茫，因此也造就了连续4月的价格波动，不过相比年初，年尾数月虽然价格波动较为明显，但反映出比较明显的上升势头，本月在成交量的推动下成交价格出现攀升，从中原地铺了解到，本月放盘客的挂牌价也都有5%左右的提升，4月楼市成交价格仍将表现出上涨趋势。

3.6.3成交特点及活跃板块

本月龙岗区成交结构表现比较稳定，仍然为2房和3房户型成交占据主力地位，但相比上月，本月成交户型中大户型比例有所上涨，3房和4房及以上户型物业成交占比上升，1房和2房户型物业成交占比有所下降。其中3房户型物业成交占比为43.63%，4房及以上户型物业成交占比为20.81%，相比2月份，成交占比分别上升4.03和12.89个百分点，1房和2房户型物业成交占比分别为2.33%和33.23%，相比2月份分别下降13.51和3.4个百分点，市场成交特点开始有向大户型物业倾斜的趋势。成交客户特点方面，该区与南山区表现一致，龙岗区本月自住客户比例出现上升，而纯投资客户和自住兼投资客户比例出现下降，其中自住客成交比例为84.87%，相比2月份上升4.29个百分点，纯投资客成交比例为8.92%，自住兼投资客户比例为6.21%，相比2月份分别下滑2.73和1.56个百分点；本月按揭比例为62.18%。本月该区域成交比较活跃的有桂芳园板块、中海怡翠板块和坂田板块，三个板块成交套数已占到全区成交套数的52.68%，集中度出现上升，除此之外，本月龙岗区成交比较活跃的板块还有欧景城板块和坂雪岗板块。

四 后市展望 

2010年伊始，国务院办公厅便出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，央行两度提高商业银行存款准备金率0.5个百分点，国土资源部公布2010年七大工作重点，提出提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地，开展出让合同专项清理，加大闲置土地处置力度，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治，各地也都在“两会”之前出台楼市调控政策，上海市从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨；南京市将土地出让金的首付比例将严格提高至50%；北京市提出加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；广东省提出增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范。可以发现，上述政策主要都集中在遏制开发商对新房市场的控制力度，使得其减少囤地，增加市场供应，对于市场需求，尤其是投资性购房需求的控制较少。

3月份楼市的逐渐热闹，更多的是由于购房者开始对短期市场走势出现普遍上涨的判断，自住客和投资保值型的投资客开始竞相入市，这也使得本次的回暖表现为三级市场开始回暖，再逐渐传导至新房市场，刚性需求逐渐入市，带动投资客也开始出手投资保值。预计4月份，在买涨不买跌的购买理念下，会促使自住客和投资性客户不断追涨入市，纵使国家出台比较严厉的调控政策，传导到楼市成交量和成交价格的变化尚需要一定的时间，因此下月指数表现上涨具有非常大的可能性。

4.1成交量

根据深圳中原CCAI成交数据的统计，本月全市成交二手房181.95万㎡，环比2月上涨467.42%，同比上涨15.70%。从上面的数据可以看出，本月全市二手房成交量的上升非常迅猛，一方面是由于2月成交量异常低迷，使得环比计算基数较小，从而计算出的成交量上涨幅度惊人，另一方面从具体数值来看，本月成交量已处于历史高位。目前一方面由于成交量的大幅飙升，放盘客不急于出手，市场已开始出现盘源紧缺的情况，另一方面由于成交价格的快速上升已经对一部分刚性需求客户产生排挤效应，受此影响，预期4月份成交量难以再现3月份的环比增幅，但在需求旺盛的市场环境下，下月成交量也值得可期，至少难现大幅下跌。

4.2成交价格

在成交价格方面，3月份在成交量推涨的情况下，成交价格现6.50%的上涨，从3月份市场放盘情况了解到，各楼盘的放盘价至少出现了5-10万的上涨，而且业主态度强硬，具有较少的议价空间，以如此的发展趋势可以预见，在4月份，由于业主普遍的上涨预期，加上成交量飙升所产生的盘源紧张，都会使业主不断提高放盘价格，减少议价空间，如此将推高4月份的成交价格。