众厦地产：深圳楼市即将价量下跌

　　前言

　　“两会”过后，3月份一、二手房成交量回升，新房成交均价企稳，房地产市场回暖的声音不绝于耳，业内认为楼市出现“小阳春”。但4月中旬，国务院调控政策接连出台，打击力度超过预期，被称为史上最严厉的政策。随后，深圳新房成交量迅速下降，市场反应强烈，房地产市场将迎来新一轮的调整。政策调控的初衷在于调整价格往理性方向发展，而目前，深圳新房交易市场量跌价稳，接下来我们相信，新房成交量将维持在较低水平运行，而成交均价将势必有较大的跌幅。

　　1.宏观环境分析

　　据深圳市统计局公告，经初步核算，2010年一季度深圳市生产总值1977.83亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快4.6个百分点。

　　(1)工业生产增幅扩大

　　2010年一季度深圳全市规模以上工业增加值765.59亿元，比上年同期(下同)增长11.5%，增幅同比提高11.3个百分点。一季度工业销售产值3584.22亿元，增长24.7%。

　　(2)固定资产投资平稳增长

　　2010年一季度深圳全社会固定资产投资276.09亿元，增长9.3%。其中，基本建设投资176.96亿元，增长6.1%；房地产开发投资79.86亿元，增长13.9%；更新改造投资16.90亿元，增长16.1%；其他投资2.36亿元，增长114.6%。

　　(3)交通运输较快增长

　　2010年一季度深圳全市货运量5142.43万吨，增长21.2%；货物周转量354.34万吨，增长63.2%，分别比上年同期提高15.5和65.1个百分点。全市客运量3.66亿人，增长3.0%；旅客周转量146.94亿人公里，增长16.3%。机场货邮吞吐量17.24万吨，增长39.7%；机场旅客吞吐量669.47万人次，增长8.7%。

　　2010年一季度深圳全市港港口货物吞吐量5143.21万吨，增长26.5%，其中港口集装箱吞吐量490.95万标箱，增长26.1%，分别比上年同期提高46.2和47.0个百分点。

　　(4)社会消费品零售总额保持较快增长

　　2010年一季度深圳全市消费品零售总额723.56亿元，增长18.3%，比1-2月份提高2.0个百分点。

　　(5)外贸进出口快速增长

　　2010年一季度深圳全市进出口总额625.19亿美元，增长20.7%。其中出口总额359.80亿美元，增长11.7%；进口总额265.39亿美元，增长35.5%。从环比看，3月份全市出口、进口总额大幅增长，分别比2月份增长35.9%和50.0%。

　　(6)财政金融保持积极稳健发展

　　2010年一季度深圳全市地方财政一般预算收入270.02亿元，增长15.6%；财政一般预算支出241.94亿元，增长28.9%。3月末国内金融机构人民币存款余额18153.89亿元，比年初增长7.2%；国内金融机构人民币贷款余额12618.41亿元，比年初增长8.3%。

　　(7)市场消费价格上涨

　　2010年3月份，深圳居民消费价格同比上升3.0%，一季度累计平均上涨1.9%。

2.行业政策

　　(1)4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套房首付也提至三成。

　　(2)4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区银行根据风险可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。

　　(3)4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。

　　(4)4月21日中国银监会表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政　　策。

　　分析：短短几天里，“政策组合拳”接连打出，且力度远超市场预期，不给开发商和投资者任何缓冲机会，预计将给行业带来深度调整。此次调控政策核心在于货币手段和供求手段，通过收紧贷款政策抑制投资行为，政策针对性较强，政策措施较为严厉和细化。规定在一些　　房价问题最为严重城市，可自行制定“差别化”房贷政策，如：对第三套住宅贷款不予审批，限制非常住居民购房贷款等。入市门槛的提高，二套房及以上的投资行为将受重创，尤其是限制异地投资的客户，市场观望将逐渐抬头。新政组合拳的调控力度远大于2007年“927新政”，但是经济层面的不同，调控效果不会那么明显、迅速。

　　3.土地市场

　　根据众厦数据库的统计，2010年4月份深圳共出让土地1宗工业用地，无居住用地出让。进入2010年以来，深圳居住用地持续零供应，后市压力较大。

　　4.新房市场

　　4.1 供求关系及成交均价分析——供过于求，价量齐稳

　　根据数据统计，2010年4月份深圳新房预售预售面积33.1万平方米，销售面积29.12万平方米，是09年10月份以来首次出现供过于求的情况。预售项目大部分都在4月底才获得预售许可证，所以将会对5月份的销售产生影响。从数据来上看，4月的销售面积比3月份有所上升，新政出台后，新房成交明显萎缩，否则销售面积的差距应该更大。

　　结合套数存量的消化数据来看，2010年3月份下旬开始，消化速度明显加快，4月份存量日均消化量仍维持100套的水平。

　　由下图可看出， 2010年4月的新房成交均价略微上升，均价为20556元/平方米，环比上升0.6%， 与09年10月份均价20234元/平方米相比，价格基本持平。

　　4月份成交量与3月份相比，新房成交量和成交均价略微上升，价量都保持相对平稳状态。

　　4.2 新房批准预售情况统计分析——推盘回升，供应增多

　　2010年4月深圳市新房批准预售面积33.1万平方米，环比上涨310.67%。新批预售套数2897套，环比上涨283%。2010年4月份新入市产品套均面积较大，为114平方米/套。

　　图2. 2009年10月-2010年4月深圳新房批准预售面积(单位：万平方米)

　　从数据上来看，4月份深圳房地产市场批售面积及套数都大幅上升。新政出台后，开发商加快项目入市，以求迅速回笼资金，供应量突然增加。

4.3 新房销售情况统计分析——成交量保持平稳

　　根据众厦地产数据库的统计，2010年4月份成交量保持平稳，全市住宅销售面积为29.12万平方米，环比上涨11.44%，住宅销售套数3227套，环比上涨达到7.4%。

　　4月份住宅销售量以关外为主，特区外住宅销售面积14.06万平方米，环比下跌23.21%，住宅销售套数2143套，环比上涨9.11%，特区内住宅销售面积9.06万平方米，环比上涨近15.94%，特区内住宅销售套数1084套，环比上涨4.43%。

4.4 区域分析——关外仍为主要成交区域

　　4月份深圳新房成交以关外为主。龙岗和宝安两区，分别成交1127套和971套，占全市成交量的37%和30%。南山区、福田区作为关内主要的成交区域，分别成交644套和302套，占全市的20%和9%，剩余两区成交量不超过5%。

　　2010年4月深圳各区新房成交量，关外仍占主导地位，比例超过60%。2010年4月新房成交均价保持平稳，均价为20556元/平方米。关外两区成交均价都出现下跌趋势，尤其是宝安跌幅较大，达到24.9%，均价为17298元/平方米，龙岗均价略微下降，均价为13512元/平方米。盐田区均价仍保持领先位置，均价高达53291元/平方米。罗湖区、福田区、南山区价格较为平稳，分别为25568元/平方米、30627元/平方米、31713元/平方米。

　　从数据上看，全市各区中，关外宝安、龙岗两区供求比相对较高，但仍然供不应求。本月关内四区没有新盘入市，主要是消化市场存量。

　　4.5 存量市场分析——新政影响，回升迅速

　　截止到09年4月30日，深圳新房存量约3.11万套。3月份中旬至4月份中旬深圳成交量快速上升，库存消化加快，库存量套数一度维持在2.5万套的水平。但415新政出台后，

　　成交量骤降，加上月底预售量增多，库存套数重新回到3万套的水平。

5.二手房市场

　　5.1 成交分析——成交量上升，一二手房比例扩大

　　4月份深圳房地产市场二手房市场成交量继续上涨，成交14741套，环比涨幅达到41.69%。二手房成交面积达到129万㎡，环比涨幅达到30%。

　　图9： 2010年1月-2010年4月份深圳新房二手房成交比值

　　4月份新房和二手房的成交量都略微上涨，二手房新房成交比例维持在4.57，差距进一步扩大，比例严重失衡。新政出台后，4月下旬新房成交量已经明显下降，但二手房仍然表现活跃，预计新政影响下的二手房市场将会出现量价且跌的区域，且幅度较新房市场大。

　　5.2 区域分析——关内为主

　　2010年4月份，关内4区共成交9493套，占全市份额的64%。龙岗区和宝安区分别成交套2797套和2451套，分别占19%和17%，比例有所上升。

6. 总结及预测

　　4月份深圳房地产市场一手房、二手房的成交量仍然上升，新房销售面积29.12万㎡；二手房销售面积129万㎡；在价格方面，新房均价表现平稳，仍在维持在2万元/㎡左右。4月份深圳房地产市场仍然量升价稳。原因主要原因如下：一是新房成交量主要是415新政出台前集中爆发，4月下旬开始日均成交量骤降，一度跌到25套/日的水平。但整体成交量仍然超过了3月份；另一方面，415新政出台前银行积压了大量二手房贷款审批，二手房交易需要银行贷款审批下来后才能反应出来。新政出来后，银行急于处理部分贷款，造成了二手房成交量仍然居高不下。

　　新政出台后，置业者开始观望，开发商由于资金充足，坚持不降价，双方开始僵持。随着成交量的持续下跌，房地产市场必然进入调整期。我们预计未来市场会出现以下几个趋势：

　　一．房地产市场将会进入一个6-9个月的调整期，未来会出现价量下跌的状况，估计2011年初会逐步恢复。房地产市场呈微笑型平缓恢复。

　　二．各地根据城市化发展的不同阶段以及消费购买力的不同阶段，调整期不同。全年房价呈现“前高，中低，后平稳”的整体趋势，品牌楼盘价量回落幅度不会很大，二、三线城市回暖速度相对较快。

　　三．一线城市及价格上涨过快的重点城市，将会出现大量因无法获得贷款而放弃购房现象，甚至一些地区，“退房”问题将成为社会性问题。

　　四．商品房投资门槛的提高，会导致部分投资客转移目标，把目光转向商用物业，提高商铺、写字楼的购买率。